W ciągu ostatnich 5 lat liczba deweloperów z problemami finansowymi wzrosła według danych Krajowego Rejestru Długów aż o 365 proc. Wielu z nich nie dokończy rozpoczętych inwestycji. Chociaż minęły już czasy kupowania mieszkania na etapie „dziury w ziemi”, ryzyko plajty dewelopera i utraty powierzonych pieniędzy ciągle jest duże. Jak się przed nim uchronić?
Co piszczy w (bankowej) trawie
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym mamy dosyć ograniczone możliwości sprawdzenia solidności dewelopera na własną rękę. Znacznie więcej do powiedzenia mają tu doradcy finansowi. Ci, z kilkuletnim doświadczeniem znają regionalny rynek mieszkaniowy jak własną kieszeń. Mogą być kopalnią cennych informacji – czy deweloper miał problemy finansowe, czy wstrzymywał poprzednie inwestycje, czy zakończenie budowy odbywało się w terminie itp. Oczywiście na doradcy ciąży odpowiedzialność przekazywania tylko sprawdzonych informacji, aby nie powielać plotek.
Poza doświadczeniem jeszcze ważniejsze są wyspecjalizowane narzędzia. Dysponują nimi instytucje, które doradcy reprezentują. Każda inwestycja jest wnikliwie badana przez wydział prawny banku na podstawie dostarczonej dokumentacji. Na podstawie takiej analizy wiemy, czy dana inwestycja nie posiada wad prawnych. Dodatkowo sprawdzamy, czy dany deweloper będzie w stanie poradzić sobie finansowo z budową – kredytu można udzielić w przypadku, gdy jest wykonane min 50% kondygnacji budynku. Sprawdzamy również, czy deweloper posiada kredyt inwestycyjny, tylko w takim przypadku udzielimy kredytu od stanu zerowego – mówi Marek Rembieliński, doradca Aspiro.
Dodatkową możliwość sprawdzenia dewelopera i jego zadłużenia mamy w przypadku gdy firma jest spółką akcyjną. Wtedy musi ona składać ogólnodostępne sprawozdania finansowe.
Niech wyjdzie na zdrowie to co w umowie
Czytając umowę z deweloperem warto sprawdzić kilka elementów kluczowych dla naszego bezpieczeństwa finansowego. Wypłata transz uzależniona od postępów budowy skutecznie chroni kupującego. Deweloperowi będzie zależało na szybkim zakończeniu kolejnych etapów inwestycji, aby uzyskać wypłaty. Transze powinny być proporcjonalne i odzwierciedlać wzrost wartości inwestycji. Najlepiej gdy ostatnia wpłata jest uwarunkowana odbiorem technicznym mieszkania – to zabezpiecza przed trudnością wyegzekwowania poprawek błędów budowlanych wykrytych przy odbiorze.
Niestety niewielu deweloperów decyduje się przygotować takie umowy w standardzie i klienci muszą indywidualnie negocjować zabezpieczające zapisy. Jeśli to się nie uda warto spróbować wywalczyć płatność większej części ceny gdy zbliża się zakończenie inwestycji bądź tuż przed odbiorem mieszkania. Nie wolno godzić się też tylko na kary umowne dla klienta jeżeli nie wpłaci transzy w terminie, bez kar za nie wywiązanie się z terminu oddania budynku dla wykonawcy.
Ciągle zdarzają się umowy, w których deweloper sztywno nie określa ostatecznego terminu zakończenia inwestycji – takich inwestorów lepiej się wystrzegać. Umowa z deweloperem nie może oczywiście zawierać tzw. klauzul niedozwolonych określonych przez UOKiK. Wielu inwestorów stara się przemycać takie zapisy licząc na niewiedzę kupujących. Jakie zapisy są niedozwolone można sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych na stronie www.uokik.gov.pl Warto również zastanowić się nad umową o wybudowanie i sprzedaż mieszkania podpisaną w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z dodatkowym kosztem kilkuset złotych, ale zdecydowanie upraszcza dochodzenie swoich praw w przypadku niewywiązania się dewelopera z warunków umowy – dodaje Marek Rembieliński z Aspiro.
Spadek popytu na mieszkania, ograniczenia w zaciąganiu kredytów powodują, że długi branży rosną. Do tego w umowach deweloperskich niestety nadal znajdują się zapisy, które chronią głównie interesy dewelopera. To prawdziwa mieszanka wybuchowa. Kupując wymarzone M i zadłużając się przy tym na wiele lat lepiej dwa razy wszystko sprawdzić.
Źródło: Aspiro
Wojciech Boczoń