Czerwiec jest drugim miesiącem, w którym doradcy Home Broker spodziewają się spadku cen mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Za takimi zmianami przemawiają planowane ograniczenia dostępu do tańszych kredytów.
Sytuacji nie poprawia też rekordowa podaż lokali. Wciąż jednak popyt jest duży, co wynika z niedoboru mieszkań na poziomie 1,5 miliona sztuk.
Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Spadek o 1,7% to najniższy poziom w 18-miesięcznej historii badania. Dodatkowo względem maja znacznie spadł poziom optymizmu wśród doradców Home Broker.
Koniec taniego kredytu to początek pesymizmu
W czerwcu po raz piąty z rzędu pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Bieżący miesiąc przyniósł zwiększenie grona pesymistów aż o 19 pp. Obecnie stanowią oni 69% badanych. W maju było to niewiele ponad 50%. Bieżący wynik jest więc drugim, w którym grono osób przewidujących spadek cen mieszkań, było liczniejsze niż osób o odmiennym zdaniu. Obok rekordowej podaży lokali, coraz częściej pojawiającym się wytłumaczeniem takich prognoz jest ograniczenie programu „Rodzina na Swoim”. – Dla wielu kupujących cena mieszkania pozwalająca na dopłatę jest obok lokalizacji najistotniejszym kryterium jakie ma spełniać nieruchomość. Koniec programu dofinansowania może spowodować, że mieszkania, których głównym atutem jest dziś możliwość otrzymania dopłaty przestaną być atrakcyjne – tłumaczy Artur Lepiarz, doradca Home Broker z Lublina.
Nie można także zapomnieć o rosnących stopach procentowych, które przekładają się na coraz wyższe koszty kredytu oraz nowelizacji rekomendacji S. Jej najważniejsze dla kredytobiorców zapisy wejdą w życie od nowego roku. Zgodnie z nimi niezależnie od okresu, na który kredyt zostanie udzielony, do badania zdolności kredytowej bank nie będzie mógł przyjąć więcej niż 25 lat. Ponadto na obsługę kredytów walutowych będzie można przeznaczyć co najwyżej 42% osiąganego dochodu. W przypadku osób najlepiej zarabiających może to ograniczyć potencjalną kwotę kredytu o blisko połowę.
Podwójny spadek
W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker po raz drugi wykazała wartość ujemną. Prognozowany w perspektywie roku spadek cen mieszkań w największych miastach na poziomie 1,7%, wpisuje się w trend niewielkich zmian cen na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne „M” straciło na wartości, ale korekta ta była niewielka i wynosiła około 3%. W poszczególnych segmentach rynku przewidywana ścieżka zmian cen jest odmienna. – W przypadku mieszkań dużych (powyżej 65 m kw.) można spodziewać się spadków, podczas gdy małe lokale korekta powinna ominąć – wskazuje Magdalena Jurkiewicz, doradca Home Broker z Koszalina.
Rozważając zmiany cen nie można także zapomnieć o inflacji, która nominalny spadek cen może pogłębić. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w marcu, wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej w połowie 2012 roku inflacja osiągnie poziom około 3%. Oznaczałoby to, że realny spadek cen mieszkań wyniósłby blisko 5%.
Mieszkań brakuje, więc są drogie
Nie można jednak zapomnieć, że strona popytowa wciąż pozostaje na rynku silna. Pomimo wzrostu poziomu stóp procentowych zdolność kredytowa przeciętnej rodziny spadła od początku roku o niecałe 3%. Obecnie trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby liczyć na trzydziestoletni kredyt hipoteczny o przeciętnej wartości 419 tys. zł. Pozytywnie nastrajać mogą też najświeższe dane GUS. Pokazały one bowiem, że fundusz wynagrodzeń rośnie. W maju br. o 3,6% wzrosło r/r zatrudnienie, a o 4,1% przeciętne wynagrodzenie. Potencjalni nabywcy mają więc teoretycznie coraz więcej pieniędzy. Taka sytuacja bardzo szybko może się przełożyć na wzrost liczby faktycznie zawieranych transakcji. Trzeba bowiem pamiętać, że w Polsce popyt na mieszkania jest w dużym stopniu niezaspokojony. Zgodnie z szacunkami Ministerstwa Infrastruktury brakuje w kraju blisko 1,5 mln mieszkań. Ten czynnik powoduje, że nie sposób spodziewać się dużej korekty na rodzimym rynku mieszkaniowym. Dla przykładu w wyniku ostatniego kryzysu popyt na nieruchomości spadł kilkukrotnie – ceny od poziomu z przełomu 2007 i 2008 roku zostały zrewidowane o około 10 – 15%.
Kraków i Katowice po przeciwnych stronach barykady
Centralna prognoza doradców Home Broker dla całego kraju nie uwzględnia lokalnej specyfiki rynków nieruchomości. W tym zakresie warto zwrócić uwagę na Kraków i Katowice. W pierwszym z tych miast doradcy spodziewają się spadku ceny o 3,1%, podczas gdy w drugim wzrostu o 1,6%. Różnica jest znaczna i ma uzasadnienie w cenach nieruchomości oraz dochodach mieszkańców. W Krakowie przeciętne wynagrodzenie netto wyniosło w 2009 roku 2 452,31 zł miesięcznie, natomiast średnia cena transakcyjna m kw. mieszkania – 6 806 zł za m kw. W Katowicach przeciętne wynagrodzenie sięga 3 197,89 zł miesięcznie, a średnia cena metra mieszkania wyniosła 3742 zł. W efekcie za roczne wynagrodzenie mieszkańcy stolicy województwa małopolskiego mogliby kupić 4,3 m kw. mieszkania, a mieszkańcy stolicy województwa śląskiego aż 10,3 metrów.
Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń