Inwestycje: nieruchomość w Ameryce Południowej

Brzmi egzotycznie, ale podobno jest do zrealizowania – kupno nieruchomości w Urugwaju, kraju zwanym Szwajcarią Ameryki Południowej. Dlaczego akurat tam, czy jest to logistycznie trudne i ile kosztuje? Na te i inne pytania odpowiada Karolina Oczkowicz, Polka pracująca w biurze architektonicznym i agencji nieruchomości CARLOS SICCARDI & Assoc. Architects.

Bankier.pl: Ilu zna Pani Polaków posiadających nieruchomość w Urugwaju?

Karolina Oczkowicz, CARLOS SICCARDI & Assoc. Architects: Nie znam dokładnych liczb, ale jest duża ilość Polaków i osób polskiego pochodzenia w Urugwaju.

Sądzi Pani, że przeprowadzili się tam na stałe czy traktują posiadłość w Ameryce Płd. jako tzw. drugi dom?

Część tutejszej Polonii, z rożnych względów, głównie politycznych, przeprowadziła się do Urugwaju na stałe. Zdecydowanie mniej jest Polaków, którzy na Urugwaj spoglądają jako na potencjalny kierunek inwestycji biznesowych, co w mojej opinii wynika z braku znajomości tego kraju oraz specyfiki rynku urugwajskiego. Myślę jednak, że tendencja ta ma charakter rozwojowy i takie czynniki jak, szybki wzrost gospodarczy, stabilna sytuacja polityczna, dobry klimat do biznesu, skierują uwagę Polaków na ten piękny kraj i jego potencjał.

Pocitos – jedna z najlepszych i najdroższych dzielnic w Montevideo; zródło: Karolina Oczkowicz

Zdaje sobie Pani sprawę z tego, że Urugwaj – nawet w kontekście inwestycji – brzmi z punktu widzenia Polaka egzotycznie? Luksusem wydaje się już kupno domu w Bułgarii czy Hiszpanii.

Będę się upierała, że jest wiele powodów, dla których warto rozważyć kupno nieruchomości w tej części Ameryki Południowej.

Kilka wiodących?

W pierwszej kolejności warto zadać sobie pytanie o charakter inwestycji. Czy planujemy zakup nieruchomości letniskowej, by uciekać przed zimą w Polsce, czy też planujemy inwestycje biznesowe w Ameryce Południowej, a jest wiele czynników przemawiających za tym ostatnim.

Urugwaj zyskuje w porównaniu ze swoimi sąsiadami, Argentyną i Brazylią, stabilną gospodarką – recesja z roku 2008 i 2009 roku ominęła go. Nie są wymagane zezwolenia od państwa na rozpoczęcie i prowadzenie działalności gospodarczej. W stolicy kraju, Montevideo, jest największy port naturalny w Ameryce Południowej i dostęp do liczącego 200 milionów potencjalnych klientów rynków w ramach organizacji MERCOSUR. Urugwaj to także pierwsze miejsce w rankingu, jeżeli chodzi o klimat dla biznesu i inwestycje zagraniczne.

Punta del Este, fot. Karolina Oczkowicz

Za rozważeniem kupna nieruchomości w tym kraju przemawia również to, że transakcji kupna-sprzedaży można dokonać w dolarach amerykańskich, a banki oferują konta w USD, euro oraz peso urugwajskim. W Urugwaju obowiązuje tajemnica bankowa; gwarantowana jest anonimowość inwestycji i inwestorów. Nie trzeba być rezydentem kraju, by móc nabyć nieruchomość – obcokrajowcy mogą to zrobić na takich samych zasadach, jak obywatele urugwajscy. Posiadłość może być kupiona przez osobę fizyczną, jak i firmę, która może składać się w 100% z kapitału zagranicznego.

Urugwaj ma przejrzysty system rejestracji nieruchomości. Tytuł własności nieruchomości w Urugwaju daje do niej pełne prawo, a zabezpieczenia na nieruchomości i kredyty hipoteczne są aktywnie egzekwowane przez prawo.

Muszę także wspomnieć o zróżnicowanej ofercie: od ekskluzywnych apartamentów przy linii brzegowej w stolicy Montevideo, przez luksusowe domy letniskowe w znanym kurorcie Punta del Este, kończąc na żyznych terenach ziemskich w interiorze kraju.

Komu na pewno warto odradzić realizację takiej inwestycji?

Nie widzę przeciwwskazań, żeby rozważyć kupno nieruchomości w Urugwaju.

Naturalnej selekcji dokona z pewnością informacja o cenie. Dom ok. 100 mkw, najlepiej blisko linii brzegowej – jaki to koszt?

W centrum stolicy kraju trudno o dom przy linii brzegowej; w pierwszej linii ulokowane są głównie mieszkania i apartamenty. Niemniej jednak dom nad oceanem można już nabyć w najbardziej ekskluzywnej dzielnicy miasta Carrasco, położonej blisko głównego lotniska w kraju. Apartamenty w Montevideo to koszt rzędu 2,1 tys. USD do 2,5 tys. USD za mkw; cena różni się w zależności od dzielnicy. Koszty domu w Montevideo to od 1,5 tys. USD do 1,8 tys. USD za mkw. Cena domu jest zwykle niższa od ceny mieszkania.

