Indeks cen mieszkań osiągnął nowe minimum

Transakcje na rynku mieszkaniowym zawierane są po coraz niższych cenach. Liczony przez Open Finance i Home Broker ich indeks stopniał w ostatnich 12 miesiącach o ponad 10 proc.

Czerwiec przyniósł kolejny, piąty z rzędu miesięczny spadek indeksu cen transakcyjnych mieszkań, który liczymy na bazie operacji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Po stracie 0,32 proc. osiągnął on poziom niespełna 791 punktów. W skali roku spadek przekroczył tym samym pułap 10 proc. W czteroipółletniej historii naszego wskaźnika z równie wysoką roczną dynamika spadku mieliśmy do czynienia czterokrotnie, w okresie od kwietnia do lipca 2009 roku, kiedy maksymalnie sięgnęła ona 10,7 proc. Wówczas było to bezpośrednim pokłosiem załamania na rynku kredytowym w konsekwencji kryzysu finansowego za oceanem. Od lutego 2008 roku, czyli od czasu zanotowania najwyższego odczytu, indeks cen transakcyjnych stracił 21,3 proc.

 

Kolejny miesiąc utrzymuje się wysoka, ponad 20-proc. spadkowa dynamika w liczbie transakcji, które służą do obliczenia indeksu. Przy czerwcowych wyliczeniach uwzględniliśmy ich przeszło 2500, o 3,4 proc. mniej niż przed miesiącem i o 21,6 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

 

Indeks cen transakcyjnych

 

Źródło: Open Finance.

W skali roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w transakcjach realizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker najbardziej stopniała w Łodzi (spadek o 13,4 proc.) oraz Katowicach (minus 12,9 proc.). W Toruniu i Gdańsku spadki sięgały blisko 10 proc. W Warszawie, stanowiącej największy rynek mieszkaniowy w Polsce, odpowiadającej za ok. 40 proc. transakcji uwzględnianych przy obliczaniu indeksu, średnia cena metra mieszkania zmalała w ciągu roku o 8,1 proc. Z najmniejszą skalą przeceny mieliśmy o czynienia w przypadku Lublina (minus 2,2 proc.) i Zielonej Góry (minus 2,8 proc.). Spadki nie przekraczające 5 proc. zanotowaliśmy jeszcze w Poznaniu, Krakowie i Bydgoszczy.

 

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.

 

Komentarz i prognoza 

 

Nominalny spadek cen mieszkań o ponad 20 proc. w nieco więcej niż cztery lata, w połączeniu z rosnącymi płacami i wysoką inflacją sprawia, że popyt na mieszkania, pomimo widocznej lekkiej tendencji spadkowej, utrzymuje się na relatywnie stabilnym poziomie. Realny spadek cen mieszkań, który na przestrzeni ostatnich czterech lat wyraźnie przekracza już 30 proc., zwiększa bowiem dostępność mieszkań, a efekt ten minimalizuje wpływ obostrzeń wprowadzanych przez banki (maleje zdolność kredytowa, ale jednocześnie spadają też ceny mieszkań). Towarzyszy temu jednak duża nadpodaż mieszkań ze strony deweloperów, którzy na dodatek wcale nie wydają się zrażeni ich spadającymi cenami i wprowadzają do sprzedaży kolejne inwestycje. W takiej sytuacji w najbliższych miesiącach najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się dalszy, powolny, ale konsekwentny spadek cen mieszkań, który bliżej końca roku ma szanse przyhamować, bo może wzrosnąć popyt ze strony osób chcących załapać się na wygasający program Rodzina na Swoim.

 

Czerwcowy odczyt indeksu cen mieszkań używanych wskazuje na kontynuację dotychczasowego trendu spadkowego. W ujęciu rocznym przecena sięgnęła 10,1 proc. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że przecena w ujęciu miesięcznym wytraca swoją dynamikę.

 

Wpisuje się to w prognozy doradców Home Broker. Ci spodziewają się bowiem, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy przecena na rynku mieszkaniowym powinna wyhamować. Najczęściej pojawiająca się prognoza wśród badanych mówi, że za rok lokale powinny być tańsze średnio o 5 proc. w relacji do cen dzisiejszych. Uśredniona prognoza mówi z kolei o przecenie średnio o 1 proc. Przemawia za nią chociażby utrzymywanie się postawy wyczekiwania na drugą falę kryzysu czy rekordowa podaż niesprzedanych przez deweloperów mieszkań. Szczególnie w tym drugim przypadku mamy jednak swoistą stabilizację w negatywnych okoliczności. Najnowsze dane GUS pokazują bowiem, że w maju liczba uzyskanych przez deweloperów pozwoleń na budowę i liczby rozpoczynanych budów nieznacznie różniła się od tej z analogicznego okresu przed rokiem. Dla porównania jeszcze w kwietniu liczby te rosły w ujęciu rocznym po około 70 proc. Widać więc, że ze strony firm budujących mieszkania zmalała presja na dalsze powiększanie oferty. Póki co wiązać to można z faktem, że rozpoczynane dziś projekty w pełni podlegają już pod rygory tzw. ustawy deweloperskiej, czego do niedawna można było uniknąć. Jeśli kolejne dane GUS pokażą mniejszą skłonność firm do budowania mieszkań, ograniczy to panującą dziś presję na dalsze korekty cen. Podobna stabilizacja widoczna jest na rynku kredytowym. Styczeń przyniósł spory spadek możliwości zadłużania się względem grudnia. Po dziś dzień jednak sytuacja ta nieznacznie się poprawiła.

 

Z drugiej strony wciąż działa na rodzimy rynek fakt, że w Polsce brakuje ponad milion mieszkań dla zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Idąc dalej z danych GUS i Eurostat wynika ponadto, że około milion mieszkań jest w takim stanie technicznym, że powinny zostać zastąpione nowymi lub przynajmniej gruntownie wyremontowane. Pod koniec roku stronę popytową rynku mobilizować może też wygasający z końcem roku program „Rodzina na swoim”.

 

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

 

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

 

gdzie:

 

m₁ to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,

m₂ to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m₁-1,

m₃ to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m₁-2.

 

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

 

Indeks = C₁*+ C₂* + C₃* + C₄* + …+ C₁₆*

gdzie:

 

C_1, C_2, C_3, C₄…C₁₆ to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,

l_1, l_2,l_3, l₄… l₁₆ to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,

St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Źródło: Open Finance