Działka budowlana: jak ją sfinansować kredytem hipotecznym?

Mimo rozwoju oferty deweloperskiej, wariant polegający na budowie domu w systemie gospodarczym nadal cieszy się sporą popularnością. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w ubiegłym roku tak zwani inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę niemal 80 000 domów. Nie wszystkie osoby decydujące się na samodzielne wzniesienie domu posiadają odpowiednią działkę budowlaną – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Koszt zakupu gruntu budowlanego, który cechuje się dobrą lokalizacją nierzadko przekracza 500 złotych za 1 mkw. Tylko część nabywców może sobie pozwolić na samodzielne sfinansowanie takiego wydatku. Odpowiedzią na ich potrzeby jest oferta rodzimych kredytodawców. Kilkanaście wiodących banków godzi się na finansowanie gruntu budowlanego. W przypadku kilku instytucji nabywcy niezabudowanych gruntów muszą zaakceptować pewne niedogodności. Wiążą się one z faktem, że działka budowlana nie stanowi tak dobrego zabezpieczenia kredytu, jak lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny.

Brak zabudowy oznacza nieco gorsze warunku kredytu

Rodzime banki posiadają pewne preferencje co do zabezpieczeń kredytu hipotecznego. Z punktu widzenia kredytodawcy najbardziej pożądanym wariantem jest ustanowienie wpisu w księdze wieczystej mieszkania lub zabudowanej nieruchomości gruntowej. Grunty pozbawione zabudowy są mniej cenione jako zabezpieczenie kredytu. Przedstawiciele firmy Conse Doradcy Finansowi zaznaczają, że nabywcy innych typów działek (np. rolnych i rekreacyjnych) znajdują się w gorszej sytuacji. – Grunt przeznaczony pod zabudowę mimo wszystko stanowi dość dobre zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego. Sprzedaż takich nieruchomości zwykle nie nastręcza bankowi dużych kłopotów. Istotnym problemem są jednak niestabilne ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Kredytodawcy biorą ten czynnik pod uwagę przy ustalaniu maksymalnej relacji pożyczonego kapitału do wartości zabezpieczenia (limit LtV). Niektóre banki wymagają, aby osoby nabywające działki budowlane posiadały wyższy wkład własny niż standardowe 10% lub 20%. W przypadku innych rodzajów gruntów polityka kredytodawców jest znacznie bardziej restrykcyjna. Dlatego nabywcy działek rekreacyjnych albo rolnych nierzadko mają problemy z uzyskaniem atrakcyjnego kredytu hipotecznego – wyjaśnia Michał Traut z Conse Doradcy Finansowi.

Analiza oferty kredytowej potwierdza, że krajowe banki traktują nabywców działek budowlanych z odrobinę większą dozą ostrożności. Świadczą o tym dopuszczalne poziomy wskaźnika LtV (patrz poniższa tabela). Czterej analizowani kredytodawcy przewidzieli niższe limity LtV dla zabezpieczenia w formie gruntów budowlanych. Michał Traut z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że w trzech bankach klienci doświadczą bardziej dotkliwych ograniczeń. Mowa o limicie maksymalnego okresu spłaty. W najgorszej sytuacji znajdują się osoby wnioskujące o kredyt w Pekao S.A.. Bank z grupy UniCredit wymaga bowiem dodatkowego zabezpieczenia na nieruchomości mieszkalnej.

Kredyty hipoteczne w krajowych bankach: ograniczenia stosowane wobec nabywców działek budowlanych
Bank	Maksymalny poziom wskaźnika LtV, który akceptuje bank w przypadku działek budowlanych (dla porównania: standardowy limit LtV w przypadku kredytów hipotecznych)	Dodatkowe ograniczenia dla nabywców działek budowlanych
Alior	111% (111%)	–
BNP Paribas	90% (90%)	okres kredytowania działki ograniczony do 20 lat
BZ WBK	90% (90%)	–
Credit Agricole	80% (80%)	okres kredytowania działki ograniczony do 10 lat
Deutsche Bank PBC	100% (100%)	–
Eurobank	100% (100%)	–
ING Bank Śląski	80% (80%)	–
Kredyt Bank	100% (100%)	–
mBank/Multibank	100% (100%)	–
Millenium Bank	100% (100%)	–
Pekao	60% (100%)	wymagane zabezpieczenie na innej nieruchomości (tylko mieszkalnej)
PKO BP	100% (100%)	–
Raiffeisen Polbank	50% (80%)	okres kredytowania działki ograniczony do 20 lat

Dodatkowe formalności to konieczność

Przedstawiciele firmy Conse zwracają uwagę, że nabywcy działek budowlanych muszą przygotować dodatkowe dokumenty. – Rodzime banki wymagają dokładnych informacji na temat lokalizacji oraz przeznaczenia danego gruntu. Dlatego przyszły właściciel działki budowlanej będzie musiał dostarczyć wyrys oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, gdy gmina nie opracowała jeszcze wspomnianego planu kredytodawca będzie się domagał decyzji o warunkach zabudowy – wyjaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Nabywca działki budowlanej musi też przedstawić dokumenty zaświadczające o jej stanie prawnym. Jednym z nich jest wypis z księgi wieczystej gruntu. W tym kontekście Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi przypomina, że po trzydziestu dniach taki wypis staje się nieaktualny. Banki mogą wymagać również dokumentu, który poświadcza prawo własności zbywcy. W zależności od sposobu nabycia działki przez jej aktualnego właściciela taką rolę może pełnić akt notarialny lub orzeczenie spadkowe.

Działkę można kredytować razem z domem

W ramach podsumowania eksperci firmy Conse przypominają, że niektóre banki mogą sfinansować zakup działki i budowę domu za pomocą jednego kredytu. Takie rozwiązanie z pewnością oszczędza klientowi uciążliwych formalności, które wiążą się z podwójna procedurą kredytową. Wspólne kredytowanie działki i domu jest polecane dla osób zdecydowanych na szybkie rozpoczęcie budowy – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Rynekpierwotny.com