Ostatnie pięć lat na rynku domów w Polsce to okres, w którym odnotowaliśmy hossę, kryzys oraz okres względnej stabilizacji. Ceny domów, które gwałtownie rosły przez cały 2007 rok, już około 12 miesięcy później osiągnęły maksymalny pułap a po półroczu rozpoczęły wędrówkę w dół.
Wiele inwestycji, których proces realizacji został zainicjowany w okresie dobrej koniunktury zakończyło się w czasie kiedy boom dobiegł już końca. Doprowadziło to do sytuacji, rosnącej podaży domów przy jednoczesnym spadku zainteresowania ze strony kupujących.
Załamanie rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych nie od razu wpłynęło na zmianę sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Jeszcze przez kilka miesięcy ceny domów pozostawały na wysokim poziomie. Jednak wymuszone przez amerykański kryzys, zmiany polityki kredytowej banków powodujące utrudniony dostęp do źródeł finansowania inwestycji, nasycenie rynku nowymi domami oraz, co może najważniejsze na naszym rynku, niedopasowanie oferty deweloperskiej do oczekiwań nabywców wymusiło na sprzedających obniżkę cen domów.
Dlaczego ceny domów spadły
Wśród przyczyn spadku cen na rynku domów na uwagę zasługuje niedopasowanie oferty sprzedawanych nieruchomości do potrzeb nabywców. Deweloperzy chcąc maksymalnie wykorzystać grunt przeznaczony pod inwestycje, starali się zbudować jak największą ilość domów na dostępnym terenie. Tam gdzie powinny powstać 3 budynki, wznoszono 5 kosztem ich powierzchni oraz ilości pomieszczeń szczególnie tych, których w domach nie powinno zabraknąć.
Według opinii Marka Radziszewskiego, pośrednika w PÓŁNOC Nieruchomości – „Rozpoznanie rynku i potrzeb klientów na etapie planowania inwestycji deweloperskich jest w naszym kraju niewystarczające. Gdyby deweloperzy kierowali się rzeczywistymi oczekiwaniami kupujących, okres sprzedaży nowych domów uległby skróceniu nawet o kilka miesięcy”.
W ofercie rynkowej można obecnie znaleźć znaczną ilość domów o wysokim standardzie wykończenia, których powierzchnia jest większa niż 200m2 a cena znacznie przekracza 1 mln zł. Na przykład w okolicach Krakowa, do wyboru jest obecnie co najmniej kilkadziesiąt nieruchomości o cenach ofertowych przekraczających milion złotych. Warto wspomnieć, że ceny transakcyjne nieruchomości w tym segmencie rynku są często niższe od cen ofertowych nawet o 40%, mimo to ten rodzaj nieruchomości nie cieszy się zainteresowaniem klientów.
Oprócz wysokiej ceny, również projekty wnętrz domów większych niż 200m2 są przyczyną kłopotów ze znalezieniem nabywców. Te nieruchomości, często nazywane nieco na wyrost rezydencjami, budowane według indywidualnych oczekiwań klientów, są oryginalne jednak rzadko posiadają uniwersalny charakter dający możliwość dostosowania wnętrza do potrzeb nowych właścicieli. Przyczyn takiej sytuacji należy szukać nie tylko w projektach ale również w stosowanych technologiach budowlanych ograniczających możliwości przebudowy wnętrz.
Zmiany ekonomiczne miały wpływ nie tylko na spadek ilości transakcji ale także na sytuację tych którzy niedawno stali się posiadaczami nieruchomości. W wielu wypadkach próbując sprzedać niedawno zakupiony dom ich właściciele są zmuszeni do sprzedaży swoich nieruchomości poniżej kosztów zakupu. Możliwa do uzyskania obecnie cena nie pozwalała na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości. W tej trudnej sytuacji znalazło się wiele młodych rodzin w naszym kraju.
