Wzrostu przeciętnego poziomu cen mieszkań w największych miastach Polski na poziomie 4,4% w najbliższych 12 miesiącach spodziewają się doradcy Home Broker. Oznacza to niewielką poprawę w stosunku do obecnej sytuacji. Sprzedający są coraz mniej chętni do negocjacji cenowych.
Prognoza cen mieszkań doradców Home Broker uległa ponownie nieznacznemu obniżeniu. W marcu konsensus wynosił bowiem 5,1%, a w styczniu – 5,8%. Realizacja obecnej prognozy, na poziomie 4,4%, oznaczałaby niewielką poprawę w stosunku do obecnej sytuacji. Dane Home Broker o cenach transakcyjnych dla czterech największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań) wskazują na wzrost przeciętnej ceny w ostatnich 12 miesiącach o 5,8%. Z kolei dane dla 12 największych miast wskazują na spadek przeciętnej ceny o 1% rok do roku w marcu. Jesteśmy więc świadkami stabilizacji warunków na rynku mieszkaniowym.
Metodologia:
Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w horyzoncie najbliższych 12 miesięcy. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.
W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach. Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.
Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.
Najwolniejszego wzrostu cen, na poziomie 1,9% rok do roku, spodziewają się doradcy Home Broker w Lublinie. Poniżej przeciętnej ceny mogą też rosnąć Lesznie, Głogowie, Bydgoszczy i Rzeszowie (2,5%) czy w Trójmieście (2,9%). – Obecnie popyt na mieszkania w Lublinie jest ograniczony, a cena m kw. dość wysoka. W okresie wakacyjnym powróci jednak presja na wzrost cen generowana przez studentów – ocenia Katarzyna Syska, doradca Home Broker z Lublina.
Katowice liderem
Odwrotna sytuacja ma miejsce w Katowicach, Warszawie, Poznaniu, Opolu czy Toruniu. W Katowicach doradcy spodziewają się wzrostu cen w najbliższym roku aż o 7%. Pamiętajmy jednak, że mieszkania w tym mieście są stosunkowo tanie. Przeciętna cena m kw. wyniosła w marcu według danych Home Broker 4950 zł, co powoduje, że Katowice znacznie odstają pod tym względem od takich miast, jak Poznań czy Wrocław. – Obserwujemy ostatnio wzrost zainteresowania zakupem mieszkań. Poza tym, sprzedający zauważyli ożywienie i nie są już tak elastyczni w negocjacjach cenowych – mówi Łukasz Birlet, doradca Home Broker z Katowic. W Warszawie i Poznaniu eksperci Home Broker oczekują wzrostu przeciętnego poziomu cen o 5,5%, a w Opolu i Toruniu o 5%.
Źródło: Home Broker
Wciąż będą okazje
Spodziewany wzrost przeciętnej ceny o kilka procent w najbliższych 12 miesiącach nie oznacza jednak, że nie będzie można kupić mieszkań okazyjnie. Dużo możliwości pojawia się na rynku pierwotnym. Upusty cenowe na poziomie kilkuset złotych za m kw. w takich miastach, jak Warszawa czy Kraków dotyczą rynku pierwotnego i oferty lokali, których budowa dopiero się rozpoczyna. Takie inwestycje wiążą się bowiem z podwyższonym ryzykiem, a także koniecznością długiego oczekiwania na odbiór. Jednocześnie w trakcie realizacji kolejnych etapów budowy, deweloperzy zwykle podnoszą ceny.
Przykładowo, w inwestycji Villa Parc blisko Parku Szczęśliwickiego na warszawskiej Ochocie można obecnie kupić kawalerkę w cenie niewiele ponad 200 tys. zł (termin oddania do I kw 2012). Z kolei w Krakowie, w inwestycji „Zachodnia 21” na Ruczaju ceny za m kw. są o ok. 500 – 600 zł niższe niż w okolicy (termin realizacji I kw. 2011). Jednocześnie Home Broker ocenia, że rynek mieszkaniowy pozostanie mocno zróżnicowany. Niewielki wzrost cen obserwowany będzie w dobrych lokalizacjach i przynajmniej przeciętnym standardzie wykończenia. Dlatego wciąż atrakcyjne cenowo powinny być na przykład mieszkania w „wielkiej płycie”.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
