Przez cały 2014 r. Zarząd spółki skupiał swoje wysiłki na optymalizacji działalności Spółki i redukcji kosztów. Zaowocowało to dalszą poprawą kluczowych wskaźników operacyjnych.
Thomas Kurzmann, Prezes Zarządu GTC, komentuje: „Wierzę, że efektywność GTC uległa znacznej poprawie. Odnotowaliśmy stabilne, wysokie przychody z tytułu wynajmu. Po dokonaniu analizy wyników naszego portfolio w mniejszych miastach w Rumunii, Chorwacji, Bułgarii i na Węgrzech, zdecydowaliśmy się zaprzestać wspierania niektórych z aktywów nieprzynoszących oczekiwanych zysków i zintensyfikować nasze wysiłki na ich sprzedaży.
W efekcie odnotowaliśmy znaczący spadek wyceny części nieruchomości i banku ziemi położonych w tych lokalizacjach. Tym niemniej, znaleźliśmy potencjalnych nabywców na niektóre z tych nieruchomości. Co więcej, osiągnęliśmy porozumienie z pożyczkodawcami, co pozwoli nam na sprzedaż tych aktywów i przeniesienie pożyczek na poziom GTC S.A. Jest to dla nas ogromny krok naprzód. Dzięki niemu nasz zespół będzie mógł skupić się wyłącznie na działalności deweloperskiej i nabywaniu aktywów”.
Osiągnęliśmy kolejne kamienie milowe w wynajmie i postępowaniu administracyjnym w odniesieniu do Galerii Północnej i Galerii Wilanów w Warszawie. Spodziewamy się,
że pozwolenie na budowę Galerii Północnej będzie wydane w połowie 2015, po czym niezwłocznie przystąpimy do prac budowlanych”.
Zespół GTC w Serbii zdołał wyprzedzić harmonogram prac budowlanych projektu biurowego FortyOne w Belgradzie. Planujemy ukończyć budowę tego budynku
w trzecim kwartale 2015 r. Kontynuujemy również analizę możliwych do nabycia aktywów generujących przychody i jednocześnie oferujących potencjał dalszego wzrostu. Jesteśmy przygotowani do realizacji tej części naszej strategii jak tylko fundusze z podniesienia kapitału staną się dostępne” – zakończył Thomas Kurzmann.
Wyniki finansowe
Przychody z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych i usług pozostały na niezmienionym poziomie i wyniosły 110 mln euro w 2014 r.w porównaniu z 110 mln euro w 2013 r. Marża na usługach najmuwzrosła do 74% w 2014 r. (71% w 2013 r.).
Przychody ze sprzedaży domów i mieszkańwzrosły do 15 mln euro w 2014 r., głównie dzięki zwiększonej sprzedaży mieszkań w Rumunii i Polsce. Marża na sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych wyniosła 1%.
Zysk brutto z działalności operacyjnejwzrósł do 81 mln euro w 2014 r.
w porównaniu do 78 mln euro w 2013 r., głównie dzięki oszczędnościom w wydatkach operacyjnych w przypadku niektórych, słabych nieruchomości.
Koszty sprzedażypozostały na prawie niezmienionym poziomie 3 mln euro w 2014 r. w porównaniu do 3 mln euro w 2013 r.
Koszty administracyjne, po wyłączeniu kosztów programu motywacyjnego,pozostały na niezmienionym poziomie i wyniosły 11 mln euro w 2014 r. w porównaniu do 11 mln euro w 2013 r.
Zysk podstawowy przed opodatkowaniem2 wzrósł do 29 mln euro w 2014 r.
w porównaniu do 19 mln euro w 2013 r., dzięki poprawie marży brutto z działalności operacyjnej połączonej z obniżeniem kosztów.
Strata netto z aktualizacji wartości aktywów inwestycyjnych i utraty wartości nieruchomości mieszkaniowych wyniosła 194 mln euro w 2014 r. Strata wynika głównie ze spadku wartości godziwej aktywów znajdujących się w mniejszych miastach w Rumunii, Chorwacji i Bułgarii, a także aktywów wchodzących w skład banku ziemi w Budapeszcie. W poprzednich latach GTC wspierało działalność operacyjną niektórych projektów w celu poprawy ich wyników operacyjnych, jednakże wsparcie to nie przyniosło oczekiwanych rezultatów. Po ponownej ocenie nieruchomości zlokalizowanych w mniejszych miastach oraz drugorzędnych lokalizacjach w Rumunii, Chorwacji, Bułgarii i na Węgrzech, w czwartym kwartale 2014 r. podjęliśmy decyzję o zaprzestaniu wspierania wybranych projektów i sprzedaży aktywów Spółki, które nie przynoszą oczekiwanych zysków. W efekcie, wyceny zostały sporządzone na podstawie mniej korzystnych założeń dotyczących przyszłych wyników osiąganych przez wybrane centra handlowe, co spowodowało zmiany oczekiwanej stawki czynszu, wymaganych inwestycji oraz stopy kapitalizacji (yield) skorygowanej ryzykiem.
Koszty z tytułu odsetek netto wyniosły 37 mln euro w 2014 r. w porównaniu
do 43 mln euro w 2013 r. Strata netto w wysokości 207 mln euro w 2014 r. jest spowodowana głównie stratą z aktualizacji aktywów inwestycyjnych i utracie wartości nieruchomości mieszkaniowych.
