Od początku roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych spadło o 0,8 punktu procentowego. To oznacza prawie 9-procentowy spadek miesięcznej raty kredytu zaciąganego na 30 lat.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch parametrów: marży banku oraz tzw. stawki bazowej, która jest pośrednio zależna od stóp procentowych. Obniżka każdego z tych parametrów to dobra wiadomość dla kredytobiorców, gdy spadają oba wskaźniki – to wiadomość świetna. Od początku styczna br. trzymiesięczny WIBOR (będący najpopularniejszą podstawą wyliczania oprocentowania spadł z 4,27 do 3,86 i jest najniższy w historii. Najszybciej wskaźnik ten zmieniał się na przełomie marca i kwietnia kiedy to na stałe spadł poniżej 4 procent.
Ale stawki mogą równie dobrze zacząć rosnąć, dla zaciągających kredyt ważniejsze są zmiany marży, bo ta zostaje wpisana w umowę kredytową i pozostaje niezmieniona do końca jej trwania. A pożyczając na mieszkanie zadłużamy się na 25, 30 czy jeszcze więcej lat (Allianz Bank, Bank Ochrony Środowiska i Getin Noble Bank są w stanie pożyczyć nawet na 50 lat).
Podobną skalę spadku zanotowano w tym okresie dla średnich marż złotowych kredytów hipotecznych (z 2,6 do 2,2). Wpływ na to miały dwa podstawowe czynniki. Po pierwsze najgorszą falę kryzysu mamy już za sobą i okazało się, że polska gospodarka (a także sektor bankowy) wyszła z niego w stosunkowo dobrym stanie, zmalało zagrożenie bezrobociem i falą niespłacanych kredytów – banki mogą więc odkręcić kredytowy kurek.
Z drugiej strony intensywniejsza akcja kredytowa jest spowodowana wysoką nadpłynnością banków, które mają spore zapasy pieniędzy – a przecież kredyt hipoteczny jest jedną z bezpieczniejszych pożyczek (bo zabezpieczoną nieruchomością). Chcąc konkurować na trudnym rynku poszczególne instytucje muszą uatrakcyjniać ofertę, trend ten obserwujemy od jesieni ubiegłego roku. – Kredyt jest nadal trudniej dostać niż w 2007 roku, jednak od stycznia obserwujemy duży wzrost pozytywnych decyzji kredytowych – mówi Marcin Fabianowicz, doradca finansowy w Wealth Solutions.
Sumaryczny spadek oprocentowania kredytu złotowego (o 0,8 pkt proc.) oznacza, że rata średniego kredytu zaciąganego na 30 lat spadła o około 8,8 proc. i dla kredytu na 200 tys. zł z wkładem własnym w wysokości 25 proc. wynosi 1207 zł, przy czym jeszcze cztery miesiące temu było to 1313 złotych.
Jak zmienia się rata kredytu w zależności od kwoty i okresu kredytowania
Źródło: obliczenia własne
Praktycznie w każdym tygodniu kilka banków zmienia cennik kredytów hipotecznych – zarówno walutowych jak i złotowych. Jeśli chodzi o te ostatnie, to w ostatniej dekadzie kwietnia uczyniły to m.in. Bank Ochrony Środowiska (obniżki o 0,3-0,6 pkt proc.), Deutsche Bank PBC (o 0,2 pkt proc.), Kredyt Bank (dla najbardziej wiarygodnych klientów obniżki sięgają 0,61 pkt proc.) i PKO BP (marże spadły o 0,3 do 0,35 pkt proc.). Z początkiem maja zmieniła się też oferta Banku Zachodniego WBK, który ułatwia dostęp do swojej promocyjnej marży (1,35 – najniższa na rynku).
Oprócz obniżek marż banki podnoszą maksymalne LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) rezygnując z wymagania wkładu własnego. Tu jednak ich działania są ostrożne, bo od kredytobiorców wymaga się ubezpieczenia niskiego wkładu, co ma zabezpieczać interesy banku. – Nasi klienci mogą teraz dostać kredyt nawet na 110% wartości nieruchomości. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że taki kredyt jest znacznie droższy niż zaciągany z 20-procentowym wkładem własnym. Banki konkurują ceną głównie o klientów dysponujących własnymi oszczędnościami – mówi Marcin Fabianowicz.
Banki obniżają marże stosując jednocześnie tzw. sprzedażą wiązaną (ang. cross-selling). Chodzi o to, by przy okazji kredytu hipotecznego klient nabył także kilka innych produktów bankowych. I tak, na najlepszą ofertę kredytu mogą liczyć tylko ci, którzy nie tylko założą konto czy zakupią kartę kredytową. Czasami trzeba jeszcze zadeklarować przelewanie na rachunek w banku konta czy zdecydować się na program regularnego oszczędzania. – Klientowi nie zawsze opłaca się korzystać ze wszystkich proponowanych promocji. Koszty związane z niektórymi produktami oferowanymi przez banki mogą przewyższać korzyści płynące z obniżenia marży. Szczególnie dotyczy to wszelkiego rodzaju ubezpieczeń – wyjaśnia Marcin Fabianowicz.
Należy oczekiwać, że takie ostrożne liberalizowanie rynku będzie trwać jeszcze co najmniej przez kilka miesięcy. Nie mamy jednak co liczyć na powrót powszechnie dostępnych kredytów z marżami na poziomie 1 punktu procentowego.
Źródło: Wealth Solutions
Wojciech Boczoń