Tradycyjnie w trzecim tygodniu miesiąca GUS opublikował najnowsze statystyki, będące podsumowaniem wyników budownictwa mieszkaniowego, tym razem w pierwszych ośmiu miesiącach bieżącego roku. Jak się okazuje, okres wakacyjny u deweloperów to czas wytężonej pracy, efektem której jest kolejny skok inwestycyjnych statystyk pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki.
Po trzech latach trwania boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni wciąż windują statystyki swoich osiągnięć inwestycyjnych. O ile czasem zdarza się, że wynik mierzony miesiąc do miesiąca jest nieco gorszy, to już w przypadku zestawień rok do roku niemal zawsze widać progres. Oznacza to, że mieszkaniowy rynek pierwotny wciąż przeżywa okres rozkwitu, którego końca na razie nie widać – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Trudno też ocenić jak długo to jeszcze potrwa, a także oszacować potencjał wzrostowy rynku, a w związku z tym najlepiej może nie kusić się o tego typu prognozy.
Wciąż głównym wyznacznikiem inwestycyjnej prosperity jest sytuacja w kwestii mieszkań rozpoczętych. W tym punkcie gusowskie statystyki systematycznie potwierdzają prawdziwą hossę inwestycyjną w pierwotnym segmencie rodzimego rynku mieszkaniowego. Tym razem wynik za 8 miesięcy br. przekroczył poziom 117,5 tys. lokali, co oznacza poprawę rok do roku o ponad 6,2 proc. Z kolei wypracowany wspólnie przez deweloperów i inwestorów indywidualnych wynik sierpniowy na poziomie ponad 16 tys. lokali jest jednym z zaledwie kilku najlepszych wyników miesięcznych bieżącej dekady.
Podobnie rewelacyjny wynik, tym razem na poziomie 19,1 tys., inwestorzy wypracowali wspólnie w sierpniu w kwestii nowych pozwoleń na budowę. I w tym przypadku na palcach jednej ręki można policzyć przypadki lepszych wyników miesięcznych w ostatnich latach. Sami deweloperzy w minionym miesiącu uzyskali blisko 9,7 tys. nowych pozwoleń, dokładnie o jedną trzecią więcej licząc rok do roku. Ogólny wolumen wydanych pozwoleń wszystkim formom budownictwa od początku roku wynosi po ośmiu miesiącach prawie 136 tys., o niespełna 14 procent więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są jak wiadomo podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wszystko zdaje się więc wskazywać na to, że ci ostatni w dalszym ciągu oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie jako optymalne, nie oczekując w przewidywalnej przyszłości jakiegokolwiek przesilenia w kwestii rekordowego od kilku lat popytu na mieszkania z pierwszej ręki. Wydaje się to być może podejściem zbyt optymistycznym, jednak zarządy firm deweloperskich najprawdopodobniej bardzo dobrze wiedzą co robią, a swoje oczekiwania opierają o staranną analizę obecnego stanu rynkowej koniunktury i jej perspektyw w przyszłości.
Tradycyjnie od dłuższego czasu bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. W tym przypadku zdecydowany prym wiodą deweloperzy, którzy oddając od początku roku ponad 46 tys. lokali notują ponad 37 proc. progres rok do roku. Ogółem w okresie styczeń – sierpień br. oddano ponad 98 tys. mieszkań, czyli o 12 proc. więcej aniżeli w pierwszych ośmiu miesiącach ubiegłego roku.
Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej bieżące statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego, ponownie rysuje obraz koniunktury inwestycyjnej w pełnym biegu. Jest ona następstwem wciąż bardzo wysokich parametrów popytu na nowe mieszkania, z jego potencjałem niemożliwym obecnie do racjonalnej oceny.
Wiadomo tylko, że za wysokimi parametrami mieszkaniowego popytu stoi kombinacja dwóch czynników: zakupów inwestycyjnych oraz programu MdM. Jeśli chodzi o ten ostatni, to nieuchronnie nadchodzi czas wyczerpywania potencjału rządowych subwencji mieszkaniowych – zaznacza analityk portalu RynekPierwotny.pl. Z kolei w kwestii popytu inwestycyjnego, to od około 2-2,5 roku mamy powszechny trend tego typu zakupów przez inwestorów indywidualnych. Teraz jednak do gry zaczynają wchodzić – po ścieżce przetartej przez BGK Nieruchomości – inwestorzy instytucjonalni, co ciekawe zagraniczni, a wkrótce niewykluczone, że kolejni krajowi. Najprawdopodobniej mamy więc początek nowego trendu w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków. Ma on polegać na odchodzeniu w Polsce od „odwiecznej” dominacji dążenia za wszelką cenę do własności w kierunku wynajmu. Jego udział w kolejnych latach powinien systematycznie wzrastać, powodując spadek stawek czynszu najmu, co jest warunkiem koniecznym dla powodzenia i utrwalenia tego typu tendencji.
Przed krajowym rynkiem mieszkaniowym schyłkowy okres roku i ostatni kwartał. Jest to tradycyjnie najlepszy czas dla deweloperów pod względem ilości sprzedawanych mieszkań. W końcówce roku ponownie gros decyzji o zakupie mieszkania podyktowanych będzie chęcią uniknięcia podniesienia wkładu własnego kredytów mieszkaniowych o kolejne i szczęśliwie ostatnie już 5 p.p. w przyszłym roku.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń