Stagnacja na rynku sprzedaży mieszkań trwa w najlepsze. Właściciele wystawiający na sprzedaż swoje lokale, pośrednicy nieruchomości, deweloperzy, banki, a także architekci wnętrz, ekipy wykończeniowe czy sprzedawcy w sklepach z materiałami budowlanymi – wszyscy z utęsknieniem czekają na ożywienie popytu. A jego jak nie było, tak nie ma.
Przyczyn trwającego kryzysu na rynku nieruchomości jest wiele. Dla jednych klientów przeszkodą na drodze do zakupu są restrykcyjne kryteria przyznawania kredytów, które utrudniają zdobycie środków na sfinansowania transakcji. Inni, którym bank prawdopodobnie przyznałby kredyt, rezygnują z transakcji z powodu obaw o utratę pracy i ewentualny brak środków potrzebnych do spłaty przyszłych zobowiązań. Sporą grupę stanowią klienci, którzy odkładają zakup, licząc na dalsze spadki cen – trudno im się dziwić, skoro na horyzoncie wciąż nie widać przesłanek ku temu, by ich przewidywania miały się nie ziścić. Do tego jeszcze, co rzadko brane jest pod uwagę, w czasie zakończonego zaledwie przed kilkoma laty boomu potrzeby mieszkaniowe sporej części społeczeństwa zostały na jakiś czas zaspokojone. Mieszkania nie zmienia się jak samochodu – co 3-4 lata.
Jednak główną przyczyną zastoju w mieszkaniówce wydaje się to, że młodych ludzi nie stać na mieszkania. Jeżeli środków na zakup własnego lokum nie dostaną od rodziców, to – w większości przypadków – ze swoją pensją o własnym M mogą jedynie pomarzyć. Paradoksalnie, mimo dużej podaży ofert, także na zamieszkanie w wynajętym mieszkaniu pozwolić sobie mogę tylko ci lepiej zarabiający. Gros młodych ludzi, którzy powinni być siłą napędową rynku mieszkaniowego, musi mieszkać pod jednym dachem z rodzicami. Dlaczego? Bo ich sytuacja wygląda tak, jak w opisanym niżej przypadku.
Zarobki
Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, średnie wynagrodzenie na rękę wynosi obecnie ok. 2600 zł miesięcznie. Przyjmijmy, że taką pensję, dla wielu pozostającą jedynie w sferze marzeń – czyli 3600 zł brutto – otrzymuje pracujący w Warszawie (poza nią o pracę i o tak dobrą pensję jest trudniej) i myślący przyszłościowo 30-latek. Możemy śmiało założyć, że z racji młodego wieku nie zrobił jeszcze zawrotnej kariery – nie jest więc świetnie zarabiającym prezesem firmy ani wysokiej rangi urzędnikiem. Zadowolony z tego, że ma pracę (o co nie jest łatwo nawet w stolicy), co miesiąc otrzymuje na konto 2600 zł.
Oszczędności
Pracując dorywczo podczas studiów, zarabiał na bieżące wydatki – ubrania, podróże, pierwszy, używany samochód. Nie odłożył kapitału na przyszłość, ale – ponieważ nie był hulaką – uzbierał w czasie studiów i w pierwszych latach pracy zawodowej ok. 10.000 zł.
Ponieważ zaczął poważnie myśleć o kupnie mieszkania, rodzice wsparli go swoimi oszczędnościami – kwotą 40.000 zł. Razem dysponuje więc całkiem sporą sumą pieniędzy – 50.000 zł, którą będzie mógł przeznaczyć na wkład własny.
Mieszkanie
Z obserwacji prowadzonych w portalu Domy.pl wynika, że wśród ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie coraz częściej trafiają się takie, których cena oscyluje w granicach 200-250 tys. zł. Jednak nie są to lokale z górnej, a często choćby średniej półki; zazwyczaj są bardzo małe, znacznie oddalone od centrum albo wymagające kosztownego remontu. Niejednokrotnie łączą w sobie wszystkie wymienione cechy. Może i „na krótko” takie mieszkanie spełniłoby swoją funkcję, ale mając w perspektywie zaciągnięcie kredytu na długie lata, taki zakup mija się celem. Trudno będzie znaleźć środki na zakup już za kilka lat kolejnego, większego M. Dlatego – dla młodego człowieka, który nie myśli nie o życiu w pojedynkę, ale o założeniu rodziny – rozsądnym minimum jest mieszkanie 2-pokojowe.
