Majowa informacja GUS, zawierająca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń – kwiecień bieżącego roku, po raz kolejny zaskoczyła dynamiką prezentowanych danych. Te najważniejsze, dotyczące nowo uruchamianych inwestycji mieszkaniowych, mogą świadczyć o tym, że deweloperzy tym razem postanowili postawić wszystko na jedną kartę.
W okresie klasycznego sprzedażowego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ostatnią rzeczą która powinna dziwić są wysokie wolumeny statystyk nowo uruchamianych inwestycji deweloperskich. Tym razem jednak wygląda na to, że główni gracze krajowej deweloperki mieszkaniowej, wierząc w swoją szczęśliwą kartę, zaczęli się w kwestii nowych budów wzajemnie licytować w iście pokerowym stylu. Jaki był tego wynik?
Otóż w kwietniu br., ruszając z budową 10888 lokali, deweloperzy mieszkaniowi zdecydowanie pobili wieloletni rekord analogicznego miesiąca 2012 roku. Tyle tylko, że pamiętny kwiecień sprzed czterech lat był okresem bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie przepisów ustawy deweloperskiej, w związku z czym osiągnięty wówczas rekordowy wynik rozpoczętych budów nowych lokali mieszkaniowych był w sporym zakresie „wirtualny”. Rezultat z poprzedniego miesiąca jest natomiast jak najbardziej realny – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Świadczy to o tym, że rodzima deweloperka mieszkaniowa w kwestii własnej polityki inwestycyjnej, zresztą nie po raz pierwszy w najnowszej historii krajowej mieszkaniówki, solidarnie postanowiła ruszyć „na całego”. Jednak tym razem rezultat przeszedł wszelkie oczekiwania.
W rezultacie od stycznia do kwietnia tego roku w ramach wszystkich czterech form budownictwa mieszkaniowego (indywidualne, przeznaczone na sprzedaż, spółdzielcze oraz pozostałe) rozpoczęto budowę prawie 55 tys. mieszkań. Wynik ten był w sumie wyższy od uzyskanego w analogicznym okresie 2015 roku o ponad jedną dziesiątą i jednocześnie najlepszy od dokładnie czterech lat.
Co roku to właśnie w kwietniu następuje skokowy wzrost nowych inwestycji mieszkaniowych, co jest zjawiskiem jak najbardziej naturalnym, wynikającym z wiosennego ożywienia po zimowym spowolnieniu w budowlance. W tym roku jednak podobnie jak w ubiegłym, za sprawą ciepłej zimy i wciąż bardzo wysokiego popytu na mieszkania z pierwszej ręki, deweloperzy sezon budowlany zaczęli już w marcu. Natomiast kwietniowy wynik rozpoczętych budów mieszkań deweloperskich może świadczyć o ich niegasnącym optymizmie co do trwania mieszkaniowej prosperity rynku pierwotnego w perspektywie znacznie dłuższej niż dwuletnia.
Wciąż bardzo dobrze prezentują się w omawianej grupie przedsiębiorców statystyki lokali oddawanych do użytkowania. W tegorocznym kwietniu było takich mieszkań prawie 6,3 tys., a od początku roku blisko 23,5 tys. Daje to wynik – bagatela – odpowiednio o 90 i ponad 60 proc. lepszy licząc rok do roku. Tego typu imponujący progres nie jest jednak żadną niespodzianką. To efekt ostrego przyśpieszenia nowych inwestycji deweloperskich w pierwszej połowie 2014 roku, czyli w okresie już na dobre rozpędzającej się koniunktury sprzedażowej w pierwotnym segmencie krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Wyniki tej kategorii statystyk nie są jednak najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem aktualnego stanu koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych, ale bardziej pokłosiem rynkowej kondycji przeszłych okresów. W związku z tym istotna poprawa danych dotyczących lokali ukończonych zapewne będzie jeszcze widoczna w kolejnych kwartałach.
O wiele ważniejsze z punktu widzenia perspektyw koniunktury rynkowej są statystyki nowych pozwoleń na budowę. W ostatnich czasach należały one do najmocniejszych stron gusowskich danych sygnalnych budownictwa mieszkaniowego – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jest to o tyle istotne, że pozwolenia obok nowych inwestycji są podstawowym parametrem oceny przez deweloperów potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach oraz wskaźnikiem optymizmu inwestycyjnego inwestorów indywidualnych.
Kwiecień nie przyniósł w tym punkcie jakiejkolwiek niespodzianki, co oznacza kolejny bardzo dobry rezultat zarówno deweloperów jak i inwestorów indywidualnych. W miesiącu tym ilość mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia, wyniosła w sumie 18,8 tys., co oznacza wynik lepszy r/r o kilkanaście procent. Co więcej, jest to jeden z trzech najlepszych wyników ostatnich pięciu lat.
Informacja GUS o stanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce w okresie od stycznia do kwietnia br. jest więc potwierdzeniem kolejnego już etapu rozpędzania się pierwotnego segmentu rynku nieruchomości mieszkaniowych, którego meritum stanowi wciąż bardzo ofensywna polityka inwestycyjna deweloperów. Najwyraźniej przyjęli oni o tyle odważne co nieco ryzykowne na obecnym, mocno już zaawansowanym etapie cyklu koniunkturalnego ożywienia założenie, że potrwa ono jeszcze wystarczająco długo, by uruchamiane dziś na szeroką skalę inwestycje dało się w przyszłości bezproblemowo upłynnić.
Biorąc jednak pod uwagę słabnące parametry krajowej gospodarki, jej nie najlepsze perspektywy potwierdzone przez czołowe agencje ratingowe, czy wreszcie malejący potencjał czynników wspierających popyt na mieszkania z pierwszej ręki, tego typu rozumowanie wydaje się być obarczone ponadprzeciętnym ryzykiem. Czas pokaże, czy swoista inwestycyjna gra „va banque” deweloperów mieszkaniowych przyniesie oczekiwany przez nich skutek, czy też może efekt dokładnie odwrotny od zamierzonego.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń