2. Bank musi w pierwszej kolejności zaoferować kredyt w złotówkach. Propozycję zaciągnięcia kredytu walutowego uzyskamy dopiero po podpisaniu oświadczenia, że mamy świadomość związanego z tym ryzyka. Jeśli oprocentowanie kredytu jest zmienne (zdecydowana większość kredytów) wówczas konieczne będzie również podpisanie oświadczenia, że zapoznaliśmy się z ryzykiem stopy procentowej.
3. Pracownik banku przedstawi symulacje pokazujące jak na ratę kredytu wpływa zmiana kursu walutowego oraz stóp procentowych. Zapoznamy się się z informacją o tym o ile wzrośnie rata przy wzroście kapitału kredytu o 20 proc. (oprocentowanie bez zmian) oraz w przypadku osłabienia złotówki o tyle ile wyniosła różnica między maksymalnym a minimalnym kursem danej waluty w złotych w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Dowiemy się też m.in. o ile będzie wyższa nasza rata przy oprocentowaniu wyższym o 4 pkt proc.
4. W umowie kredytowej powinna się znaleźć informacja o całkowitym koszcie kredytu oraz rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania. Takie wymogi stawia także ustawa o kredycie konsumenckim, która obejmuje kredyty hipoteczne poniżej 80 tys. zł. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania zawiera nie tylko koszt odsetek, lecz także prowizję i inne opłaty związane z zaciągnięciem kredytu (także np. koszt prowadzenia rachunku bankowego o ile jego założenia jest dla kredytobiorcy obowiązkowe – w przypadku kredytów mieszkaniowych najczęściej tak jest). W umowie muszą się znaleźć m.in.: informacja o wszystkich opłatach związanych z zaciągnięciem kredytu, sposobach i terminach ustalania kursu waluty od którego zależy wysokość raty oraz opis warunków i konsekwencji przewalutowania.
5. Przynajmniej raz w roku bank zweryfikuje wartość nieruchomości. Może to robić na podstawie dokumentów dostarczonych przez klienta, lecz także w ramach swoich wewnętrznych procedur, a więc w praktyce bez obciążania kredytobiorcy kosztami wyceny.
Co się nie zmieni?
1. Rekomendacja S nie reguluje kwestii związanych z oprocentowaniem kredytów walutowych – banki mają więc nadal pełną swobodę w ustaleniu oprocentowania. Jednocześnie, wiele kredytów we frankach szwajcarskich zdrożeje właśnie 1 lipca. Nie będzie to jednak wynikać z wprowadzenia nowych przepisów ale z faktu, że banki dostosują swoje stawki do aktualnych stóp procentowych (dokonują tego najczęściej co kwartał)
2. W rekomendacji S nie ma ograniczeń dotyczących wkładu własnego – są co prawda zalecenia, by banki ustalały maksymalne poziomy wskaźnika LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości), jednak nie ma odgórnych nakazów ile te wskaźniki mają wynosić.
Komentarz. Maciej Kossowski, Expander
Klienci o niższych dochodach mogą mieć problem z uzyskaniem takiej kwoty kredytu jaka im jest potrzebna. W ich przypadku konieczne będzie znalezienie „liberalnego” banku, który pożyczy odpowiednią kwotę. Problem w tym, że wcale nie musi to być bank najtańszy, aktualnie prowadzący atrakcyjną promocję. Mimo, że wszystkie banki będą stosować rozwiązania rekomendowane przez nadzór, to i tak maksymalna kwota kredytu dostępna dla tego samego klienta będzie się drastycznie różnić w zależności od banku, do którego się udamy. W tej sytuacji rośnie znacznie doradców finansowych, którzy jako jedyni na rynku mają wiedzę o tym w jaki sposób różne banki oceniają zdolność kredytową. Wpływ obecnych rozwiązań na rynek będzie niewielki. Z pewnością ich skutkiem nie będzie niemożność uzyskania kredytu przez kilkadziesiąt tysięcy rodzin. Kolejne ograniczenia, m.in. ustalenie maksymalnej kwoty kredytu walutowego na 70 proc. wartości nieruchomości, mogą mieć znacznie bardziej negatywne skutki i należy mieć nadzieję, że do nich nie dojdzie. Tym bardziej, że nie ma korelacji między terminowością spłaty kredytów walutowych a kursem franka czy euro. W każdych warunkach, mimo dużej zmienności kursów w ostatnich latach, kredyty walutowe były systematycznie spłacane, a tylko kilka procent kredytobiorców miało z nimi problemy.
Czy frank jeszcze ma sens?
1. Stopy w Szwajcarii rosną ale w Polsce również już wkrótce prawdopodobnie także zaczną iść w górę – wzrośnie opłacalność kredytów we frankach.
2. Stopy procentowe w Szwajcarii zawsze były niższe niż w strefie euro średnio o 1,5-2 pkt proc. – Polska zmierza do strefy euro.
3. Marże polskich banków w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich są bardzo niskie, niższe nawet niż w Szwajcarii
4. Ryzyko kursowe dla osoby zarabiającej w euro i spłacającej kredyt we frankach jest minimalne – za kilka lat kredyty w CHF będą znacznie bezpieczniejsze
5. Ekonomiści nie przewidują osłabienia złotówki w przyszłości – wręcz przeciwnie, mimo ostatnich zawirowań trend jet odwrotny.
6. Najbliższe kilka lat to najprawdopodoniej dalszy wzrost wartości nieruchomości w Polsce – mieszkanie, które podrożało o kilkadziesiąt procent w ciągu kilku lat jest polisą na wypadek wzrostu kursu waluty kredytu.
7. Pieniądze zaoszczędzone na racie kredytu mieszkaniowego można korzystnie zainwestować budując poduszkę powietrzną na wypadek wzrostu kursu waluty kredytu.
Wojciech Boczoń