Taki lokal o pow. ok. 40 m2, bez luksusów, w bloku z wielkiej płyty i nie w samym centrum stolicy czy na prestiżowym Mokotowie, ale gdzieś dalej, np. na Gocławiu czy we Włochach, można znaleźć za ok. 300.000 zł. To oferta z tych tańszych. Z danych portalu Domy.pl wynika, że ponad 85% mieszkań wystawionych do sprzedaży w Warszawie wycenionych jest na ponad 300.000 zł.
Kredyt hipoteczny
30 lat – taki okres kredytowania zakupu mieszkania w świadomości społecznej utrwalił się niemal jako „oczywista oczywistość”. Ale czasy się zmieniają. Duże prawdopodobieństwo utraty pracy, konieczności zamian miejsca zatrudnienia, a co za tym idzie miejsca zamieszkania, a także dopuszczanie możliwości wyjazdu do pracy za granicę sprawiają, że grono chętnych do zawiązania sobie na szyi pętli kredytową na połowę dorosłego życia bardzo zmalało. Młodzi ludzie chcieliby szybciej uwalniać się od zobowiązań i czuć się pełnoprawnymi właścicielami nabywanych lokali; ryzyko eksmisji i zajęcia lokalu przez bank stoi w jawnej sprzeczności z marzeniem o stabilizacji życiowej.
Przyjmijmy więc, że młody człowiek w analizowanym przypadku woli zaciągnąć kredyt nie na „standardowe” 30 lat, lecz na krócej – na 20 lat. Oczywiście w złotych, bo w tej walucie sam zarabia, a do tego nie chce podejmować ryzyka wzrostu obciążeń spowodowanego wahaniami kursowymi. Przyjmijmy też, że ma umowę o pracę, a nie tzw. „umowę śmieciową”, która mocno ograniczałaby jego szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Hipotetyczny zakup mieszkania
- Cena nabywanego mieszkania: 300.000 zł
- Wkład własny: 50.000 zł (pomijamy koszty dodatkowe związane z zakupem M, takie jak: prowizja, opłaty notarialne, itp.)
- Kwota zaciąganego na 20 lat kredytu: 250.000 zł
- Miesięczna rata wraz z ubezpieczeniem (na życie, mieszkania, itp.): ok. 1650 zł
4/5 pensji pójdzie na mieszkanie
Do wspomnianej raty kredytu, tj. 1650 zł, którą szczęśliwy młody człowiek miesiąc w miesiąc będzie oddawał do banku przez kolejnych 20 lat, dojdzie czynsz dla administracji (fundusz remontowy, koszty eksploatacji, wywóz śmieci itp.). Na przeciętnym warszawskim osiedlu wyniesie on ok. 450 zł miesięcznie. Razem koszt „mieszkania na swoim” zamknie się w kwocie 2100 zł/mies. Na zaspokojenie podstawowej potrzeby – posiadania dachu nad głową – 30-latek musiałby oddać aż 4/5 swojej pensji! Po opłaceniu faktur za prąd, wodę i gaz zostałoby mu na życie ok. 400 zł. Czy da się wyżyć w Warszawie za taką kwotę? Zdecydowanie nie.
Wyższe wynagrodzenie niż wspomniane 3600 zł (2600 zł na rękę) niestety nie jest standardem wśród warszawskich 30-latków. Z dużymi oszczędnościami na większy wkład własny też nikt się nie rodzi. Można kupić teraz mniejsze, tańsze i w przyszłości trudniej sprzedawalne mieszkanie za mniej niż 300.000 zł i spłacać je nie przez 20, ale przez 30 lat – tylko po co?
Przedstawiony przykład dobitnie pokazuje sytuację, w jakiej znajdują się młodzi ludzie. Choć to oni powinni stanowić trzon grupy popytowej na mieszkania, to zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań stoją temu na przeszkodzie. Skłonnych do tego, by 4/5 pensji przeznaczać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, nie przybędzie. W innych częściach kraju mieszkania są tańsze, często znacznie, ale o zatrudnienie i dobrą pensję jest tam znacznie trudniej. Jeżeli sytuacja na rynku pracy się nie poprawi, jeżeli wynagrodzenia nie wzrosną lub ceny mieszkań jeszcze nie spadną, to na wyraźne ożywienie na rynku sprzedaży mieszkań przyjdzie nam jeszcze długo poczekać.
Źródło: Domy.pl
