Hipoteki: panika niewskazana

4,86 zł musiałoby kosztować euro, a 4,05 zł frank szwajcarski, aby raty zaciągniętego miesiąc temu kredytu w tych walutach i w złotym zrównały się.

Kto płaci ratę na początku miesiąca, miał w ubiegłym tygodniu twardy orzech do zgryzienia. W ciągu tygodnia euro zdrożało o prawie 8,5 proc., a frank o nawet 10,6 procent. Na szczęście sytuacja szybko się odwróciła i już dziś notowania obu walut spadły. W takie dni wiele osób posiadających kredyt walutowy zastanawia się, czy nie przewalutować kredytu, by mieć święty spokój. Ale z finansowego punktu widzenia nie jest to najlepsze rozwiązanie, bo przewalutowania powinno się dokonywać przy jak najniższym kursie, by zafiksować sobie niskie zadłużenie.

 

Decydując się na przewalutowanie kredytu hipotecznego trzeba liczyć się ze znacznym wzrostem raty kredytowej, co jest spowodowane wyższym oprocentowaniem kredytu złotowego. Dla kredytu zaciągniętego w połowie 2007 roku (czyli w szczycie hossy kredytowo-nieruchomościowej), gdy frank kosztował ok. 2,30 zł, wzrost ten – w zależności od warunków danego banku – wynieść dziś może nawet 70-90 procent. A z drugiej strony, jak pokazuje symulacja w tabeli poniżej, mimo dużych wahań kursu franka, wysokość raty pozostawała w miarę stabilna, a to dzięki spadkowi stóp procentowych w Szwajcarii i idącemu za tym obniżeniu oprocentowania kredytów frankowych.

 

Zmiany raty kredytu hipotecznego w CHF zaciągniętego w czerwcu 2007 roku

Data	Kurs CHF/PLN	Rata	Zmiana do pierwszej raty
czerwiec 2007	2,3	1557 zł	–
luty 2009	3,1	1620 zł	+4,0%
kwiecień 2010	2,7	1361 zł	-12,6%
10 maja 2010	2,8	1410 zł	-9,4%

 

Założenia: kredyt na 300 tys. zł, 30 lat, marża 1,6 pkt proc., spread: 6,6 proc.

Źródło: Open Finance.

 

Nad przewalutowaniem kredytu we franku mogą zastanowić się osoby, które kredyt zaciągały gdy szwajcarska waluta była najdroższa. Czyli na przykład w połowie 2004 roku albo wiosną 2009 roku. Gdyby chcieć przewalutować dziś kredyt zaciągnięty w lutym 2009 roku (przy najwyższym kursie franka), trzeba by zaakceptować wzrost raty o ponad 15 proc., z 1708 zł do 1978 zł (przy średnich rynkowych marżach).

 

Według prognoz głównego ekonomisty Noble Banku, do wakacji tego roku kurs franka spadnie do 2,70 zł, a na koniec roku nawet do 2,60 zł. Podobnie ma się sytuacja z euro, którego kurs, wg prognoz Noble Banku, do wakacji spadnie do 3,80 zł, a na koniec roku do 3,70 zł. Chcąc przewalutować kredyt, lepiej poczekać choć kilka miesięcy. Nie dość, że warunki do takiej operacji powinny być lepsze, to jeszcze do tego czasu będziemy płacić niższe raty.

 

Inna sprawa to koszt przewalutowania. Zdecydowana większość banków nie pobierze za to ani grosza prowizji (o ile zmiany dokonujemy z waluty obcej na PLN, a właśnie taki przypadek tu omawiamy). W nielicznych przypadkach bank zażyczy sobie za tę operację 0,5-1,5 proc., co dla 300 tysięcy zł kredytu może kosztować nawet 4,5 tys. złotych.

 

Czy więc przewalutowywać? Wszystko zależy od profilu klienta. Przewalutowanie na pewno oznaczać będzie znaczny wzrost raty. W zamian za to kredytobiorca uwalnia się od ryzyka kursowego – wahania związane ze zmianami stóp procentowych istnieją bez względu na walutę kredytu.

 

Umacnianie się złotego powoduje zmniejszenie poziomu zadłużenia – klient, który pożyczył od banku 300 tys. zł, przy wysokim kursie franka, musi mu teraz oddać 250 tys. złotych lub mniej. Przewalutowanie sprawi, że wahania kursu nie będą już na tę wartość wpływały. Taka perspektywa jest bardzo kusząca, należy jednak pamiętać, że z jednej strony dalszy spadek kursu waluty to proporcjonalne obniżenie raty kredytowej, a z drugiej wyższe oprocentowanie kredytu w złotym wiąże się ze sporym wzrostem raty kredytu.

 

Obecnie raty kredytów walutowych wciąż są dużo niższe od złotowych i to bez względu na datę zaciągnięcia kredytu. Jeśli ktoś pożyczył na mieszkanie na początku kwietnia bieżącego roku, jego rata będzie niższa od złotowej tak długo, aż kurs euro nie przekroczy 4,86 zł. Dla franka odpowiednia wartość to 4,05 zł. Bufor jest zatem spory.

Źródło: Open Finance