Najdroższe mieszkania w Warszawie znajdziemy przy ul. Świętojańskiej. W pierwszej trójce najkosztowniejszych lokalizacji znalazły się również ulice Bitwy Pod Rokitną i Kruczkowskiego. Zaskakująco nisko, bo poza czołową „30” uplasowały się m.in. Krakowskie Przedmieście oraz ul. Świętokrzyska.
Tyle oczekiwania sprzedających. A jak wygląda ranking uwzględniający jedynie ceny transakcyjne? Tu w Top 10 króluje ul. Kopernika.
Dane Cenatorium, obejmujące Top 50 ulic w Warszawie wg cen transakcyjnych pokazują, że obecnie zdecydowanie najdroższy adres w stolicy to ul. Kopernika1. W ostatnim roku, w mieszczącej się tam rezydencji Foksal, klienci płacili za metr mieszkania ponad 26 tys. zł. Na tym tle blado wypada ul. Świętojańska, gdzie sprzedający średnio oczekują 18,2 tys. zł za m2, jednak przy podpisywaniu umowy cena wywoławcza spada do niecałych 11 tys. za m2. Nie dziwi to o tyle, że w tej lokalizacji, większość ofert dotyczy starego budownictwa (nawet z 1947 roku).
Gdybyśmy porządkowali zestawienie TOP 50, biorąc pod uwagę jedynie ceny transakcyjne w podanych lokalizacjach zebrane przez Cenatorium, to pierwsza dziesiątka wyglądałaby nieco inaczej niż sugerują to oferty. Wynika to nie tylko z umiejętności negocjacyjnych kupujących, ale i m.in. z faktu, że najbardziej prestiżowe adresy rzadko trafiają na listę publicznie dostępnych ogłoszeń. Znaczące różnice między cenami ofertowymi, a faktycznymi to też normalna sytuacja bo w czasie stagnacji na rynku mieszkaniowym zwiększa się przepaść między oczekiwaniami sprzedających a kupujących.
Prestiżowa okolica nie zawsze ma znaczenie jeśli weźmiemy pod uwagę konkretny lokal. Na warszawskim Powiślu jest wiele nowych, luksusowych apartamentowców, a obok nich są stare niezadbane kamienice. Sprzedający mieszkanie w tym drugim typie budynku, może oczekiwać wyższej ceny za swoje lokum ze względu na prestiżowe sąsiedztwo. Dla kupującego ta logika nie jest już tak oczywista. Ponadto warto pamiętać, że lokale klasy premium sprzedawane są bardziej dyskretnie. Dlatego często nie znajdziemy ich na portalach ofertowych. Równocześnie są takie miejsca jak ulica Parkowa, na której rok w rok odnotowujemy rekordową transakcję. Podaż jest tam jednak bardzo ograniczona, do poziomu 2-4 dużych transakcji rocznie, dlatego nie uwzględniliśmy jej w zestawieniu mówi Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium.
Gdyby jednak uwzględnić ul. Parkową w poniższym zestawieniu, jej pierwszeństwo jako „naj” nie podlegałoby dyskusji – cena transakcyjna za m2 apartamentu w sąsiedztwie Łazienek wyniosła w ostatnim roku 36 tys. zł.
| Pozycja | Ulica | Średnia cena transakcyjna za m2 mieszkania z rynku wtórnego |
|---|---|---|
| 1 | Kopernika | 26 031 |
| 2 | Wybrzeże Kościuszkowskie | 19 906 |
| 3 | Leszczyńska | 16 429 |
| 4 | Rynek Starego Miasta | 15 897 |
| 5 | Kruczkowskiego | 14 979 |
| 6 | Bitwy pod Rokitną | 14 790 |
| 7 | Biały Kamień | 14 106 |
| 8 | Sułkowicka | 14 048 |
| 9 | Chodkiewicza | 13 641 |
| 10 | Krzywe Koło | 12 885 |
Wysokie miejsce w zestawieniu cen transakcyjnych zajęły też inne śródmiejskie ulice, na których nie brakuje nowych inwestycji mieszkaniowych: to szczycące się bliskością parków, metra i Wisły lokalizacje na Powiślu czyli Wybrzeże Kościuszkowskie oraz ul. Leszczyńska.
Na 5. miejscu uplasowała się ul. Kruczkowskiego. Wciąż wysokie są ceny apartamentów w urokliwych miejscach Mokotowa (ul. Sułkowicka, Biały Kamień oraz Chodkiewicza) oraz na Żoliborzu (ul. Bitwy pod Rokitną). Tuż za podium znalazła się najbardziej prestiżowa staromiejska lokalizacja. Za mieszkanie przy Rynku Starego Miasta trzeba zapłacić średnio 15,9 tys. zł za m2, czyli o 30 proc. więcej niż na znajdującej się niedaleko ul. Krzywe Koło.
TOP 10 cen ofertowych prezentuje się nieco inaczej. Tu do czołówki wskakują mieszkania przy ulicach Nowy Świat oraz Świętojańskiej i Okólnik. Na tej pierwszej – chyba najsłynniejszej ulicy – w Polsce zauważalne są spore rozbieżności cenowe. Mieszkanie w nowszym budownictwie (2000 r.) kosztuje tu nawet 3,2 mln zł. Jeśli ktoś myśli o zakupie pod tym adresem lokum w kamienicy z 1920 r. wystarczy mu minimum 0,5 mln zł. Co ciekawe, różnica między średnią ceną wywoławczą a transakcyjną na Nowym Świecie sięga aż 35%. Pierwszą piątkę ofertowych hitów zamyka ul. Krzywe Koło na Starym Mieście, gdzie sprzedający oczekują średnio aż 16,7 tys. zł za m2 mieszkania. Większość lokali dostępnych w tej lokalizacji to mieszkania jedno i dwupokojowe z niewielkim metrażem.
| Pozycja | Ulica | Średnia cena ofertowa za m2 mieszkania z rynku wtórnego | Średnia cena transakcyjna za m2 mieszkania z rynku wtórnego |
|---|---|---|---|
| 1 | Świętojańska | 18 213 | 10 860 |
| 2 | Bitwy Pod Rokitną | 17 866 | 14 790 |
| 3 | Kruczkowskiego | 17 058 | 14 979 |
| 4 | Nowy Świat | 16 700 | 10 823 |
| 5 | Krzywe Koło | 16 650 | 12 885 |
| 6 | Biały Kamień | 16 337 | 14 106 |
| 7 | Leszczyńska | 16 282 | 16 429 |
| 8 | Okólnik | 16 164 | 11 655 |
| 9 | Sułkowicka | 15 849 | 14 048 |
| 10 | Kopernika | 15 165 | 26 031 |
Źródła danych: dane transakcyjne – Cenatorium, największa w Polsce baza aktualnych cen transakcyjnych nieruchomości, dane ofertowe -portal nieruchomości Morizon.pl, stan na kwiecień 2015
/ Cenatorium
1 Z uwzględnieniem rynku premium
Wojciech Boczoń
