Każda dobrze przygotowana oferta kredytu hipotecznego powinna składać się z wielu składników. Zazwyczaj jako klienci zwracamy uwagę na wysokość raty, proponowany okres spłaty, walutę, opłaty okołokredytowe związane z samą transakcja czy takie elementy jak spread, możliwość wcześniejszej spłaty, przewalutowania oraz proponowane zabezpieczenie.
Zanim jednak przejdziemy do szczegółów i będziemy zestawiać ze sobą oferty różnych banków powinniśmy wpierw sprawdzić dostępność, tj. czy spełniamy wytyczne banku, abyśmy mogli uzyskać kredyt na warunkach dla nas interesujących.
Dostępność w każdym banku jest inna, każdy bank inaczej ocenia ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Optymalną sytuacją dla klienta poszukującego kredytu na wymarzone „M” jest czytelny przekaz z banku o panujących tam regułach w przyznawaniu kredytów hipotecznych. Pamiętajmy jednak, że to bank ustala komu i na jakich warunkach udzieli pożyczkę.
Uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej jest wypadkową kilku czynników. Po pierwsze są to ocena samego klienta oraz jego struktury dochodów (źródło, wysokość, regularność oraz posiadanie obciążeń). Wyliczana jest wtedy tzw. zdolność kredytowa. Poza tym ważna jest też nasza historia kredytowa – jak spłacamy swoje bieżące zobowiązania i jak spłacaliśmy je wcześniej ( BIK). Po drugie następuje ocena samej nieruchomości, zarówno tej nabywanej, jak i stanowiącej przedmiot proponowanego zabezpieczenia.
Jednakże ostatni okres i zawirowania na rynkach finansowych spowodowało, że banki bardzo często zmieniały swoje oferty i kryteria jakie musiał spełnić klient, aby uzyskać pożyczkę. Rok 2009 to też, a może przede wszystkim, powolny powrót do uregulowania zasad w przyznawaniu kredytów hipotecznych. Banki zaczęły bardziej czytelnie komunikować warunki konieczne do spełnienia przy przyznaniu kredytu (dotyczące zarówno klienta, jak i nieruchomości oraz wkładu własnego). W tym czasie można było zaobserwować zmiany na kilku płaszczyznach.
Przede wszystkim Klienci, a także sami doradcy udzielający informacji byli zagubieni. Otrzymana lub przekazywana oferta traciła czasami nawet ważność po tygodniu (sam proces uruchomienia kredytu hipotecznego od udzielenia informacji, poprzez złożenie decyzji, do podpisania umowy trwa nawet ponad dwa miesiące). Dodatkowo, banki zaczęły mniej przychylnie patrzeć na udzielanie kredytów w obcej walucie (głównie chodzi o CHF, USD i EURO). Wraz z początkiem załamania na rynku hipotecznym (wrzesień/październik 2008), banki bardzo szybko zaczęły podnosić swoje marże. Część z nich nawet wycofała się z finansowania w walucie. Te banki, które miały możliwość dalszego udzielania pożyczek w innych walutach wprowadziły dodatkowe wymogi, dotyczyły one m. in. wymaganego wkładu własnego czy minimalnego dochodu netto kredytobiorcy/gospodarstwa domowego. Z biegiem czasu frank szwajcarski zostawał zastępowany przez EURO. Na chwilę obecną jest grupa banków, która nadal posiada walutę i nadal ją pożyczać. Są to m. in. Deutsche Bank, DnB Nord, Nordea, Polbank, mBank, Multibank, Ge Money Bank. Dla każdego banku udzielenie kredytu w walucie obcej to z jednej strony dodatkowy przychód ze spreadu, a z drugiej zysk na marży. Natomiast dla klienta to zazwyczaj niższa pierwsza rata kredytowa.
Ograniczenie dostępności w udzielaniu kredytów w walucie wpłynęło na wzrost liczby kredytów w złotym. O ile na początku 2009 r. nie było jeszcze tego tak wyraźnie widać (większość klientów poszukujących kredytu była przekonana, iż walutą nie ma żadnego problemu), to wraz z każdym kolejnym upływającym miesiącem wzrastała akcja kredytowa w PLN. Banki zaczęły między sobą konkurować, obniżały swoje marże kredytowe i prowizje. Poza tym w „promocji złotego” pomógł program rządowy Rodzina na Swoim (8-letnia dopłata Państwa w spłacie odsetek max. do 50%). Lista banków włączająca rządowy program regularnie się powiększa, a obecnie w ramach Rodziny na Swoim działają m. in.: PeKaO SA, PKO BP, Bank Pocztowy, Eurobank, BGŻ. Wzrost liczby banków udzielających kredyty preferencyjne spowodował w wielu przypadkach znaczne zwiększenie akcji kredytowych. Rata kredytu w ramach Rodziny na Swoim porównywalna jest z ratą dla kredytu w walucie, czasami nawet niższa. A za samym kredytem w PLN przemawia dodatkowo sposób liczenia zdolności kredytowej (bardziej liberalny) oraz pewność wysokości raty, czy znajomość salda zadłużenia.
Kolejnym czynnikiem wpływającym na dostępność oferty kredytowej, który uległ ewolucji w 2009 roku był wymagany minimalny wkład własny. Wraz z początkiem kryzysu większość banków zaprzestała udzielania kredytów na 100% wartości nieruchomości. Wymaganym wkładem własnym stało się 20-35%, jednakże z biegiem czasu i tu zaszły zmiany na korzyść klientów. Część banków ciągle ma oferty na LTV 100%, cześć powróciła do pełnego 100% finansowania np. Millennium, Eurobank.
Poza obowiązkowych wkładem własnym zmieniło się podejście banków do finansowania nieruchomości z rynku pierwotnego. Jeszcze nie tak dawno minimalny poziom zaawansowania budowy był na poziomie stanu surowego otwartego bądź zamkniętego inwestycji developerskiej. Obecnie coraz częściej można spotkać oferty finansujące już początkowy stan inwestycji (stan zero, pierwsza/druga/kolejna kondygnacja), takie propozycje oferują min. Deutsche Bank, Lukas, PKO BP. Ponadto w wielu bankach istotne jest od kogo kupujemy – jaki developer? Czy miał już wcześniej ukończone inwestycje? Nawet ta informacja wpływa m. in. na wysokość wymaganego wkładu własny czy na sam proces kredytowy.
Ponadto, poza zwiększeniem dostępności coraz częściej można spotkać oferty „promocyjne”, polegające na obniżeniu bądź nie pobieraniu prowizji za przyznanie kredytu (obecnie m. in. DnB Nord, a nie tak dawno miał taką ofertę Polbank i Lukas Bank), czy obniżeniu marży w przypadku korzystania z dodatkowych produktów danego banku, oczywiście poza kontem, które jest praktycznie stosowane jako standard (m. in. PKO BP, Nordea, Deutsche Bank).
Podsumowując zachodzące zmiany, koniec 2009 roku wiązał się przede wszystkim ze zwiększeniem dostępności kredytów (zdolność kredytowa, niższy wymagany wkład własny). Banki zaczęły także w sposób bardziej czytelny informować klientów o warunkach koniecznych do spełnienia w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Duży wpływ na ułatwienie uzyskania kredytu hipotecznego miał wzrost popularności programu Rodzina na Swoim oraz samą chęć udzielania pożyczek przez banki czemu towarzyszyło obniżanie marż. Te kilka różnych czynników w wyraźny sposób sprawiło, że obecnie łatwiej uzyskać jest kredyt hipoteczny niż jeszcze kilka miesięcy temu.
Źródło: Money Expert
Wojciech Boczoń