12-metrowe kawalerki to jedna z głośniejszych propozycji, mających rozwiązać mieszkaniowe problemy młodych. Trudno jednak pozbyć się wrażenia, że to nie same lokale, ale ich ceny są największą przeszkodą w wejściu na rynek nieruchomości.
Rozpoczyna się kolejny intensywny sezon sprzedaży mieszkań. Powracają więc problemy osób, które na tym rynku dopiero będą debiutować. Wkrótce wygasa program rządowych dopłat Rodzina na swoim, ceny nieruchomości nie obniżyły się wyraźnie względem poprzednich lat, o kredyt jest za to trudniej niż kiedyś. Branża będzie musiała intensywnie powalczyć o uwagę tych, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie.
Mieszkanie na pierwszy raz
W wielu przypadkach kupno pierwszej nieruchomości sprowadza się do poszukiwania niewielkiej przestrzeni, za którą trzeba by jak najmniej płacić. Do niedawna deweloperzy zdawali się nie dostrzegać potrzeby tej grupy. Znalezienie naprawdę niewielkiego (do 20 mkw.) mieszkania nie było łatwe. Dziś takich lokali jest więcej, bo okoliczności trudniejszego dostępu do kredytu sprzyjają wprost skromniejszym decyzjom zakupowym.
Ekstremalnym przypadkiem wyjścia naprzeciw potrzebom młodych ma być planowany we Wrocławiu zespół mikrokawalerek. Firma Dolnośląskie Inwestycje zagospodaruje budynek z lat 70. i przerobi go na monitorowany, ekologiczny kompleks nowoczesnych mieszkań o powierzchni od 12(!) do 24 mkw. Młodych ludzi ma przyciągnąć nie tylko lokalizacja (centrum miasta, sąsiedztwo największych uczelni), ale i takie rozwiązania, jak rowerownia na kilkaset miejsc czy pralnia chemiczna powiadamiająca SMS-em o zakończonym praniu.
Inaczej niż w przypadku typowych obiektów mieszkaniowych, gdzie tylko niewielki odsetek lokali to kawalerki, tutaj wszystkie mieszkania będą miały do 24 metrów kwadratowych. Ma być to prawdziwe minimum na miarę młodego człowieka. Minimalne, jak na rynkowe standardy, mają być też koszty zakupu – ceny najtańszych z mieszkań nie przekroczą 100 tys. zł.
Inwestycję z nazwy kierowaną dla młodych realizuje m.in. we Wrocławiu Westbud Developer. „Mieszkania dla Młodych” to kompleks 110 jedno-, dwu- i trzypokojowych mieszkań zlokalizowanych poza centrum miasta. Jednak ze szczegółowego opisu inwestycji widać, że ma charakter na tyle uniwersalny, iż gdyby nie nazwa, trudno byłoby odnaleźć w niej typowe atrybuty propozycji dla kupujących pierwsze mieszkanie.
Nie mieszkań potrzeba, a niższych cen
Opakowanie mieszkań w papier z napisem „dla młodych” nie rozwiązuje jednak problemu. Prawdziwym powodem trudności we wchodzeniu na polski rynek nieruchomości nie są bowiem niedostosowane lokale, ale wysokie ceny nieruchomości. Skalę problemu dodatkowo pogłębia ubogi system wsparcia dla wchodzących na rynek nieruchomości. Przez ostatnich pięć lat koszty zakupu można było obniżyć dzięki rządowym dopłatom w ramach programu Rodzina na swoim. Inicjatywa wygasa jednak z końcem tego roku i jak na razie nie zapowiada się, by miała mieć godnego następcę. Krytycy publicznego wsparcia zawsze w tym miejscu podnoszą argument „nie stać cię – nie kupuj, czekaj, wynajmuj”. Brzmi on jak głos rozsądku, ale wciąż budzi kontrowersje w kraju, gdzie dominuje przeświadczenie, że nieruchomość powinno się mieć na własność.
Zwyczaju posiadania nieruchomości na własność nie ma tymczasem w wielu innych, nawet bardziej rozwiniętych gospodarkach. Skłonność do migracji ludności wewnątrz kraju jest tam większa, więc nad kupnem górę bierze wynajem. Obok nich są też kraje, gdzie proces wchodzenia (zwieńczonego zakupem) na rynek nieruchomości przypomina drabinę, której kolejne stopnie pokonuje się wraz ze wzrostem zamożności, w miarę płynnie dochodząc od wynajmu do prawa własności.
Ostatnie lata pokazały, że w polskich okolicznościach trudno o alternatywę dla kilkudziesięcioletniego kredytu hipotecznego, przy odrobinie szczęścia odciążonego dopłatami z budżetu państwa. Nie ma innych programów wsparcia, nie ma zachęt do odkładania co najmniej na wymagany przez banki wkład własny w zakup nieruchomości. Pasywną postawę w zabieganiu o młodych, kupujących pierwsze mieszkanie, przyjęły też banki.
Tymczasem klient wiążący się z nimi kredytem na kilkadziesiąt lat to łakomy kąsek, który – załapany odpowiednio wcześnie – mógłby zaspokoić sprzedażowy apetyt kredytodawcy. Od czasów książeczek mieszkaniowych nie propaguje się jednak idei oszczędzania na pierwszą nieruchomość, nie ma produktów bankowych pod szyldem „zbieraj na własne M”. Rozwiązania tego typu stosuje się między innymi w Wielkiej Brytanii (Instrukcja obsługi drabiny mieszkaniowej) czy Norwegii. W Polsce za kwintesencję produktu bankowego powiązanego z nieruchomością wciąż uchodzi sam kredyt.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń