Kredyt na mieszkanie już jest tani, a może być jeszcze tańszy

Już niedługo Rada Polityki Pieniężnej może obniżyć stopy procentowe – wynika z oczekiwań graczy rynkowych. Jeśli faktycznie tak się stanie, to przeciętne rata kredytu zaciągniętego na zakup w dużym mieście może być jeszcze niższa niż obecne 576 zł – wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w styczniu br. osiągnęła poziom 80,5 pkt, co było wynikiem kosmetycznie wyższym niż miesiąc wcześniej. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,2% wyższym niż w grudniu 2014 r, ale już rok temu koszt zakupu mieszkania na kredyt był o 4,6 % wyższy niż dziś (indeks na poziomie 84,2 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 24,3% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,

2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Lions House,

3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,

2. System rat równych,

3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

W ostatnim czasie najważniejszy jest procent

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem wynika z danych portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast nieznacznie wzrosła (o 0,8%).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,6) i Gdańsk (5,5). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Katowicach (3,7 tys. zł), czy Bydgoszczy (3,8 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 5% w Katowicach do 12% w Warszawie. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach
Lokalizacja	Mediana ceny ofertowej m kw.	Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania*	Różnica między ceną ofertową i transakcyjną
Warszawa	7 918 zł	7 053 zł	12%
Kraków	6 500 zł	5 930 zł	10%
Poznań	5 453 zł	4 910 zł	11%
Wrocław	5 603 zł	5 100 zł	10%
Gdańsk	5 470 zł	5 044 zł	8%
Lublin	4 900 zł	4 487 zł	9%
Szczecin	4 209 zł	3 786 zł	11%
Bydgoszcz	3 770 zł	3 514 zł	7%
Łódź	3 600 zł	3 361 zł	7%
Katowice	3 743 zł	3 563 zł	5%
* Na podstawie danych NBP za III kw. 2014 r.

576 zł za kawalerkę w dużym mieście

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,2 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,8% (wynik dla 18 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,06% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,86%. Jest to jeden z najniższych wyników w historii.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 961 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 576 zł, a trzypokojowych lokali 1441 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2230 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1487 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 892 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410 – 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 680 – 700 zł, a trzech około 1010 – 1050 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Lokalizacja	Kawalerka  (30 m kw.)		Mieszkanie 2-pok.  (50 m kw.)		Mieszkanie 3-pok.  (75 m kw.)
	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata
Warszawa	237 540 zł	892 zł	395 900 zł	1 487 zł	593 850 zł	2 230 zł
Kraków	195 000 zł	732 zł	325 000 zł	1 220 zł	487 500 zł	1 831 zł
Poznań	163 590 zł	614 zł	272 650 zł	1 024 zł	408 975 zł	1 536 zł
Wrocław	168 090 zł	631 zł	280 150 zł	1 052 zł	420 225 zł	1 578 zł
Gdańsk	164 100 zł	616 zł	273 500 zł	1 027 zł	410 250 zł	1 541 zł
Lublin	147 000 zł	552 zł	245 000 zł	920 zł	367 500 zł	1 380 zł
Szczecin	126 270 zł	474 zł	210 450 zł	790 zł	315 675 zł	1 185 zł
Bydgoszcz	113 100 zł	425 zł	188 500 zł	708 zł	282 750 zł	1 062 zł
Łódź	108 000 zł	406 zł	180 000 zł	676 zł	270 000 zł	1 014 zł
Katowice	112 290 zł	422 zł	187 150 zł	703 zł	280 725 zł	1 054 zł
Średnia	153 498 zł	576 zł	255 830 zł	961 zł	383 745 zł	1 441 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,8%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z pierwszego dnia miesiąca (2,06%)

W tym roku cięć może być nawet kilka

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W październiku br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2%, a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

W styczniu 2015 r. nadzieje odnośnie dalszego obniżania kosztu pieniądza zostały na nowo rozpalone. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 28 stycznia 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,39%, a więc wyraźnie niżej niż ówczesna wartość tego wskaźnika (2,01% na dzień 28 stycznia 2014 r.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,48%, czyli również niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie 3 kwartałów rynek spodziewa się 2-3 obniżek stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR powinien być wyraźnie niższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.

Bartosz Turek, Lions Bank

Marcin Drogomirecki, Morizon.pl