Wyraźny spadek metrażu oddawanych do użytku nowych mieszkań to efekt skutecznego dostosowywania oferty deweloperskiej do potrzeb kupujących
Metraż wyraźnie w dół
Średnia powierzchnia mieszkania oddawanego do użytkowania przez deweloperów zmniejsza się. Jak pokazuje analiza firmy Home Broker, dysproporcja między wielkością oddawanych nowych lokali, a metrażem mieszkań, które chcieliby kupić klienci, zmniejszyła się w marcu br. do 11,3 mkw., wobec 19,3 mkw. różnicy odnotowanej w styczniu tego roku.
Przeciętne mieszkanie deweloperskie oddane do użytkowania w marcu tego roku miało powierzchnię 62,5 m kw., a w lutym aż 70,3 m kw. Nastąpił więc spadek o blisko 8 mkw. To skutek prowadzonych od wielu miesięcy zdecydowanych działań firm deweloperskich w celu dostosowywania metrażu nowych mieszkań do zapotrzebowania klientów. Większość rozpoczynanych budów to projekty z segmentu popularnego. Na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań o większej liczbie pokoi, przy mniejszej powierzchni lokalu.
W ciągu roku średnia powierzchnia oddawanych lokali skurczyła się o prawie 6 proc. Można zatem wysnuć hipotezę, że w najbliższym czasie oczekiwania kupujących i oferta rynku pierwotnego będą pod tym względem zbliżone. Tym bardziej, że według analityków Home Broker, teraz nabywcy zaczęli rozpatrywać zakup nieco większych mieszkań.
Chcemy kupić 51 mkw.
W Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu kupujący myśleli w marcu o zakupie mieszkania o przeciętnej powierzchni 51,2 mkw. Oznacza to zwyżkę wobec końca zeszłego roku o 1,5 proc. Jedynie we Wrocławiu nastąpił spadek średnio poszukiwanego metrażu o 2,8 proc. (marzec 2011 r. do grudnia 2010 r.), ale w tym mieście rozpatrywana przez nabywców powierzchnia była większa niż w innych miastach ( 53,1 mkw.).
Rosnące potrzeby w kwestii wielkości mieszkania idą w parze z większymi możliwościami finansowania zakupu w bankach. Przeciętna zdolność kredytowa 3-osobowej rodziny o dochodach 5 tys. zł netto wyniosła w marcu br. 384,5 tys. zł dla kredytu w złotych. W porównaniu ze styczniem br. oznacza to wzrost o ponad 22 tys. zł. Z analizy firmy Home Broker Doradcy Finansowi wynika, że spośród 23 banków ujętych w zestawieniu, 17 podniosło zdolność kredytową dla kredytów w złotych, trzy jej nie zmieniły, a dwa obniżyły.
Co najmniej dwa pokoje
Deweloperzy z aptekarską precyzją projektują teraz mieszkania. We wprowadzanych na rynek, nowych inwestycjach największa liczba dostępnych mieszkań to lokale dwupokojowe, bo właśnie ich najczęściej poszukują klienci. – W Rezydencji Kościuszki w Piastowie najszybciej sprzedają się małe, dwupokojowe mieszkania o powierzchni 44-47 mkw. Zdecydowana większość osób chce kupić niewielkie, ale funkcjonalne lokum w niewygórowanej cenie całkowitej. Dla naszych klientów ważny jest rozkład mieszkania. Powierzchnia lokalu powinna dać się wykorzystać w jak największym stopniu. Dlatego w naszej inwestycji możliwe jest przeprowadzenie rearanżacji układu funkcjonalnego mieszkań – twierdzi Wojciech Stisz, specjalista ds. Marketingu w Barc Warszawa S.A.
Zmiana realiów rynkowych sprawiła, że w nowych inwestycjach deweloperzy koncentrują się głównie na budowie małych mieszkań dwupokojowych, a w mniejszym stopniu trzypokojowych. Z analiz firmy Emmerson wynika, że dwupokojowe mieszkania we Wrocławiu i Katowicach stanowią 59 proc. całej oferty rynku pierwotnego, a w Warszawie 46 proc. Odsetek lokali dwupokojowych w nowych inwestycjach wyraźnie dominuje we wszystkich miastach, z wyjątkiem Łodzi, w której stanowią one tylko 34 proc. oferty. W tym mieście najwięcej (48 proc.) nowych lokali to mieszkania z trzema pokojami.
W projektach rozpoczętych w pierwszym kwartale br. w Warszawie powstaje niewiele kawalerek, bo tylko 4 proc. Z kolei w inwestycjach, które rozpoczęły się we Wrocławiu na początku br., znajdziemy aż 12 proc. jednopokojowych lokali.
W projektach, które teraz ruszają niezwykle rzadko projektowane są mieszkania większe niż czteropokojowe. Lokale z czterema pokojami w Warszawie stanowią wyjątkowo aż 10 proc. oferty, a pięciopokojowych i większych w nowo rozpoczynanych projektach jest zaledwie 2 proc. We Wrocławiu największe mieszkania stanowią 1 proc. całej oferty. W porównaniu z innymi miastami, w Warszawie buduje się znacznie więcej większych lokali, ze względu na wyższe zarobki jej mieszkańców.
Źródło: BARC Warszawa SA
Wojciech Boczoń
