Kredyt mieszkaniowy od ręki?

Kto da szybciej

Ceny kredytów są już bardzo wyrównane. Bankom coraz trudniej jest jest przebić konkurencję niższym oprocentowaniem. W reklamach zaczął się więc pojawiać kolejny argument: czas. Kredytodawcy licytują się: 6 dni (mBank), 4 dni (Bank BPH) czy wreszcie GE Money Bank (48 godziny) i PTF Bank (od ręki).

Chodzi tu oczywiście od decyzję kredytową, a nie czas w jakim bank przeleje pieniądze spółdzielni czy deweloperowi. Nawet jeśli uda nam się uzyskać decyzję w tak krótkim czasie – nie mamy takiej gwarancji – bank będzie potrzebował kilku dni na przygotowanie umowy i kilku kolejnych na uruchomienie kredytu.

Od momentu złożenia w banku kompletu dokumentów do wypłaty pieniędzy mija z reguły od 1 do 5 tygodni. Z naszych doświadczeń wynika, że każdy bank – nawet taki który deklaruje wyjątkową szybkość działania – czasem ma problem z szybką wypłatą środków. I nie zawsze jest to wina banku. Kredyt mieszkaniowy to skomplikowany produkt i każda sytuacja jest inna.

Jeśli więc deweloper czy spółdzielnia wymaga płacenia transzy lub całości środków w terminie np. 7 dni instnieją dwa rozsądne rozwiązania. Pierwsze to negocjacja wydłużenia terminu do np. 30 dni (nawet kosztem wpłacenia pierwszej wpłaty ze środków własnych) lub złożenie do banku wniosku o kredyt tylko ze wzorem umowy przedwstępnej – nie podpisanej. Wówczas bank rozpocznie analizę, a warunkiem do wypłaty kredytu będzie podpisanie umowy z deweloperem. Nie wszystkie banki jednak na to się zgodzą.

Grunt to komplet

Warunkiem sprawnego rozpatrzenia wniosku kredytowego jest dostarczenie – już za pierwszym razem – kompletu dokumentów. Trzeba przyznać, że banki ostatnio znacznie zredukowały swoje „apetyty” jeśli chodzi o zakres wymaganych papierków. W przypadku klientów zatrudnionych na etacie nie będą już najczęściej wymagane kopie zeznań podatkowych za ubiegłe lata, opinie o prowadzonych rachunkach bankowych czy ich historia i wreszcie zaświadczenia ZUS RMUA, które mało kto kolekcjonuje co miesiąc.

Więcej problemów mogą mieć kredytobiorcy prowadzący działaność gospodarczą. Kulą u nogi mogą się okazać zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i ZUS o niezalegeniu odpowiednio: z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne. Z reguły trzeba na nie czekać przynajmniej tydzień. Trzeba też pamiętać, że takie zaświadczenia ważne są tylko 30 dni. Może się zdarzyć, że w trakcie przewlekłej procedury przyznawania kredytu stracą ważność.

Szybciej bez zaświadczeń

Wyjście? Niektóre banki oferują uproszczone badanie zdolności kredytowej w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą. GE Money Bank i DomBank skłonne są odstąpić od wymagania dokumentów poświadczających dochody w przypadku osób pełniących zawody zaufania publicznego (np. lekarze, adwokaci, waterynarze itp.).

Wadą takich kredytów jest oprocentowanie nieco wyższe niż standardowych ewentualnie wyższe wymagania co do wkładu własnego. Podobną ofertę ma PTF Bank – tutaj oprocentowanie nie jest różnicowane jednak bank ustalił maksymalną kwotę kredytu udzielanego w uproszczony sposób na 150 tys. zł oraz wkład własny na minimum 30 proc.

Cała sztuka polega więc na tym, by załatwić sprawę w dwóch podejściach: złożyć dokumenty i przyjść na podpisanie umowy. Donoszenie dokumentów w trakcie rozpatrywnia wniosku znacznie wydłuży sprawę. Tym bardziej, że dokumenty często po prostu giną w bankach – mieliśmy takie przypadki.

Chcąc sprowadzić proces kredytowy do dwóch wspomnianych etapów należy dokładnie przedstawić doradcy finansowemu swoją sytuację i specyfikę transakcji. Dzięki temu będziemy w stanie przewidzieć jakich mniej standardowych dokumentów może zażądać bank. Jeśli na przykład kupujemy nieruchomość od kogoś kto nabył ją w spadku banki będą wymagały dowodu na uiszczenie podatku od spadków i darowizn ewentualnie decyzji sądu jeśli obecni właściciele nie są ujawnieniu w księdze wieczystej.

Swój bank, szybszy kredyt

Większość deweloperów współpracuje ściśle z bankami. Korzystanie z usług takich „zaprzyjaźnionych” kredytodawców może znacznie przyspieszyć sprawę. Bank nie musi bowiem badać sytuacji prawnej nieruchomości i nie wymaga część dokumentów. Duzi deweloperzy potrafią ponadto „wymusić” na współpracujących bankach także niższe ceny kredytów.

Z reguły jednak dany deweloper współpracuje z jednym bankiem. Mimo preferencji i ułatwień jego oferta wcale nie musi być najkorzystniejsza a rozpatrzenie wniosku najszybsze. Warto sprawdzić inne banki. Tym bardziej, że dostarczenie dokumentów od dewelopera do innego banku nie stanowi żadnego problemu. Deweloperzy z reguły mają przygotowane standardowe dokumenty dla swoich klientów.

Przezorny ubezpieczony

Każdy kto chce możliwie szybko kupić mieszkanie powinien brać pod uwagę ryzyko odrzucenia jego wniosku kredytowego przez bank. Dlatego naszym klientom przeważnie radzimy złożenie dokumentów przynajmniej do dwóch banków. W przypadku klientów pożyczających duże kwoty ma to dodatkowy walor. Zdarza się, że banki zaczynają o nich rywalizować np. obniżając oprocentowanie czy ograniczając biurokrację.

Może się wydawać, że zaciągając kredyt w pośpiechu tracimy możliwość negocjowania oprocentowania. Tak nie jest. Po pierwsze, w przypadku „standardowych” klientów bardzo rzadko redukują swoja podstawowe stawki. Możliwość znacznego obniżenia kosztu kredytu dzięki wytrwałemu targowaniu się jest więc iluzoryczna. Klienci pożyczający więcej np. 400 tys. zł z reguły z automatu dostają niższe oprocentowanie. Zdarza się, że trzeba walczyć o to by bank zakwalifikował kredytobiorcę do kategorii VIP ale to wszystko dzieje się na etapie analizy dokumentów i z reguły nie spowalnia całego procesu.