Zakup mieszkania z kredytem w „Rodzinie na swoim” w dużym mieście i w dobrej lokalizacji może wydawać się niemożliwy. Limity cen metra kwadratowego są tak niskie, że poza dalekimi peryferiami miast nie da się kupić lokalu spełniającego kryteria programu. Ale sprzedający i deweloperzy znaleźli już sposoby na obejście przepisów.

Mieszkanie w dwóch kredytach

Deweloperzy nauczyli się rozbijać ceny mieszkania na dwie części. Pierwsza umowa dotyczy zakupu mieszkania w obniżonym standardzie w cenie mieszczącej się w limicie programu RnS. Druga umowa, zawierana obowiązkowo, dotyczy doposażenia mieszkania i ukrywa resztę ceny.

– Klient płaci za metr kwadratowy maksymalną kwotę przewidzianą przepisami i tę część kredytu ma refundowaną przez państwo. Resztę, wynikającą z drugiej umowy, spłaca już bez preferencyjnych warunków kredytowania. Są nawet banki, które zgadzają się na równoczesne uruchomienie dwóch kredytów hipotecznych: z „Rodziną na swoim” i bez dopłat – mówi anonimowo przedstawiciel jednego z deweloperów.

Jak przyznaje nasz rozmówca, takie mieszkanie z doposażeniem od mieszkania kupowanego za pełną cenę różni się wyłącznie na papierze. W praktyce „doposażenie” jest fikcją, która służy wyłącznie sfinansowaniu części mieszkania preferencyjnym kredytem. To dość powszechna praktyka deweloperów, którzy chcą sprzedać mieszkania powyżej limitów przewidzianych w kończącym się programie.

Drogi garaż w pakiecie

Inną popularną praktyką jest ukrywanie części kosztów mieszkania w cenie garażu lub miejsca postojowego. Kupujący mieszkanie poza „Rodziną na swoim” dostają miejsce postojowe w zwykłej cenie. Nabywcy korzystający z RnS płacą za nie osobno, co obniża cenę metra kwadratowego i pozwala ubiegać się o dofinansowanie. Garaż za 100 tys. zł brzmi absurdalnie? A jednak ze strony deweloperów padają również takie propozycje.

Sposób na zaginanie przestrzeni

Innym sposobem na nagięcie przepisów są wyłączenia z powierzchni użytkowej. Jest to praktykowane szczególnie w przypadku większych mieszkań, które przekraczają limity pod względem powierzchni. Jeden pokój jest opisywany przez dewelopera jako np. pomieszczenie gospodarcze, co obniża użytkową powierzchnię lokalu.

Najbardziej jaskrawym przykładem takich praktyk są antresole, których nie wlicza się do bieżącej powierzchni użytkowej. Często deweloperzy jako antresolę kwalifikują drugi poziom mieszkania, oddzielony stropem. Taki zabieg pozwala maksymalnie wykorzystać dopłatę RnS do powierzchni podstawowej i kupić w programie większe mieszkanie, niż wynikałoby to z dopuszczalnych limitów powierzchni.

Sprzedawcy prywatni też kombinują

W przypadku rynku wtórnego limity są jeszcze bardziej restrykcyjne i obecnie z wyjątkiem mieszkań do kapitalnego remontu nie można w dużych miastach – poza obrzeżami – nabyć mieszkania finansowanego kredytem z dopłatą. Tutaj jednak oszukanie systemu jest o wiele prostsze. Cena na umowie jest po prostu niższa niż faktycznie płacona, a różnicę przekazuje się pod stołem.

Wszystkie te zabiegi dzieją się za wiedzą i zgodą kupujących. Bez przymykania oka na sztuczki deweloperów i sprzedających szanse na dofinansowanie do kredytu na zakup mieszkania w dobrej lokalizacji byłyby dużo mniejsze.

Komentuje Hanna Hylińska, redaktor Bankier.pl

Nikt nikogo do zakupu nie zmusza Decyzja o zakupie mieszkania należy tylko do kredytobiorcy. To on podpisuje umowę z bankiem na kilkadziesiąt lat, to on będzie oddawał średnio 30-50 proc. miesięcznego wynagrodzenia na poczet rat kredytu. To on sam również określi, czy pewne kombinacje w finansowaniu nieruchomości będą dla niego opłacalne. Jeśli mieszkanie faktycznie jest – w ocenie inwestora – bardzo atrakcyjne, a deweloper jest otwarty na propozycje, negocjacje mogą się opłacić. Niepokojąca jest jednak myśl, że zarówno w kończącej się „Rodzinie na swoim” jak i przy jego następcy – „Mieszkaniu dla młodych”, ceny nieruchomości nie będą dostosowywane do limitów, tylko nadwyżka stanowiąca blokadę w skorzystaniu z programu zostanie ukryta w garażu czy pomieszczeniu gospodarczym.