Poziom zadłużeniawyniósł 811 mln euro na dzień 31 grudnia 2014 r. (spadek
z 888 mln euro na dzień 31 grudnia 2013 r.). Średnia zapadalność długu wyniosła 5,1 roku, a średni koszt długu wyniósł 4,2% w skali roku (spadek z 4,3% w 2013 r.).
Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości wyniósł 54% na dzień 31 grudnia 2014 r. w porównaniu do 53% na dzień 31 grudnia 2013 r.
Pokrycie odsetek wzrosło do2,1x na dzień 31 grudnia 2014 r. z 1,7x na dzień
31 grudnia 2013 r.
Wartość aktywów netto w przeliczeniu na akcję (NAV per share)wyniosła 1,4 euro na dzień 31 grudnia 2014 r. w porównaniu do 1,9 euro na dzień 31 grudnia 2013 r.
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej wzrosły do 40 mln euro w 2014 r. (26 mln euro w 2013 r.), głównie dzięki zwiększeniu poziomu wynajmu i przychodów z wynajmu w projektach Grupy w Krakowie, Łodzi i Katowicach oraz spadkowi odsetek zapłaconych.
Kluczowe osiągnięcia
Emisja akcji
W styczniu 2014 r. GTC wyemitowało 32 mln akcji serii J na okaziciela. Popyt wyniósł 250% wartości oferowanych akcji, co dowiodło silnego zainteresowania spółką przez polskich i międzynarodowych inwestorów.
Refinansowanie obligacji
W marcu 2014 r. GTC wyemitowało 20 000 nowych obligacji wartych 200 mln złotych zapadających w 2018/2019 r. Obligacje zostały objęte przez polskie instytucje finansowe i są notowane w alternatywnym systemie obrotu Catalyst.
Na początku 2014 r. GTC spłaciło 102 mln euro obligacji zapadających w kwietniu 2014 r. oraz instrumentów zabezpieczających z nimi powiązanych środkami z emisji obligacji i częściowo z emisji akcji, tym samym zmniejszając stan zobowiązań.
Rozpoczęcie budowy projektu biurowego FortyOne w Belgradzie
W październiku 2014 r. GTC przeprowadziło oficjalną ceremonię rozpoczęcia budowy FortyOne, swojego najnowszego projektu w Serbii. Ten kompleks biurowy klasy
A zaoferuje 10 300 m kw. powierzchni. Obecnie jest wynajęty w 60%. Ukończenie
i otwarcie pierwszej fazy projektu jest przewidziane na trzeci kwartał 2015 r. Prace konstrukcyjne przebiegają szybciej niż zaplanowano.
Ukończenie i otwarcie budynku Pascal w Krakowie
Po wznowieniu budowy oferującego 5 600 m kw. budynku Pascal, będącego ostatnim etapem cenionego Kompleksu Biurowego Korona w Krakowie, w pierwszej połowie
2014 r. GTC sfinalizowało prace budowlane. Obecnie Pascal jest oddany do użytku
i całkowicie wynajęty.
Postęp dwóch kluczowych projektów handlowych w Warszawie
Na dzień 31 grudnia 2014 r., oba projekty osiągnęły znaczące poziomy umów przednajmu. Względem Galerii Północnej zawarto 10 umów na łącznie 19 921 m kw. powierzchni, co ustanowiło poziom przednajmu projektu na 31%. Jest to istotna liczba umów, co do której toczą się kolejne negocjacje.
Na koniec 2014 r. Galeria Wilanów odnotowała 11 umów przednajmu na łącznie 15 627 m kw. Przekłada się to na 25% poziom przednajmu, z kolejnymi kontraktami będącymi w trakcie negocjacji.
Wnioski o pozwolenie na budowę obu projektów są aktualnie przetwarzane.
W odniesieniu do Galerii Północnej, proces mający na celu uzyskanie pozwolenia osiągnął ostatni etap, natomiast procedura dotycząca Galerii Wilanów postępuje.
Znaczące umowy najmu i przedłużenia umów
Pomimo nieustającej presji na stawki najmu, GTC cieszy się niesłabnącą reputacją wśród kluczowych najemców, którzy cenią sobie doświadczenie i jakość oferowane przez spółkę. 2014 r. odznaczył się zawarciem licznych nowych umów i przedłużeń najmu, a także umów przednajmu na łączną ilość 147 500 m kw. w Europie Środkowo-Wschodniej oraz Południowo-Wschodniej.
Znaczące przedłużenia umów najmu:
-
Rząd Węgier, Budapeszt, Węgry – 28 787 m kw.
-
ExxonMobil, Center Point, Budapeszt, Węgry – 19 000 m kw.
-
IBM, Centrum Biurowym Korona, Kraków, Polska – 7 154 m kw.
-
Microsoft, kompleks City Gate, Bukareszt, Rumunia – 6 845 m kw.
-
Roche, kompleks City Gate, Bukareszt, Rumunia – 2 881 m kw.
Znaczące umowy przednajmu:
-
Carrefour, Galeria Północna i Galeria Wilanów, Warszawa, Polska – 16 100 m kw. (łącznie)
-
Grupa LPP, Galeria Północna i Galeria Wilanów, Warszawa, Polska – 9 350 m kw. (łącznie)
-
Cinema City, Galeria Północna i Galeria Wilanów, Warszawa, Polska – 7 300 m kw. (łącznie)
-
H&M, Galeria Północna, Warszawa, Polska – 2 100 m kw.
Wojciech Boczoń
