Jednak w ostatnim roku sytuacja na światowych rynkach nieruchomości ulega istotnym zmianom. Nadmierne i nieostrożne kredytowanie na największych rynkach nieruchomości w negatywny sposób odbija się na innych obszarach gospodarki poszczególnych państw i oddziałuje w coraz większym stopniu na gospodarkę światową.
Na szczególną uwagę zasługuje rozwój sytuacji w zakresie kredytów hipotecznych w ostatnich latach w USA. W celu ratowania gospodarki amerykańskiej przed recesją Bank Rezerw Federalnych od 2001 r. dokonał serii obniżek stóp procentowych. Stopa funduszy federalnych spadła do poziomu 1%. Tani kredyt spowodował ogromny przyrost udzielanych kredytów hipotecznych, a wzmożona konkurencja na rynku przyczyniła się do rozluźnienia wymogów oceny zdolności kredytowej kredytobiorców (kredyty udzielone kredytobiorcom o niskiej zdolności kredytowej określono jako kategorię subprime). W czasie utrzymywania się dobrej koniunktury i stałego wzrostu cen na rynku nieruchomości, banki udzielały coraz większej ilości coraz bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych. Udział tego rodzaju kredytów w finansowaniu zakupu nowych domów w ostatnich latach wynosił od 5% w 2001 r. do 20% w I kwartale 2007 r.
Refinansowanie akcji kredytowej następowało poprzez emisje papierów wartościowych opartych na kredytach hipotecznych (mortgage backed securities). Ze względu na atrakcyjne oprocentowanie zwłaszcza papiery wartościowe oparte na kredytach hipotecznych z segmentu subprime cieszyły się dużą popularnością.
Od roku 2004 nastąpiła seria podwyżek stóp procentowych w USA. Miała ona powstrzymać wzrost inflacji. Spowodowała również istotną zmianę sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Wzrost stopy procentowej z 1% do 5,25% doprowadził do masowego zaprzestania obsługi kredytów hipotecznych. W rezultacie tego obligacje hipoteczne refinansujące kredyty hipoteczne i znajdujące się w portfelach wielu instytucji istotnie straciły na wartości. Spowodowało to między innymi spektakularną plajtę dwóch funduszy hedgingowych banku inwestycyjnego Bear Stearns, problemy płynnościowe największego amerykańskiego kredytodawcy hipotecznego Countrywide Financial Corp., upadłość American Home Mortgage – jednego z największych w USA niezależnych kredytodawców, zamknięcie przez Capital One Financial swojej firmy hipotecznej GreenPoint Mortgage, sprzedającej kredyty pośrednikom […].
