Ślubuję ci miłość, wierność, i że będę Cię… spłacać. Z kupnem mieszkania na kredyt jest jak z małżeństwem – to poważna decyzja, która wiąże nas na wiele lat i zaważyć może o naszej finansowej przyszłości. Tą decyzję warto więc dobrze przemyśleć i… podjąć w odpowiednim momencie – mówią doradcy Aspiro.
W ostatnim czasie na rynku kredytów hipotecznych nastąpiło sporo zmian. W życie weszły nowe przepisy, które sprawią że o kredyt będzie trudniej. Ze względu na malejący popyt i nadal niepewną sytuację na rynku spadają jednak ceny mieszkań. Czy jest to zatem dobry rok na kupno wymarzonego M?
Decyzję trzeba dobrze przemyśleć
Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji w naszym życiu i powinna być dobrze przemyślana. O ile nasza sytuacja finansowa na to pozwala, to każdy moment jest dobry na zakup nieruchomości. Im wcześniej podejmiemy taką decyzję tym szybciej spłacimy kredyt, a w długim okresie nieruchomości zawsze zyskiwały na wartości. Wprawdzie w najbliższym czasie szacuje się iż ceny nieruchomości mogą się obniżać ale z drugiej strony spodziewamy się również wzrostu poziomu inflacji, który skutecznie może zniwelować ewentualny spadek cen nieruchomości, a także realnie obniżyć faktyczny koszt kredytu. Decydując się na zakup nieruchomości o wartości na przykład 250 tys. i w całości finansując zakup kredytem, będziemy płacić ratę ok. 1300 zł/miesiąc. Przy założeniu, że stopy procentowe znacząco się nie zmienią za 25 lat nadal będziemy płacili tyle samo. Kwota 1300 zł miesięcznie nominalnie w czasie niewiele się zmieni, ale za 25 lat realnie może mieć dużą niższą wartość i stanowić znacznie mniej istotny koszt w naszym domowym budżecie. Ważne więc, by decyzja o zakupie nieruchomości była przede wszystkim dobrze przemyślana i odzwierciedlała nasze możliwości.
Czas zmian – nowa rekomendacja
Rekomendacja SII, która weszła w życia wraz z początkiem roku, nakłada na banki obowiązek restrykcyjnego liczenia zdolności kredytowej. Klient chcący uzyskać kredyt hipoteczny będzie musiał posiadać zdolność kredytową na wnioskowaną kwotę przy założeniu 25-letniego okresu kredytowania, choć kredyt będzie mógł być udzielony na dłuższy okres w celu obniżenia wysokości raty. Banki nie mogą więc zwiększać już zdolności kredytowej poprzez wydłużanie okresu kredytowania do 40 czy nawet 50 lat – mówi Adam Wierzba, doradca Aspiro. Dodatkowo przy kredytach walutowych pojawiło się ograniczenie – zmniejszono maksymalną ratę kredytu do 42% dochodu dyspozycyjnego klienta. Dzięki temu ewentualne wzrosty kursów walut, a co za tym idzie wysokości rat nie spowodują tak dużego zagrożenia dla budżetu klienta.
Kredyt wedle nowej ustawy
Ustawa o kredycie konsumenckim nakłada na banki zakaz doliczania opłat prowizyjnych do kwoty kredytu, a to oznacza, iż jeżeli klient będzie miał do zapłacenia prowizję przygotowawczą, będzie musiał znaleźć na nią środki własne. Zapisy ustawy nie są jednak jednoznaczne w tej materii. Część banków przy kredytach hipotecznych nie zaprzestało finansowania prowizji, natomiast te, które to zrobiły, znalazły rozwiązanie w postaci np. kredytów wspomagających tj. kredytów (najczęściej) gotówkowych udzielanych z oprocentowaniem kredytu hipotecznego na okres np. 8 czy 10 lat. Istotnie zmniejsza to wysiłek finansowy w momencie uruchomienia kredytu.
Nowelizacja ustawy „Rodzina na Swoim” mająca miejsce jeszcze w 2011 roku wprowadziła kilka ograniczeń dotyczących tego programu. Przede wszystkim maksymalna cena 1m2 mieszkania została dość mocno zredukowana, a dodatkowo progi zostały podzielone pomiędzy rynek pierwotny i wtórny. Niestety ten drugi rynek ucierpiał najbardziej, gdyż spadek wskaźnika był tu najbardziej drastyczny. Klienci chcący wziąć kredyt w ramach RnS zmuszeni są teraz szukać mieszkań tańszych, a co za tym idzie znajdujących się często w mniej atrakcyjnych lokalizacyjnie miejscach. Deweloperzy chcąc zachęcić klientów do kupna mieszkań będą musieli obniżyć ceny. Oczywiście tam, gdzie będzie to możliwe.
Waluta nadal dostępna
W chwili obecnej na rynku kredytów walutowych pozostało naprawdę niewiele banków, które w ostatnim czasie podniosły dodatkowo koszt takich kredytów (wyższe marże, wyższe prowizje itp.), a także często wymogi dochodowe. Klient będzie musiał je spełnić gdy będzie chciał uzyskać kredyt walutowy (np. dochód gospodarstwa ustalony na min. 12 000 zł itp.). Kredyty złotówkowe, bo teraz one zyskają mocno na popularności, są mniej ryzykowane jeżeli chodzi o nagłe i duże skoki wysokości raty czy też wysokości zadłużenia, niestety dzieje się to kosztem wysokości raty – dodaje Adam Wierzba z Aspiro. W kredytach złotówkowych jest ona wyższa średnio o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent od raty kredytu walutowego.
Uwaga na zmiany:
- restrykcyjna zdolność kredytowa – konieczna możliwość spłaty w okresie 25 lat
- kredyty walutowe – ograniczenie maksymalnej raty kredytu do 42% dochodu dyspozycyjnego klienta
- zakaz doliczania opłat prowizyjnych do kwoty kredytu
- ograniczenia w programie Rodzina na Swoim
- wyższe koszty kredytów walutowych
Źródło: Aspiro
Wojciech Boczoń