Pocitos, fot. Karolina Oczkowicz

Należy również pamiętać o kosztach zakupu. Koszty te wahają się od 8% do 9% ceny nieruchomości. Agencja pośrednicząca w kupnie/sprzedaży nieruchomości pobiera honorarium w wysokości 3% wartości transakcji, plus podatki. Należy również uwzględnić opłatę za obsługę notarialną – 3% plus podatki. Rejestracja dokumentów to ok. 300 USD, a podatek od kupna nieruchomości – 2% księgowej wartości nieruchomości.

Jakie etapy trzeba by pokonać, żeby stać się – jako obcokrajowiec – posiadaczem domu w Urugwaju?

Nieruchomość jest gwarantowana przez tytuł własności nieruchomości, który musi być poświadczony notarialnie. W innych przypadkach, takich jak dziedziczenie, nieruchomość jest zapisana w drodze orzeczeń sądowych. Każdy certyfikat własności, który obejmuje opis i wyraźne oznaczenie granic nieruchomości (hiszp. „Plano”) i jej numer (hiszp. „Padron”), jest częścią Publicznego Rejestru Nieruchomości.

Jeżeli kupujący dokonał wyboru nieruchomości, a cena została zaakceptowana przez obie strony, notariusz skontaktuje się ze sprzedawcą i opracuje dokument – tzw. „Boleto de Reserva”. Dokument ten zabezpiecza transakcję i zobowiązuje sprzedającego i kupującego do dotrzymania jej postanowień. Określa również karę, jeżeli jedna ze stron naruszy zobowiązania. W niniejszym dokumencie zostanie również zapisany depozyt (zazwyczaj 10% ceny nieruchomości) i kwota ta pozostaje nienaruszona zwykle przez 30-45 dni, podczas których notariusz sprawdza historię nieruchomości, jej sytuację podatkową, itp. W „Boleto de Reserva” strony ustalają datę zapłaty oraz przeniesienia tytułu własności na kupującego. Następnie notariusz sporządza dokument zakupu („Escritura de Compraventa lub Titulo de Compraventa”). Umowa zostaje podpisana, cena jest zapłacona, a prawa własności przeniesione. Notariusz dokona rejestracji przeniesienia praw własności nieruchomości w rejestrze publicznym.

Jak zwykle przy inwestycjach w nieruchomości zagraniczne ci, którzy nie mają czasu lub nie chcą stawiać czoła formalnościom, mogą się wyręczyć specjalistą.

Dopilnowanie wszystkich formalności bez znajomości języka, procedury nabycia domu oraz prawa urugwajskiego mogłoby być skomplikowane przy działaniu na własną rękę. Najlepiej skorzystać z pomocy wyspecjalizowanej agencji, która ma doświadczenie w obsłudze klienta zagranicznego i zadba o dopilnowanie wszystkich szczegółów i doprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży do końca.

fot. Karolina Oczkowicz

Domyślam się, że część zagranicznych właścicieli nieruchomości służących innym za domy wczasowe nigdy tam nie była, albo odwiedza to miejsce bardzo rzadko. Popularność zyskuje instytucja zarządcy, który przez cały rok opiekuje się nieruchomością.

Tak, ma to miejsce szczególnie w Punta del Este, gdzie wiele osób posiada nieruchomości wakacyjne, w których „mieszka” zwykle od jednego do paru tygodni. W Urugwaju istnieje instytucja zarządcy (hiszp. casero). Casero często ma swój dom za domem osoby dla której pracuje, a zdarza się, że mieszka w domu swojego pracodawcy, przy czym ma wydzielone, oddzielne wejście. Do zadań zarządcy należy nie tylko ochrona posiadłości, ale także prace, takie jak drobne reparacje, odbieranie poczty, dbanie o ogród i utrzymywanie czystości wokół posiadłości itp. Zdarza się, że prace casero wykonuje para, a czasami rodziny z dziećmi.

Wspomniałam wcześniej o Montevideo, ale pewnie nie ono jest najpopularniejsze wśród zagranicznych inwestorów?

Tak, zdecydowanie najpopularniejszym miejscem inwestycji jest popularny w Ameryce Południowej urugwajski kurort – Punta del Este. W czasach międzynarodowego kryzysu, podobnie jak miało to miejsce w 2008 r. po upadku banku Lehman Brothers, Punta del Este jest postrzegana przez zagranicznych inwestorów jako swego rodzaju „schronienie”. Blisko 100% inwestycji w Punta del Este jest pochodzenia zagranicznego; głównie argentyńskiego i europejskiego. Miejsce przyciąga inwestorów nie tylko urokiem nieruchomości i położeniem nad oceanem atlantyckim, ale także bezpieczeństwem – ten czynnik zwykle decyduje o podjęciu decyzji kupna nieruchomości przez brazylijskich i argentyńskie klientów.

Po drugiej stronie Urugwaju, na prawo od Montevideo, położona jest Colonia del Sacramente – założona w 1680 roku przez portugalskich osadników miejscowości, popularna zwłaszcza wśród turystów z Argentyny i Brazylii. W potocznie nazywanej Colonii możemy jednak zaobserwować inny charakterem inwestycji – w głównej mierze w infrastrukturę hotelową. Wielu Argentyńczyków udaje się na weekendowe wycieczki do Colonii – z Buenos Aires to przecież tylko godzina drogi promem.

Rozmawiała Malwina Wrotniak, Bankier.pl
Kontakt: [email protected]

Karolina Oczkowicz pochodzi z Polski, mieszka w Urugwaju i pracuje dla tamtejszego biura architektonicznego i agencji nieruchomości CARLOS SICCARDI & Assoc. Architects.

Źródło: Bankier.pl