Ceny mieszkań pod presją

Grudzień jest zwykle trudnym miesiącem na rynku mieszkaniowym. Tym razem na sezonowość nałożyły się także kłopoty z uzyskaniem kredytu.

 
Od dwucyfrowych – ok. 15-proc. – spadków cen w Gdańsku i Krakowie, przez znacznie mniejsze różnice w cenach w Warszawie i Wrocławiu, po niewielki wzrost w Poznaniu – tak wyglądał grudzień na rynku największych miast Polski. Zanotowano też mniejszą liczbę transakcji.

Można zatem powiedzieć, że obserwowane tendencje mieszczą się w granicach oczekiwań wyznaczonych na nowo po załamaniu rynku kredytowego jesienią 2008 roku. Spadek liczby transakcji wiąże się ściśle z niższą dostępnością kredytów hipotecznych, ale także – co nie mniej istotne – z oczekiwaniami kupujących na dalszy spadek cen. Mówiąc krótko, kto nie musiał kupować mieszkania w grudniu, wolał poczekać na jeszcze niższe ceny w nowym roku. I prawdopodobnie swój cel osiągnie. Już obecnie ceny transakcyjne – a takie przedstawiamy co miesiąc w zestawieniach przedstawiających średnie z rzeczywiście zawieranych transakcji przez klientów Open Finance – znacząco różnią się od cen wywoławczych. Wystarczy wspomnieć o średnich cenach transakcyjnych w Warszawie (już poniżej 8,5 tys. zł za metr) i porównać je z cenami ofertowymi (9,5 tys. zł) by dojść do wniosku, że średnie ceny ofertowe nie prezentują rzeczywistych cen. Tym bardziej, że większość zestawień cen ofertowych opiera się na średniej arytmetycznej, podczas gdy to średnia mediana jest znacznie precyzyjniejsza (choć niższa) gdy idzie o wyznaczanie rzeczywistych średnich. Przy zastosowaniu średniej arytmetycznej, przeciętna wartość kupowanego w grudniu mieszkania w Warszawie sięgałaby 524 tys. zł. Przy zastosowaniu mediany wartość ta spada do 430 tys. zł. Różnice w wynikach w zależności od metodologii są więc bardzo duże.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk, analitycy Open Finance
 

Komentarz Home Broker

Leniwy grudzień i styczniowe zmiany
 

Na sytuację rynku nieruchomości w grudniu 2008 r. wpływ miały ograniczone możliwości zaciągnięcia kredytów hipotecznych. Dodatkowo klienci wstrzymywali decyzje o zakupie nieruchomości, oczekując na dalsze spadki oraz na zmiany, które nadeszły z początkiem nowego roku.
 

1 stycznia 2009 r. zostały wprowadzone zmiany w dwóch ważnych kwestiach mających wpływ na zakup nieruchomości: w ustawie o dofinansowaniu do kredytów hipotecznych w ramach projektu „Rodzina na swoim” oraz podatku od sprzedaży nieruchomości.
 

Chcąc skorzystać z rządowego projektu „Rodzina na swoim” należy spełnić kilka wymagań:  trzeba być w związku małżeńskim lub samotnie wychowywać co najmniej jedno dziecko, nie można też posiadać innego własnościowego mieszkania. Ponadto mieszkanie, które chce się nabyć, nie może być większe niż 75 mkw. Jeśli spełnimy te warunki, otrzymamy dofinansowanie do około połowy miesięcznych odsetek przez okres ośmiu lat. Dotyczy to jednak tylko kredytów w złotych.

Największą przeszkodą w uzyskaniu takiego kredytu jest bariera cenowa. Do końca 2008 r. cena nabywanego mieszkania w Warszawie nie mogła być wyższa niż 6632 zł/mkw. W Krakowie i Wrocławiu były to odpowiednio kwoty: 4624 zł/mkw. i 5274 zł/mkw. W takiej sytuacji nie wiele było mieszkań, które spełniałyby ten warunek.

Dzięki nowelizacji, która weszła w życie z początkiem 2009 r. kwoty te zostały podwyższone i wynoszą: dla Warszawy 7142 zł/mkw., dla Krakowa 4979 zł /mkw. i dla Wrocławia 5679 zł /mkw. Mogłoby się wydawać, że zmiany te nie są duże, ale po przeanalizowaniu dostępnych ofert mieszkań zauważyliśmy, że jest ich dość sporo (zwłaszcza na rynku pierwotnym). Jedynie w Krakowie ustalona cena jest zdecydowanie za niska i tam ofert jest niewiele.

Osoby, które planowały skorzystać z takiego dofinansowania, na pewno czekały na zmiany, zwłaszcza, że wielu deweloperów zapowiedziało obniżanie cen mieszkań właśnie dla nich. Wiele osób odłożyło decyzję o zakupie również ze względu na wprowadzone od 1 stycznia 2009 r. zmiany w podatku od sprzedaży nieruchomości.
 

Wcześniej, jeśli kupiliśmy mieszkanie w terminie od 1 stycznia 2007 r. do końca 2008 r. to, aby nie płacić podatku przy jego sprzedaży (w wysokości 19 proc. dochodu, czyli tego co zarobiliśmy na nieruchomości) mogliśmy skorzystać z ulgi meldunkowej. Z podatku zwolnione były osoby, które w sprzedawanej nieruchomości były zameldowane przynajmniej 12 miesięcy. Od początku tego roku ulga ta nie obowiązuje, a na jej miejsce wraca zwolnienie z płacenia podatku w przypadku przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat (ulga taka obowiązywała wcześniej do końca 2006 r.)

Ulga ta cieszyła się bardzo dużym powodzeniem i zniesienie jej na początku 2007 r. wzbudziło wiele emocji, ponieważ wprowadzona nowa ulga meldunkowa ograniczała zwolnienie z podatku tylko jednego mieszkania. Dlatego też wiele osób będzie zadowolonych z jej wycofania.
 
Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker

Źródło: Open Finance