Kredyty hipoteczne: pierwsze tygodnie 2012 roku pod znakiem podwyżek

W styczniu wszystkie zmiany w ofertach kredytów hipotecznych polegały na podwyższeniu marż. Pojawiła się również dobra informacja dla osób spłacających kredyty walutowe. Istotne umocnienie złotego spowoduje, że lutowe raty kredytów we frankach i euro będą o ponad 100 zł niższe niż miesiąc wcześniej.

Kredyty hipoteczne

Po dynamicznych zmianach jakie nastąpiły po nowym roku, na rynku kredytów hipotecznych nastał okres uspokojenia. Banki nie dokonywały zbyt wielu zmian w ofertach. Wśród tych nielicznych, które się pojawiły były niestety same podwyżki. W przypadku kredytów w złotych swoje marże podwyższyły Kredyt Bank (o 0,30 pkt. proc.), DnB Nord (o 0,20 pkt. proc.) i Credit Agricole (o 0,19 pkt. proc.). W przypadku kredytów w euro podwyżek dokonały mBank i Multibank (po 1,10 pkt. proc.).

Styczeń przyniósł również bardzo dobre informacje dla osób spłacających kredyty walutowe. Za sprawą silnego umocnienia się złotego lutowe raty będą znacznie niższe niż w poprzednich miesiącach. Jeszcze na początku roku kurs franka szwajcarskiego wynosił ok. 3,7 zł, a obecnie już tylko ok. 3,45 zł. W rezultacie jeśli rata wynosi 500 franków to lutowa rata będzie o ok. 125 zł niższa niż styczniowa.

Jeszcze lepiej wygląda sytuacja osób zadłużonych w euro. Kurs tej waluty spadł z poziomu ok. 4,5 zł na początku stycznia do ok. 4,17 zł. Oznacza to, że w przypadku raty w wysokości 400 euro obecnie będzie ona o ok. 130 zł niższa niż przed miesiącem. Dodatkowo raty takich kredytów będą spadały także za sprawą coraz niższych wartości stawki EURIBOR 3m. Od niej zależy bowiem oprocentowanie kredytów w euro.

Oprocentowanie i maeże kredytów hipotecznych w PLN

Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Bank	Oprocentowanie	Marża
Bank BPH	5,98%	1,00%
BZ WBK	5,98%	0,99%
Euro Bank	5,98%	0,99%
BGŻ	5,99%	0,99%
ING Bank Śląski	6,00%	1,00%
Credit Agricole	6,05%	1,29%
Deutsche Bank PBC	6,09%	1,10%
Nordea Bank	6,09%	1,10%
mBank	6,10%	1,20%
Multibank	6,10%	1,20%
Citi Handlowy	6,18%	1,20%
Millennium	6,18%	1,19%
Bank Pocztowy	6,23%	1,25%
BNP Paribas	6,28%	1,29%
Bank Pekao	6,33%	1,39%
BPS	6,37%	1,39%
Get Bank	6,41%	1,49%
PKO Bank Polski	6,41%	1,43%
Getin Bank	6,46%	1,54%
Pekao Bank Hipoteczny	6,58%	1,59%
Alior Bank	6,59%	1,60%
Kredyt Bank	6,69%	1,70%
BOŚ	6,71%	1,70%
Polbank EFG	7,29%	2,30%
DnB Nord	7,49%	2,50%
Raiffeisen Bank	7,74%	2,75%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Oprocentowanie i maeże kredytów hipotecznych w EUR

Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Bank	Oprocentowanie	Marża
BZ WBK	3,41%	2,15%
Nordea Bank	3,76%	2,40%
Polbank EFG	4,63%	3,30%
BOŚ	4,64%	3,20%
Raiffeisen Bank	4,82%	3,44%
mBank	4,87%	3,50%
Multibank	4,87%	3,50%
Alior Bank	5,23%	3,90%
Bank Pekao	5,49%	3,90%
Getin Bank	6,25%	4,65%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Dotyczy 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto

Ceny ofertowe

W styczniu średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego spadły o kolejne 0,7%. Były to jednak obniżki mniejsze niż w grudniu 2011. Najbardziej spadły ceny w Szczecinie i Gdyni – 1,4% w ciągu ostatniego miesiąca. O ponad 1% potaniały również mieszkania w Łodzi i Białymstoku.

W stolicy, mimo że ceny ofertowe również spadły, to skala jest niższa niż w pozostałych aglomeracjach. Warto również zwrócić uwagę na takie miasta jak Olsztyn, Opole i Katowice, gdzie od listopada 2011 ceny nieznacznie rosną. Można uznać to za sygnał stabilizacji w tych lokalizacjach.

Innym elementem godnym odnotowania jest znaczny wzrost liczby ofert wystawionych na sprzedaż. W skali całego kraju jest to wzrost 15%. W Warszawie w styczniu wystawiono na sprzedaż o 10% ofert więcej niż w grudniu, w Krakowie i Wrocławiu różnica ta było jeszcze większa i wynosiła 18%. Nie jest to dobra wiadomość dla sprzedających, ponieważ wzrost podaży, przy ograniczonym popycie będzie prowadził do dalszych spadków cen.

Średnie ceny ofertowe mieszkań I 2011 – I 2012

	WROCŁAW	KRAKÓW	WARSZAWA	POZNAŃ	GDAŃSK	GDYNIA	SOPOT
styczeń 11	6 670	7 120	8 450	5 810	6 030	6 340	9 940
luty 11	6 520	7 100	8 320	5 750	5 940	6 270	9 920
marzec 11	6 480	7 130	8 280	5 650	5 860	6 220	10 370
kwiecień 11	6 440	7 080	8 260	5 610	5 840	6 200	10 340
maj 11	6 430	7 100	8 270	5 620	5 850	6 220	10 420
czerwiec 11	6 340	7 080	8 240	5 570	5 825	6 200	10 470
lipiec 11	6 355	7 070	8 290	5 600	5 860	6 230	10 190
sierpień 11	6 360	7 020	8 230	5 570	5 800	6 210	10 152
wrzesień 11	6 300	6 970	8 200	5 510	5 800	6 200	10 010
październik 11	6 245	6 980	8 120	5 530	5 785	6 180	9 900
listopad 11	6 150	6 950	8 050	5 470	5 620	6 000	9 500
grudzień 11	6 080	6 960	8 060	5 450	5 615	5 990	9 730
styczeń 12	6 060	6 910	8 030	5 440	5 580	5 910	9 800

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Struktura cenowa mieszkań oferowanych w I 2012

W styczniu poszukujący mieli szanse znaleźć oferty niemal w każdym przedziale cenowym. Jedynie w Warszawie trudno mówić o możliwości wyboru w przypadku, gdy dysponuje się budżetem mniejszym niż 6 tys. za metr kwadratowy. W stolicy niecałe 4% mieszkań wystawionych jest w takiej cenie, ale już w Poznaniu jest to 67,7% podaży; 60,7% w Gdańsku, 42% we Wrocławiu i 26% w Krakowie.

W pozostałych 8 miastach bez większego problemu można dokonać zakupu za mniej niż 4 tysiące złotych za metr. W Łodzi oferty do 4 tys. to prawie połowa wszystkich ogłoszeń. W pozostałych 7 miastach największa grupa sprzedających oczekuje od 4 do 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Gdzie jeszcze jest szansa na kupienie mieszkania z rządową dopłatą?

Jeszcze przed wprowadzeniem zmian w programie rządowym Rodzina na swoim, wiadomo było, że w wielu lokalizacjach nie będzie szans na uzyskanie kredytów z dopłatą.

Obecnie możliwość uzyskania kredytu z dopłatą, bez większych komplikacji przy poszukiwaniu odpowiedniego mieszkania, mają nadal kupujący w Gorzowie Wielkopolskim, Toruniu, Łodzi, Bydgoszczy i Katowicach. Niezwykle mało ofert, spełniających kryteria jest w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie, ale co interesujące nie było ich wcale wśród ogłoszeń z Lublina, Opola i Rzeszowa. Jest to w znacznym stopniu uwarunkowanie małą podażą mieszkań w tych miastach, a co za tym idzie niewielkim jej zróżnicowaniem.

Ceny transakcyjne

Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu XI 2011 – I 2012	Średnia cena transakcyjna z okresu XI 2011 – I 2012	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana w cenach trans.	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	6097	5773	5,3%	– 0,3%	293 600 zł	53 m kw.
Kraków	6940	6527	6,0%	– 0,1%	342 000 zł	50,9 m kw.
Warszawa	8047	7717	4,1%	– 0,2%	404 900 zł	52,5 m kw.
Poznań	5453	5141	5,7%	– 0,2%	269 800 zł	51,9 m kw.
Gdańsk	5605	5388	3,9%	2,1%	271 200 zł	50,3 m kw.
Gdynia	5967	5299	11,2%	– 0,9%	264 700 zł	50,8 m kw.
Łódź	3847	3692	4,0%	– 0,6%	174 300 zł	46,3 m kw.

Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres XI 2011-I 2012.

Kolejne wydanie raportu przynosi informacje o nieznacznych spadkach cen transakcyjnych mieszkań. Obniżki odnotowano w sześciu analizowanych miastach. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie tym razem kupujący postawili na mieszkania nieco droższe niż przed miesiącem, co widać w podniesieniu się średniej ceny transakcyjnej o 2,1 proc. do poziomu 5388 zł za m kw. W pozostałych monitorowanych miastach cena m kw. spadała od 7 do 48 zł za m kw., a obniżki nigdzie nie przekroczyły 1 proc.

Transakcje przeprowadzone w styczniu nie miały też dużego przełożenia na zmianę średniego metrażu nabywanych mieszkań. Jedynie w czterech miastach kupowane mieszkania wyróżniały się mniejszą powierzchnią w porównaniu do poprzedniego zestawienia. Po wprowadzeniu w życie zapisów Rekomendacji S można było się spodziewać znacznego obniżenia średnich powierzchni nabywanych lokali. Jednak dopiero za 2-3 miesiące, po przeanalizowaniu wyłącznie transakcji z tego roku przekonamy się, czy rzeczywiście spadek zdolności kredytowej odcisnął silne piętno na rodzaju nabywanych mieszkań.

Jeżeli okaże się, że analizowane w koszyku transakcji mieszkania będą mieć coraz mniejszą powierzchnię, może dojść do sytuacji, że średnie ceny transakcyjne nie będą wykazywać kolejnych obniżek. Będzie to następstwo prawidłowości występującej na rynku wtórnym: mieszkania o niewielkich powierzchniach (głównie chodzi tu o kawalerki) charakteryzują się zwykle wyższą ceną jednostkową m kw.

Poza Łodzią, gdzie zeszłoroczne transakcje nie pokazują takiej korelacji, ceny m kw. mieszkań jednopokojowych są wyższe od średnich cen m kw. odnotowanych na rynku od 1,5 aż do 10 procent. Największe różnice w cenach widoczne są w Poznaniu, gdzie cena m kw. mieszkań jednopokojowych jest wyższa średnio o 10 proc. od średniej ceny transakcyjnej m kw. w tym mieście. W Warszawie, Gdyni i Gdańsku te różnice wynoszą ponad 6 proc. 

Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Źródło: Expander