Ceny w dół
Wielu deweloperów, rozpoczynając inwestycje w okresie boomu na rynku nieruchomości, ponosiło wysokie koszty zakupu gruntów oraz usług budowlanych. Czynniki te wpływały na wzrost całkowitych kosztów budowy a co za tym idzie wysokość cen domów. Efekty tych czynników obserwujemy do dziś. Deweloperzy chcąc sprzedać domy po cenie gwarantującej zysk zmuszeni są dłużej czekać na klientów, co w wielu wypadkach stawia pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji.
Średnie ceny ofertowe 1m² powierzchni domu w wybranych województwach w latach 2007 – 2011
Opracowanie własne. Dział Analiz PÓŁNOC Nieruchomości S.A.
Średnia cena domu w Polsce w 2007 roku, wynosiła około 3500 zł/m² rok później cena wzrosła średnio o 26% a w 2008 roku o kolejne 4%. Maksymalna średnia cena 1 m² wynosiła 4600 zł. Natomiast od 2009 roku następował spadek cen. Obecnie cena jest niższa od obowiązującej pod koniec 2008 roku o około 15%.
Najbardziej stabilne ceny można znaleźć w województwie małopolskim oraz mazowieckim, jednocześnie w okresie ostatnich 5 lat były to ceny średnio najwyższe w Polsce. W Małopolsce średnia cena 1m² domu wynosiła około 5000zł natomiast w województwie mazowieckim 5500zł.
Z kolei najniższe ceny 1m² powierzchni domu spośród uwzględnionych w analizie, odnotowano na Śląsku. W tym przypadku średnia cena nieznacznie przekraczała 3000zł.
Należy podkreślić, że podane ceny dotyczą rynku domów w ujęciu szerokim. Niewątpliwie we wszystkich badanych województwach znaleźć można obszary, na których ceny domów znacznie obiegają od przytoczonych średnich. Celem analizy było przede wszystkim pokazanie tendencji zachodzących na rynku nieruchomości.
Kupować czy czekać
Najbliższy rok nie przyniesie istotnych zmian na rynku nieruchomości w omawianym segmencie. Ilość oferowanych do sprzedaży domów będzie powoli wzrastać, natomiast ich ceny będą w dalszym ciągu miały tendencję spadkową. Jednak obniżka nie powinna być większa niż 5 %.
Po złych doświadczeniach z ostatnich lat, należy spodziewać się lepszego dopasowania oferty deweloperskiej do potrzeb rynku. Minął czas, w którym nabywcę znajdowała każda nieruchomość przeznaczona do sprzedaży. Mniejsze, nowocześnie zaplanowane domy, wybudowane na większych działkach to oczekiwania z jakimi nabywcy zwracają się do biur nieruchomości. Trzeba o nich pamiętać nie tylko planując budowę ale także kupując dom.
Jednak na rynku nie brakuje ofert, których ceny są dla klientów atrakcyjne. Dom w stanie deweloperskim kosztujący 550 tys. zł., nawet jeśli postawiony jest w zabudowie szeregowej, zazwyczaj dość szybko znajduje nabywców. Generalnie, ceny domów osiągnęły bądź niebawem osiągną optymalną wartość akceptowaną przez rynek i nie będą kluczowym czynnikiem decydującym o poziomie podaży.
W sytuacji jaką obserwujemy obecnie na rynku domów, kupujący powinni wykazać się cierpliwością. Poszukując okazji można znaleźć bardzo interesujące oferty o cenach niższych niż ich wartość rynkowa. Kupując, warto wziąć pod uwagę funkcje jakie dom powinien spełniać, przedkładając jego walory użytkowe nad reprezentacyjne. Nie chodzi tutaj o kupowanie domów brzydkich, ale przede wszystkim funkcjonalnych. W przyszłości może to nam pomóc w szybkiej sprzedaży lub zamianie naszej nieruchomości.
Jarosław Mydlarczyk
Dział Analiz Rynku Nieruchomości –PÓŁNOC Nieruchomości S.A.
Źródło: Biuro Nieruchomości PÓŁNOC
Wojciech Boczoń
