Osoba fizyczna kredyt na zakup nieruchomości użytkowej może najczęściej uzyskać pod warunkiem, że część użytkowa nie przekracza 1/3 powierzchni nieruchomości.
Banki niechętnie kredytują lokale użytkowe bez wkładu własnego, a o kredycie z LtV wyższym niż 100 proc. praktycznie nie ma co marzyć. Jest to spowodowane m.in. faktem, że lokal jest dużo trudniej wycenić niż mieszkanie. Biznesowa atrakcyjność danej lokalizacji zależy od wielu czynników i przygotowanie wiarygodnej wyceny jest niezwykle trudne. Ale w ofercie większości banków znajdziemy propozycje hipotek na zakup lokalu użytkowego.
Na przykład w Banku Millennium na przykład występuje Kredyt Biznes – kredyt hipoteczny dla osób fizycznych, które posiadają zabezpieczenie w postaci nieruchomości komercyjnej lub nieruchomości mieszkalnej, w której część powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele komercyjne. Bank skredytuje zatem lokal użytkowy, ale stawia pewne warunki. Preferuje np. określone przeznaczenie lokalu (biuro, kancelaria, apteka, gabinet lekarski) i ogranicza się do miast powyżej 100 tys. mieszkańców. Oprocentowanie kredytu jest uzależnione od tego, jaka część powierzchni nieruchomości jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Jeżeli co najmniej połowa, oprocentowanie Kredytu Hipotecznego Biznes jest o 0,5 pkt proc. wyższe od standardowego kredytu mieszkaniowego. W przeciwnym wypadku kredyt oprocentowany jest tak jak pożyczka hipoteczna, czyli jeszcze wyżej. W takich przypadkach mamy szansę na kredyt hipoteczny z LtV do 70 proc. zaciągany maksymalnie na 20 lat i na kwotę do 2 mln zł.
mBank i MultiBank z kolei chętnie skredytują lokal użytkowy, ale gdy jest położony w granicach administracyjnych obecnych oraz byłych miast wojewódzkich i ma powierzchnię użytkową nie przekraczającą 100 m2. Dodatkowym warunkiem jest, aby kredytobiorca zobowiązał się, że kupowana nieruchomość zostanie przeznaczona pod wynajem. Maksymalne możliwe LtV takiego kredytu to 90 proc., a marża będzie o 0,5 pkt proc. wyższa od kredytu mieszkaniowego.
W Getin Noble Banku osoba fizyczna może zaciągnąć kredyt z LtV do 80 proc. W kalkulacji zdolności kredytowej bank może uwzględnić dochód z wynajmu kredytowanej nieruchomości – zwłaszcza jeśli już jest wynajmowana i kupujący przejmie istniejące umowy lub ma podpisane listy intencyjne.
Bank Pocztowy, Nordea i Raiffeisen mają takie samo podejście – osoba fizyczna otrzyma kredyt na nieruchomość, której nie więcej niż 30 proc. powierzchni będzie przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe. Warunki i zasady takich kredytów nie różnią się od standardowych znajdujących się w ofercie banków. Podobnie jest w PKO BP, ale tam jeśli powierzchnia komercyjna przekracza 30 proc. to zamiast kredytu Własny Kąt Hipoteczny można zaciągnąć Własny Kąt Biznes, jednak tutaj bank zgodzi się na kredyt tylko jeśli lokal będzie przeznaczony na wynajem i jeśli zabezpieczeniem będzie nieruchomość inna niż o charakterze użytkowym. W Banku BPH bariera ta wynosi 50 proc. powierzchni, jednak LtV nie może przekraczać 80 proc., a oprocentowanie jest wyższe od standardowego o 1 pkt proc.
Oferty poszczególnych banków różnią się od siebie, a w praktyce zakup lokalu użytkowego często rozpatrywany jest indywidualnie. Szukając takiego kredytu najlepiej odwiedzić kilka banków i dopiero po zapoznaniu się z ich ofertą podjąć decyzję. Warto zwrócić uwagę np. na to, czy bank wyliczając zdolność kredytową klienta dopuszcza uwzględnienie przyszłych dochodów z najmu kredytowanej nieruchomości (robią tak m.in. Getin Noble i Millennium).
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń
