Bułgaria jest nadal najbardziej atrakcyjna cenowo i co za tym idzie na pewno interesująca pod względem inwestycyjnym. Ceny apartamentów w tamtych rejonach zaczynają się od ok. 700 euro za metr kwadratowy, a więc niewiele w stosunku do rodzimych nieruchomości, rynek bułgarski rozwija się dynamicznie, inwestycji zagranicznych przybywa, stawia się na turystykę, rośnie prestiż i poziom wypoczynkowych miejscowości.
Standardowe procedury
Decydując się na zakup nieruchomości za granicą należy mieć na uwadze kilka kluczowych kwestii, a mianowicie: kto jest właścicielem gruntu, kto jest generalnym wykonawcą inwestycji, jakie są dodatkowe koszty takiej transakcji, jaką historię ma generalny wykonawca, sprawdzić dokładną lokalizację nieruchomości oraz oczywiście dokładnie przeanalizować umowę przedwstępną czy rezerwacyjną, którą przyjdzie nam podpisać.
Na wstępie należy dokładnie określić właściciela gruntu, na którym stanie nasza nieruchomość, trzeba zwracać uwagę na to, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie ciążą na nieruchomości żadne zobowiązania, czy jest ubezpieczona, kto będzie rzetelnie zarządzał nieruchomością podczas naszej nieobecności. Generalnie trzymamy się standardowych procedur koniecznych przy tego typu transakcjach.
Określenie wiarygodności dewelopera, terminów etapów budowy oraz ostatecznego terminu odbioru nieruchomości są tak samo ważne jak na rynku polskich nieruchomości.
Istotnym elementem jest umowa, należy dokładnie przeanalizować każde jej postanowienie, w tym miejscu niezwykle istotne jest dookreślenie wszelkich szczegółów, a mianowicie tego co dostajemy za kwotę, którą zobowiązani jesteśmy uiścić we właściwym terminie. Zapoznanie się z terminami wpłat, karami za opóźnienia ze strony naszej jak i wykonawcy, karami umownymi za odstąpienie od umowy jest oczywiste ze względu na charakter naszego zobowiązania. Co przysługuje nam w razie przesunięcia terminu odbioru lokalu, czy jego niezgodności z umową, jakie elementy wykończenia wchodzą w zakres umowy, mam tu na myśli: podłogi, płytki, sprzęt AGD, wyposażenie kuchni, łazienki itp. – są to najważniejsze informacje, które pozwolą nam dokonać wyboru generalnego wykonawcy.
Koszty i zyski
Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości za granicą związane są podatkiem od czynności cywilnoprawnych, opłatami notarialnymi, sądowymi, skarbowymi, ewentualnym wynagrodzeniem pośrednika oraz wynoszą od 3 do 5 proc. wartości nieruchomości. Koszty te kształtują się zatem na poziomie zbliżonym do polskich realiów.
Nierezydenci w świetle prawa bułgarskiego nie mogą nabywać ziemi, mogą natomiast, w razie zainteresowania gruntem, założyć na miejscu spółkę z o.o., która to może już nabywać grunty. Założenie jednoosobowej spółki z o.o. w Bułgarii zajmuje od 10 do 14 dni i kosztuje ok. 10 000 zł (5000 lewa). Nie są to duże koszty oraz formalności nie powinny przysporzyć wielu problemów, a jest to idealne wyjście w przypadku chęci zakupu gruntu.
Kolejnym bardzo istotnym punktem jest kwestia zarządzania nieruchomością, dbania o porządek, bezpieczeństwo oraz najemców, dzięki którym inwestycja może się nam zwrócić nawet po 5 latach (zależy od jej wielkości, położenia lokalu). Jest to o tyle istotne, gdyż można poprzez współpracę z odpowiednim podmiotem zmaksymalizować zysk oraz bezpieczeństwo danej inwestycji. Niektóre biura podróży oferują usługi związane z dbaniem o nieruchomość oraz dostarczaniem klientów w dogodnych dla nas terminach, tj. poza czasem naszego urlopu, a tym samym pobytu w naszym nadmorskim apartamencie czy letnim domu. Opłaty z tego tytułu są niewielkie w stosunku do zysków, a mamy pewność, iż ktoś dba pod naszą nieobecność o lokal. Należy pamiętać, iż w Bułgarii np. poza coroczną niską kwotą z tytułu utrzymywania nieruchomości – od 5 do 10 euro za metr kw., nie ponosi się opłat czynszowych, co jest bardzo przyjemnym faktem w porównaniu z polskimi realiami.
W świetle polskiej ustawy Prawo dewizowe możemy nabywać nieruchomości za granicą przewyższające wartością 50 000 euro bez zezwolenia NBP, jeżeli nabywamy je w granicach państw należących do Unii Europejskiej.
Doskonała inwestycja
Reasumując, zakup nieruchomości za granicą jest doskonałą inwestycją, gdyż nabywamy np. piękny apartament nad brzegiem Morza Czarnego, korzystamy z niego w dogodnym terminie, poza nim jest on wynajmowany i zarządzany przez profesjonalne podmioty, inwestycja zwraca się bardzo szybko. Ceny nie przerażają, wręcz zachęcają. Co tu dużo mówić, za cenę 60 metrów w Warszawie, mamy dwa 50-metrowe apartamenty w okolicach Słonecznego Brzegu. Ceny zależą głównie od lokalizacji – odległości od morza czy pola golfowego.
Jak do każdej inwestycji i w tym przypadku należy podejść do tematu z rozwagą, wspomóc się kimś, kto się na tym zna, prawnikiem, profesjonalnym pośrednikiem. Każde państwo ma swoje regulacje prawne dotyczące zakupu nieruchomości przez nierezydentów i potrzebny będzie ktoś, kto poprowadzi nas przez gąszcz przepisów danego kraju, doradzi, przedstawi wszelkie ewentualne konsekwencje naszych ruchów. Następnie należy podjąć współpracę z zarządcą i cieszyć się z naszego wyboru. Taka inwestycja z dużą dozą prawdopodobieństwa okaże się strzałem w dziesiątkę.
Wojciech Boczoń