Co zrobić jeśli cena wybranego mieszkania jest o kilkadziesiąt tysięcy złotych wyższa od maksymalnej kwoty kredytu, który można zaciągnąć, a na horyzoncie nie widać podnoszącej zdolność kredytową podwyżki?
Różnica może być niewielka, ale dla kupującego mieszkanie znacząca. Mniejszy metraż, mniejsza liczba pomieszczeń, brak komórki lokatorskiej – dzisiejsza zdolność kredytowa może zadecydować o komforcie mieszkania w przyszłości. Jest kilka sposobów, które pozwalają ją podnieść nawet wtedy, gdy na podwyżkę nie ma szans.
– Podejmując zobowiązanie kredytowe musimy pamiętać, że kupujemy usługę, za którą powinniśmy regularnie płacić. Obwarowania jakie występują na rynku finansowym są konieczne, ponieważ zabezpieczają obie strony transakcji przed ryzykiem. Stąd biorą się wymogi determinujące zdolność kredytową. – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. –Bank, jako podmiot udzielający wsparcia finansowego, chce mieć pewność, że pożyczone pieniądze nie tylko do niego wrócą, ale jeszcze na nich zarobi. Myśląc o zakupie kredytu, możemy postarać się uwiarygodnić w ocenie banku jako rzetelny klient poprzez konsekwentne budowanie swojej pozytywnej historii kredytowej. Pamiętać musimy również, że na ocenę zdolności kredytowej mają wpływ nie tylko nasze zarobki i inne zobowiązania kredytowe, ale także obciążenia wynikające z niezapłaconych alimentów, mandatów, składek w urzędzie skarbowym i ZUS, rachunków telefonicznych, czynszu i mediów. Dobrą praktyką jest zgromadzenie zabezpieczenia finansowego na tzw. czarną godzinę, ale niestety dla wielu kredytobiorców nie jest to łatwe.– opowiada Górka.
Sposób pierwszy: rezygnacja z karty kredytowej
Karta kredytowa jest wygodna i z punktu widzenia klienta banku, przynajmniej takiego, który regularnie spłaca zadłużenie, nie powinna mieć wpływu na zdolność kredytową. W rzeczywistości jest jednak inaczej. Banki opierają swoje wyliczenia nie na tym, ile właściciel karty wydał, ale ile wydać może. Oznacza to, że przy limicie 10 tys. zł i braku jej zadłużenia, bank uzna, że potencjalny kredytobiorca ma do spłacenia kredyt z ratą na poziomie 500 zł miesięcznie.
Jak wynika z wyliczeń Open Finance likwidacja karty kredytowej z limitem 10 tys. zł może podnieść zdolności kredytowej nawet o 60 tys. zł (przy dochodach 6 tys. zł netto i trzech osobach w rodzinie). Rezygnacja z karty z limitem 5 tys. zł, przy tych samych warunkach, to kredyt hipoteczny wyższy o 20 tys. zł.
Sposób drugi: spłacenie wszystkich pożyczek
Podobnie jak karty kredytowe, także pożyczki gotówkowe i kredyty konsumenckie obniżają potencjalną wysokość środków, które można uzyskać z banku na kupno mieszkania. Spłata każdej raty sprawia, że w portfelu kredytobiorcy zostaje mniej pieniędzy – a właśnie w oparciu o wyliczanie kwoty, która zostanie, szacowana jest zdolności kredytowa. Przed wypełnieniem wniosku kredytowego należy więc spłacić wszystkie tego rodzaju zobowiązania. Każde 100 zł spłaconej raty, może podnieść zdolność kredytową nawet do 15 tys. zł.
Warto zauważyć, że na zdolność kredytową wpływają także poręczenia udzielone innym. Kto żyruje kredyt hipoteczny lub gotówkowy członkowi rodziny, musi pamiętać o tym, że obniża swoją zdolność kredytową. Poręczenie oznacza, że w każdej chwili obowiązek spłaty może spaść na żyranta.
Sposób trzeci: wspólny kredyt
O ile poręczenia udzielane innym osobom nie przysłużą się potencjalnemu kredytobiorcy, o tyle wsparcie innych osób udzielone jemu – bardzo.
Bank może doliczyć dochód dodatkowej osoby do dochodów uzyskiwanych przez gospodarstwo domowe i w ten sposób uznać, że razem osoby te mogą spłacać wyższą ratę. W ten sposób przy kupnie mieszkania rodzice mogą wesprzeć swoje dzieci.
Decydując się na takie rozwiązanie, należy mieć na uwadze, że osoby przystępujące do kredytu traktowane są tak samo, jak główni kredytobiorcy. Bank bierze pod uwagę ich zobowiązania, karty kredytowe i opłaty, które muszą ponieść choćby w związku z utrzymaniem mieszkania. Pamiętać należy również o tym, że najstarszy kredytobiorca nie może mieć ukończonych więcej niż 70 lat w momencie spłaty kredytu.
Sposób czwarty: zebrać wkład własny
Kolejnym sposobem podniesienie zdolności kredytowej jest zebranie wyższego wkładu własnego. Im więcej środków własnych kredytobiorca przeznaczy na kupno mieszkania, tym mniej musi pożyczyć od banku.
Ile można zyskać? Dodatkowe 30 tys. zł wkładu własnego, w przypadku kredytu zaciąganego na okres 25 lat na mieszkanie o wartości 300 tys. zł, pozwoli pożyczyć kwotę wyższą o 30 tys. zł. Wskaźnik LtV nie zmieni się i wyniesie około 95 proc., czyli maksymalną wartość dopuszczalną od 1 stycznia 2014 r. – wzrośnie za to zdolność kredytowa.
Niektórzy potencjalni kredytobiorcy mogą zwiększyć możliwość zaciągnięcia kredytu bez konieczności wypłacania własnych oszczędności. W ramach programu Mieszkanie dla Młodych uzyskają dopłatę w wysokości od 10 do nawet 20 proc. wartości lokalu.
Sposób piąty: wydłużenie okresu spłaty
Szybsza spłata kredyt ma swoje zalety. Jeśli jednak osoba kupuje mieszkanie, którego nie zamierza zmieniać, może zastanowić się, czy nie wydłużyć okresu spłaty i nie podnieść tym samym swojej zdolności kredytowej.
W przypadku zwiększenia okresu kredytowania z 20 lat na 25 lat, zdolność kredytowa, przy początkowej wartości kredytu wynoszącej 300 tys. zł, może zwiększyć się o około 40 tys. zł.
Ograniczeniem w skorzystaniu z tego rozwiązania, może być granica maksymalnego wieku, np. jeśli korzystamy z wsparcia rodziców. Dodatkowo wedle rekomendacji KNF, bank przy wyliczaniu zdolności kredytowej, nie może brać pod uwagę okresu spłaty dłuższego niż 25 lat.
Wojciech Boczoń