Grunty rolne drożeją od 30 kwartałów

Od końca 2007 roku ceny ziemi rolnej wzrosły o 267,6%. Trend wzrostowy trwa na tym rynku nieprzerwanie od 7,5 lat. W II kwartale br. po raz pierwszy w historii za przeciętny hektar trzeba płacić ponad 25 tys. zł.

Przeciętna cena hektara gruntów ornych wzrosła w II kwartale br. o 215,2 zł (czyli o 0,9% z poziomu 24 818,5 do 25 033,7 zł za ha) – podaje Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. W ujęciu rocznym progres wyniósł 24,2%, bo w drugim kwartale 2011 roku przeciętny hektar został wyceniony na 20 157,8 zł. Tempo wzrostu cen gruntów ornych nadal jest więc wysokie, choć nieco wolniejsze niż I kwartale 2012 (27,7% rok do roku). Zwolniła za to dynamika liczona z kwartału na kwartał. O ile w I kwartale wynosiła jeszcze 20,2% (o tyle ceny ziemi wzrosły w zaledwie trzy miesiące!), to teraz jest to 0,9%.

Racjonalizacja wzrostów cen

– Wzrosty cen rzędu 20% i więcej w ciągu zaledwie kwartału co prawda pokazują siłę rynku, ale nie byłyby możliwe do utrzymania w długim terminie i mogłyby doprowadzić do powstania bańki spekulacyjnej. Nie zmienia to jednak faktu, że ceny pozostają w długoterminowym trendzie wzrostowym – ocenia Radosław Brodaczewski, doradca do spraw nieruchomości w Lion’s House, który specjalizuje się w transakcjach na rynku gruntów.

Wysoki popyt na grunty rolne jest w dużym stopniu efektem zakupów o charakterze inwestycyjnym. Inwestorzy wybierają ziemię jako bezpieczną lokatę kapitału w okresie niepewności na rynkach. W przypadku gruntów ornych dodatkowo otrzymują potencjalnie wysoką stopę zwrotu. Kupując grunt w drugim kwartale zeszłego roku można było zyskać w skali roku średnio 24,2%. Dla porównania, zgodnie z danymi NBP przeciętna roczna lokata założona w kwietniu ub.r. była oprocentowana na poziomie 4% brutto. W przypadku inwestowania w spółki z indeksu WIG 20 pomiędzy początkiem kwietnia 2011 i 2012 roku można natomiast było zanotować stratę na poziomie 18,8%. W dłuższym terminie, a więc licząc od końca 2004 roku (od kiedy publikowane są dane o cenach gruntów w obrocie prywatnym) przeciętny hektar drożał o 267,6%. Co więcej wzrost ten jest konsekwencją nieprzerwanego trendu wzrostowego, który panuje na tym rynku od 30 kwartałów.

Są podstawy do wzrostów

Proces ten trwa więc już od 7,5 lat, co jest konsekwencją czynników o charakterze długoterminowym. Można do nich zaliczyć:

• Fiskalne zachęty dla rolników – niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w przypadku gruntów rolnych stawka nie przekracza 361,63 zł za ha rocznie, podczas gdy w przypadku gruntów zajętych pod działalność gospodarczą jest to 8,4 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS),
• Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego,
• Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (nastąpi to w drugiej połowie 2016 roku), co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne już w 2015 roku,
• Rosnąca zyskowność działalności rolniczej.

Danych potwierdzających ten ostatni czynnik można szukać w Eurostacie. Ten szacuje bowiem co roku poziom zyskowności produkcji rolnej w krajach Unii. Najnowsze dane pochodzą z 2011 roku. Gdyby za bazę przyjąć rok 2004, to okazałoby się, że w całej Unii średnia zyskowność spadła o 17,3%. W Polsce natomiast zyskowność wzrosła aż o 46,6%.

Jest to dobry wynik nawet na tle krajów sąsiadujących z Polską. W badanym okresie za naszą zachodnią granicą zyskowność spadła o 1,2%. Na Słowacji wzrost zyskowności wyniósł 22,8%, a na Litwie 24,3%. W najlepszej sytuacji są rolnicy w Czechach, gdzie zyskowność produkcji rolnej w 2011 roku była o 75,9% wyższa niż 7 lat wcześniej.

Indeks zyskowności netto produkcji rolnej w wybranych krajach (2004 = 100 pkt.)
Lokalizacja	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Średnia dla UE	100,0	83,0	84,5	91,0	82,7	65,6	77,8	82,7
Czechy	100,0	82,8	79,8	113,2	112,5	30,9	85,3	175,9
Niemcy	100,0	77,4	87,5	126,7	130,6	55,1	78,3	98,8
Litwa	100,0	114,3	84,5	119,2	102,1	71,1	92,1	124,3
Polska	100,0	89,8	103,1	127,7	105,7	117,5	132,4	146,6
Słowacja	100,0	30,4	92,8	122,6	166,7	-23,2	-15,4	122,8
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Eurostat

Ziemia ma spory potencjał

Bez wątpienia panujący od 30 kwartałów trend wzrostowy cen ziemi rolnej może cieszyć inwestorów, którzy ten rodzaj aktywów wybrali. Jednak nie można zapominać, że w wielu przypadkach inwestowanie w ziemię rolną nie polega jedynie na tym, żeby ziemię przeznaczoną do produkcji rolnej kupić i jako tak samo przeznaczoną sprzedać z zyskiem.

Znacznie większych źródeł dochodu inwestorzy upatrują bowiem w zmianie przeznaczenia nieruchomości z rolnego np. na budowlany lub podziale dużego areału na mniejsze działki w myśl zasady, że im mniejsza sprzedawana nieruchomość, tym wyższa jej cena w przeliczeniu na metr. Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją zmiany przeznaczenia działki lub budowy infrastruktury np. dróg ekspresowych czy autostrad, obwodnic, mostów itp. Wraz bowiem z tym jak skraca się czas potrzebny do dojazdu z danej parceli do centrum dużego miasta, można żądać więcej za metr ziemi.

Takie trafione inwestycje potrafią generować wyższe stopy zwrotu niż obserwowane dotychczas roczne wzrosty cen gruntów rolnych.

Bartosz Turek

Lion’s House