Hipoteka dla przedsiębiorcy: ciągle pod górkę

Przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, musi prowadzić firmę nawet przez 2 lata. Etatowcom wystarczą 3 miesiące.

Własna firma w niczym tak nie przeszkadza, jak w zaciągnięciu kredytu. Banki przez lupę patrzą na zarobki przedsiębiorców, z założenia podchodząc do osób prowadzących działalność gospodarczą bardziej podejrzliwie niż do osób na etacie. Szczególnie trudno jest fimom, które starają się o kredyt inwestycyjny, na rozwój swojego biznesu. Dużo lepiej wygląda sytuacja przedsiębiorców, którzy zamierzają zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, nie związany z działalnością gospodarczą. W tym przypadku banki oswoiły się już nieco z klientami ze statusem „samozatrudniony” – oferują im warunki kredytu hipotecznego podobne, jak w przypadku zwykłych osób fizycznych.

Niestety, nie dotyczy to jednego z podstawowych parametrów, a mianowicie czasu prowadzenia działalności. Z zestawienia przygotowanego przez Tax Care wynika, że spośród 15 banków, które odpowiedziały na ankietę, większość ciągle upiera się, by potencjalny kredytobiorca prowadził działalność przez minimum rok lub nawet 2 lata. To bardzo dużo , biorąc pod uwagę, że od etatowców wymaga się najczęściej od 3 do 6 miesięcy pracy. Najbardziej restrykcyjny pod tym względem jest BZ WBK, który żąda, aby klienci starający się o kredyt mieszkaniowy powyżej 200 tys. zł (a takich jest przecież większość) wykazali się działalnością prowadzoną przez minimum pełne dwa lata kalendarzowe. O okresie 2-letnim, ale bez zastrzeżenia, że muszą to być miesiące od stycznia do grudnia, mówią także Bank Pocztowy, mBank, Peako Bank Hipoteczny, Raiffeisen Bank i Multibank. Przy czym ten ostatni robi wyjątek i obniża ten wymóg zdecydowanie (do 3 miesięcy) w przypadku osób współpracujących w ramach działalności gospodarczej z firmą, w której dotąd były zatrudnione. Podobne rozwiązania stosują: PNB Paribas Fortis, Getin Noble Bank i ING Bank Śląski. Z kolei PKO BP uzależnia wymagany czas prowadzenia firmy od formy prowadzonej księgowości. Na okres 6-miesięczny mogą liczyć przedsiębiorcy rozliczający się za pomocą księgi przychodów i rozchodów (KPiR) lub ksiąg rachunkowych, natomiast w najmniej korzystnej sytuacji są osoby, które rozliczają się z fiskusem według karty podatkowej – od nich wymaga się minimum rocznego okresu prowadzenia firmy.

Karta podatkowa może przysporzyć osobom na działalności także innych kłopotów, z nieuzyskaniem kredytu mieszkaniowego włącznie. Dlaczego? Otóż banki chętnie deklarują, że kredytują także płacących podatek według karty – w naszym zestawieniu wyłamał się z tego tylko Raiffeisen Bank. Inną sprawą jest natomiast wyliczenie zdolności kredytowej osób na karcie – zwykle ustala się ją, mnożąc przez określoną liczbę tzw. wymiar karty, czyli stałą kwotę podatku płaconą co miesiąc przez przedsiębiorcę. Stawki te są uzależnione przede wszystkim od rodzaju działalności oraz liczby mieszkańców miejscowości, w której działa firma. I są najczęściej niezbyt wysokie (np. dla usług stolarskich w miejscowości do 5 tys. mieszkańców wynoszą niespełna 300 zł, a dla fryzjerów w miastach do 50 tys. mieszkańców, zatrudniających pracowników, ok. 400 zł), zatem języczkiem u wagi staje się wspomniany wcześniej mnożnik. Jeśli jest on zbyt niski, może się okazać, że przedsiębiorca nie ma zdolności kredytowej. Z zestawienia Tax Care wynika, że najwyższą wielokrotność wymiaru karty podatkowej stosują Getin Noble Bank, mBank, Multibank (9-krotność) oraz Bank Pocztowy (8-krotność). Najsłabiej wypada Pekao Bank Hipoteczny (4-krotność), ale trudno powiedzieć, czy jest w tym odosobniony – większość banków nie podała bowiem dokładnych przeliczników. A tym samym należy mniemać, że nie mają się czym chwalić…

Kwestia wyliczania zdolności kredytowej może jednak spędzać sen z powiek nie tylko przedsiębiorcom rozliczającym się przy pomocy karty podatkowej. Banki w zdecydowanej większości biorą pod uwagę dochód przedsiębiorcy, którzy – jak wiadomo – ze względów podatkowych obniżają go, jak tylko mogą. Takie działanie może się jednak obrócić się przeciwko nim, gdy zechcą zaciągnąć kredyt – dochody uzyskiwane z działalności mogą się okazać niewystarczające. Tylko nieliczne banki starają się wychodzić temu naprzeciw. I tak w Getin Noble Banku można zaciągnąć kredyt w oparciu nie o dochód, ale o tzw. zdolność przychodową. Nieco inaczej wygląda to w przypadku ING Banku Śląskiego, który bierze co prawda pod uwagę przychody, ale tylko wspomagająco do dochodu – wyłącznie po to, aby ocenić stabilność tychże przychodów.

Dobrym rozwiązaniem dla przedsiębiorców jest możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego z opcją, że część nieruchomości będzie przeznaczona cele związane z firmą. Tym samym osoba prowadząca działalność może między innymi wybudować dom, na parterze którego będzie działać np. sklep, natomiast piętro będzie służyć tylko potrzebom mieszkaniowym. W efekcie niektórzy przedsiębiorcy mogą uniknąć droższego kredytu inwestycyjnego, związanego wyłącznie z firmą. Banki różnie określają jednak wielkość maksymalnej powierzchni, jaka może zostać przeznaczona pod działalność, by kredyt nie stracił charakteru mieszkaniowego. Najlepiej pod tym względem wypadają Bank BGŻ, BNP Paribas Fortis, Bank BPH, Getin Noble Bank i Pekao Bank Hipoteczny (na działalność gospodarczą może być przeznaczone do 50% kredytowanej nieruchomości), najsłabiej – Bank Millennium i BZ WBK (do 20%).

>>> POBIERZ TABELĘ  <<<

Źródło: Tax Care