Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego przekazała Ministrowi Finansów oraz Rzecznikowi Praw Obywatelskich i Prezesowi Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów stanowisko dotyczące najnowszej wersji założeń do projektu Ustawy o odwróconym kredycie konsumenckim.
Chociaż przedstawione założenia, wypracowane po cyklu konferencji uzgodnieniowych z partnerami społecznymi z 2010 r., podniosły jakość planowanego projektu, to jednak założenia nie uwzględniają problemów mających fundamentalne znaczenie dla powodzenia i bezpieczeństwa produktu zwanego „hipoteką odwróconą”.
W projekcie nie przewidziano obowiązkowej konsultacji z wykwalifikowanym doradcą przed zawarciem umowy odwróconego kredytu, która występuje w innych systemach prawnych. Brak takiego rozwiązania w prawie polskim może doprowadzić do wykorzystywania niewiedzy klientów przez osoby trzecie, np. dalekich krewnych chcących namówić seniora na zaciągnięcie odwróconego kredytu na ich potrzeby. Nie jest także jasny wymóg badania przez instytucję kredytującą wiarygodności kredytowej (nie należy utożsamiać tego pojęcia ze zdolnością kredytową) potencjalnego kredytobiorcy – bazować będzie ono zapewne na historii kredytowej klienta, a tej obecni emeryci raczej nie posiadają, gdyż wielu nie zaciągało w banku nigdy żadnego kredytu.
Założenia nie wspominają także nic na temat tego, jak traktowany będzie odwrócony kredyt z punktu widzenia różnego rodzaju przywilejów socjalnych (pomoc społeczna, zniżki czynszu). Fundacja postuluje, by określić w założeniach wprost, że środki otrzymywane z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego nie są wliczane do dochodu, który jest podstawą otrzymywania tego typu świadczeń. Inaczej będziemy mieć do czynienia z sytuacją, w której odwrócona hipoteka może nie przyczynić się do polepszenia sytuacji przyszłych emerytów – może bowiem okazać się, że nie będą oni mogli korzystać z różnych przywilejów socjalnych właśnie ze względu na doliczanie kwoty odwróconego kredytu do dochodu. Tym samym ich dochód będzie zbyt wysoki, np. by ubiegać się o obniżkę czynszu.
Z punktu widzenia banków ważne jest, by konstrukcja odwróconego kredytu hipotecznego zapewniała bezpieczny i mało kosztowny zwrot środków udostępnionych przez bank. W tym celu założenia powinny przewidywać możliwość wpisania do księgi wieczystej roszczenia na rzecz banku o przeniesienie na niego – po śmierci kredytobiorcy – nieruchomości nieobciążonej żadną inną hipoteką. Założenia przewidują także, że kredytobiorca nie będzie mógł rozporządzić nieruchomością obciążoną odwróconą hipoteką bez zgody kredytodawcy; brak jest jednak definicji „rozporządzenia”. Powinna ona zostać określona ustawowo i obejmować zarówno zbycie (sprzedaż, darowizna) nieruchomości, jej obciążenie inną hipoteką, jak i oddanie w najem, dzierżawę lub użyczenie. Pozwoli to bankowi kontrolować, czy nieruchomość jest utrzymywana w odpowiednim stanie, co stanowi jeden z obowiązków kredytobiorcy.
Najważniejsze, o czym należy pamiętać, wprowadzając „odwróconą hipotekę” do polskiego prawa to założenie, że musi być to produkt zarówno chroniący interesy kredytobiorców – zazwyczaj osób starszych, jak i instytucji kredytujących. Jeśli przepisy generować będą zbyt duże ryzyka z punktu widzenia banków, uderzy to w potencjalnych odbiorców odwróconego kredytu hipotecznego. Duże ryzyko dla banku to mniejsze pieniądze z nieruchomości dla klienta. Uwzględnienie postulatów Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego pomoże w stworzeniu produktu korzystnego zarówno dla seniorów, jako najszerszej grupy odbiorców hipoteki odwróconej, jak i banków.
Źródło: Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego
Wojciech Boczoń
