Limity cen w programie „Mieszkanie dla młodych” w większości lokalizacji wzrosły nawet ponad 10% od początku obowiązywania programu. Spośród najważniejszych w przypadku rynku pierwotnego stolic województwa limity spadły tylko w dwóch miastach. Oznacza to wzrost dostępności mieszkań, zwiększoną podaż, ale może także skutkować wzrostem cen nieruchomości.
Niemal dwa lata obowiązywania programu to dobry czas na podsumowanie zmian limitów w programie, tym bardziej że aktualne limity, z wyjątkiem województwa pomorskiego, będą obowiązywać do końca marca przyszłego roku.
O możliwości skorzystania z programu „Mieszkanie dla młodych”, oprócz kryteriów weryfikujących nabywcę, decydują także limity cen nieruchomości. W każdym województwie wydzielone zostały 3 obszary – stolica województwa, gminy sąsiadujące ze stolicą oraz pozostałe gminy w województwie. Dla każdej z tych lokalizacji ustalane są maksymalne limity ceny 1 metra kwadratowego nabywanej nieruchomości. Limity teoretycznie ustalane są wraz z początkiem każdego kwartału, jednak w praktyce, z uwagi będące podstawą do wyliczenia limitów odpowiednie wskaźniki publikowane przez właściwych wojewodów, są zmieniają się co 6 miesięcy w każdej z lokalizacji.
Spadki w pomorskim i łódzkim
Jednymi województwami, w których od początku obowiązywania MdM limity spadły we wszystkich lokalizacjach są województwa łódzkie i pomorskie. Tam spadki są wyjątkowo duże wynoszące ponad 10%. Z kolei największe wzrosty w skali całego województwa zanotowaliśmy w lubelskim, podkarpackim, podlaskim czy świętokrzyskim.
Ważne miasta wojewódzkie
Analizując limity na rynku pierwotnym warto jednak zwrócić szczególną uwagę na miasta wojewódzkie. Z uwagi na dużą koncentrację rynku deweloperskiego w właśnie w tych miastach, MdM dla rynku pierwotnego cieszy się największą popularnością. Spośród 18 analizowanych miast (siedziba wojewody lub sejmiku wojewódzkiego) limity od początku 2014 roku spadły tylko w Łodzi oraz w Gdańsku. Są to jednak wyjątkowo duże spadki, odpowiednio o 13,94% i 7,88%. Jednak pomimo tak dużych zmian, podaż mieszkań kwalifikujących się do MdM ciągle w tych miastach jest duża. W pozostałych lokalizacjach limity cen wzrosły, chociaż skala zróżnicowania zmian jest bardzo duża. Przykładowo, w Opolu, Zielonej Górze, czy Gorzowie Wielkopolskim zmiana jest wręcz symboliczna i wynosi niewiele poniżej 1%. Na przeciwnym biegunie zmian leży z kolei Olsztyn, gdzie limity w ciągu 2 lat wzrosły o prawie 14%. Spowodowało to, że stolica warmińsko-mazurskiego jest trzecim miastem z najwyższymi limitami po Warszawie i Poznaniu. Analizując zmiany warto także zwrócić uwagę na największe rynki. W Warszawie limity wzrosły o 9,43%, we Wrocławiu o 9,84%, a w Poznaniu o 5,71%. Pomimo wzrostu o 7,20% limitów w Krakowie wartości te ciągle są na tyle niskie, że znalezienie nieruchomości spełniającej kryteria programu w stolicy małopolski ciągle pozostaje kłopotliwe.
Wzrosty w regionach
W kontekście programu MdM dla rynku pierwotnego warto także przeanalizować limity dla gmin sąsiadujących ze stolicami województw. W największym stopniu wzrosły one w województwie lubelskim (15,40%) oraz w świętokrzyskim (11,35%). Warte odnotowania są także zmiany w wielkopolskim (8,71%) czy mazowieckim (7,62%). W tych lokalizacjach, w obszarach sąsiadujących ze stolicą województwa buduje się wiele inwestycji i podwyższenie limitów z pewnością powoduje wzrost dostępności mieszkań w MdM. Duże wrażenie robią także bardzo znaczące wzrosty w gminach, które nie sąsiadują ze stolicami województw: w lubelskim limity wzrosły o 20,43%, podkarpackim o 14,58%, podlaskim o 12,93% i świętokrzyskim o 12,15%. Jednak duże wzrosty w tych lokalizacjach raczej nie przynoszą jakichkolwiek zmian w MdM dla rynku pierwotnego. W tych miejscowościach buduje się bardzo mało lub wręcz są miasta gdzie żadnej inwestycji deweloperskiej nie znajdziemy.
Wzrosty wpływają na cały rynek
Wzrosty limitów niosą za sobą różne, nie zawsze pozytywne dla nabywców, skutki. Osoby, które chcą skorzystać z MdM mają zwiększony wybór mieszkań, więcej inwestycji może kwalifikować się do rządowego programu. Jednak podwyższenie limitów może skutkować także wzrostem cen mieszkań, szczególnie w tych lokalizacjach gdzie limity cen są wysokie względem rynkowych cen nieruchomości. Zwiększone limity, które przekładają się także na wzrost otrzymywanych dopłat, mogą skłaniać część deweloperów do podwyższania cen nieruchomości. Takie natomiast działania wpływają już na wszystkich uczestników rynku, także na osoby, które nie mogą lub nie chcą skorzystać z rządowego programu. Ceny mieszkań mogą rosnąć także dla tych, których finansują zakup kredytem bez dopłaty lub nabywają nieruchomość za gotówkę.
| Województwo | Gmina | I kwartał 2014 | IV kwartał 2015 | Zmiana od początku programu |
| dolnośląskie | m. Wrocław | 4 774,00 | 5 243,70 | 9,84% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 319,70 | 4 642,83 | 7,48% | |
| pozostałe | 3 865,40 | 4 041,95 | 4,57% | |
| kujawsko-pomorskie | m. Bydgoszcz | 4 439,60 | 4 714,60 | 6,19% |
| m. Toruń | 4 439,60 | 4 714,60 | 6,19% | |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 043,05 | 4 291,65 | 6,15% | |
| pozostałe | 3 646,50 | 3 868,70 | 6,09% | |
| lubelskie | m. Lublin | 4 230,48 | 4 649,72 | 9,91% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 564,48 | 4 113,56 | 15,40% | |
| pozostałe | 2 970,40 | 3 577,40 | 20,43% | |
| lubuskie | m. Gorzów Wlkp. | 4 251,50 | 4 254,25 | 0,06% |
| m. Zielona Góra | 4 251,50 | 4 254,25 | 0,06% | |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 092,55 | 3 955,05 | -3,36% | |
| pozostałe | 3 933,60 | 3 655,85 | -7,06% | |
| łódzkie | m. Łódź | 5 031,40 | 4 330,15 | -13,94% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 445,65 | 3 975,40 | -10,58% | |
| pozostałe | 3 859,90 | 3 620,65 | -6,20% | |
| małopolskie | m. Kraków | 4 894,45 | 5 247,00 | 7,20% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 568,03 | 4 742,38 | 3,82% | |
| pozostałe | 4 241,60 | 4 237,75 | -0,09% | |
| mazowieckie | m. Warszawa | 5 864,65 | 6 417,49 | 9,43% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 404,84 | 4 740,52 | 7,62% | |
| pozostałe | 3 670,70 | 3 950,43 | 7,62% | |
| opolskie | m. Opole | 4 206,95 | 4 233,35 | 0,63% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 037,55 | 4 021,60 | -0,40% | |
| pozostałe | 3 868,15 | 3 809,85 | -1,51% | |
| podkarpackie | m. Rzeszów | 4 105,20 | 4 417,05 | 7,60% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 678,13 | 4 071,10 | 10,68% | |
| pozostałe | 3 251,05 | 3 725,15 | 14,58% | |
| podlaskie | m. Białystok | 4 225,10 | 4 577,65 | 8,34% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 868,70 | 4 272,13 | 10,43% | |
| pozostałe | 3 512,30 | 3 966,60 | 12,93% | |
| pomorskie | m. Gdańsk | 5 682,05 | 5 234,35 | -7,88% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 5 171,93 | 4 889,50 | -5,46% | |
| pozostałe | 5 171,93 | 4 544,65 | -12,13% | |
| śląskie | m. Katowice | 4 695,35 | 4 794,90 | 2,12% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 284,50 | 4 356,28 | 1,68% | |
| pozostałe | 3 873,65 | 3 917,65 | 1,14% | |
| świętokrzyskie | m. Kielce | 4 537,79 | 4 764,30 | 4,99% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 686,65 | 4 104,91 | 11,35% | |
| pozostałe | 3 072,21 | 3 445,52 | 12,15% | |
| warmińsko-mazurskie | m. Olsztyn | 4 730,55 | 5 379,55 | 13,72% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 227,58 | 4 204,20 | -0,55% | |
| pozostałe | 3 724,60 | 3 503,50 | -5,94% | |
| wielkopolskie | m. Poznań | 5 604,50 | 5 924,60 | 5,71% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 639,80 | 5 043,72 | 8,71% | |
| pozostałe | 3 866,50 | 4 203,10 | 8,71% | |
| zachodniopomorskie | m. Szczecin | 4 339,50 | 4 516,60 | 4,08% |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 127,20 | 4 215,75 | 2,15% | |
| pozostałe | 3 914,90 | 3 914,90 | 0,00% | |
| Źródło: BGK, obliczenia własne | ||||
Notus Doradcy Finansowi
Wojciech Boczoń