Ostatnio banki coraz bardziej niechętnie udzielają kredytów deweloperom. Jak wpłynie to na ceny kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań? Czy będzie to miało wpływ na ceny mieszkań? Czy doprowadzi to do zwiększenia aktywności nabywców na rynku wtórnym?
Kredytowanie przez banki branży budowlanej od lat jest na cenzurowany. Czasy kryzysu zwiększył awersję banków do finansowania firm deweloperskich. Banki mają w pamięci jeszcze okres lata 2002-2003, gdy niemal co trzeci kredyt w tej branży budowlanej był niespłacany. Dziś obserwując powrót deweloperów szeroką ławą z licznymi nowymi ofertami na rynek, zachęconych ciągle wysoką rentownością branży, w bankach przypomniano sobie o tym, że ryzyko branży znów rośnie. Na rynek wracają mniej sprawdzone, przypadkowe firmy, co też jest przestrogą dla klientów, aby baczniej się przyglądać deweloperom. W tym sensie można powiedzieć, że nie jest dobrze, bo jest lepiej, a banki niejako dmuchają na zimne. Kwestia finansowania budowy mieszkań przez deweloperów ma też charakter systemowy. Banki uniwersalne dominujące na rynku kredytowym mają też kłopoty z odpowiednią mobilizacją kapitału dla rozwoju akcji kredytowej. Finansując się z kilkumiesięcznych depozytów trudno mówić o bezpiecznym kredytowaniu nieruchomości. Z drugiej strony przeszkadza ograniczony zakres funkcjonowania specjalistycznych banków hipotecznych, które byłyby najbardziej właściwe do finansowania inwestycji. Dobrym przykładem tego jest chociażby rynek niemiecki, gdzie banki specjalistyczne dominują w sektorze.
W Polsce problem ma też szerszy kontekst, gdyż banki mają mocno ograniczone zasoby potrzebnego finansowania akcji kredytowej. Silny efekt wypychania polegający na dużym zapotrzebowaniu na finansowanie ze strony zadłużonego sektora publicznego powoduje, że przedsiębiorstwa, w tym firmy deweloperskie w kolejce po kapitał w bankach są na ostatnim miejscu. Jedynie największe korporacje, finansujące się również na rynkach międzynarodowych lub duże spółki giełdowe nie mają większych kłopotów z pozyskaniem kapitału. Często zmuszone są finansować swoją działalność poprzez emisję obligacji lub akcji, bo banki kredytów po prostu deweloperom z definicji nie udzielają. Łatwiej, bezpieczniej kupić obligacje skarbowe, udzielać kredytów samorządom na duże inwestycje infrastrukturalne lub udzielić nawet kredytu Kowalskiemu, z którego łatwiej wyegzekwować spłatę niż finansować deweloperów. Finansowanie sektora nieruchomości nie jest dziś znów niestety trendy, bo angażuje zbyt duże zasoby banków, których one nie posiadają.
Niestety trudno stwierdzić, że wkrótce sytuacja się poprawi. Przed laty, gdy planowano chociażby reformę emerytalną, a OFE miały być jej kapitałowym filarem, jednym z aktywów, które miały kupować fundusze miały być długoterminowe obligacje bankowe oraz listy zastawne banków hipotecznych. To miał być kapitał na finansowanie inwestycji mieszkaniowych i tanich kredytów hipotecznych. Dziś państwo poprzez nieudolną politykę budżetową drenuje rynki finansowe z kapitału. Polacy z jednej strony mogą mieć z tego powodu problem z dostępnością oferty mieszkaniowej, a ryzyko inwestycji znów przerzucone będzie na nabywców. Z drugiej strony ograniczy to wzrost dostępności kredytów hipotecznych. Już dziś wielkość kredytów hipotecznych m.in. z powodu trudności w pozyskaniu kapitału przez banki nie rośnie. Po okresie hossy hipotecznej banki dziś w ogóle ostrożniej pochodzą do całego rynku nieruchomości, co oznacza, że kłopoty mają i klienci i firmy deweloperskie. Na rynku pierwotnym klienci będą częściej zmuszani do kupowania „dziur w ziemi”, co pociąga za sobą dodatkowe koszty i ryzyko. Atrakcyjne dla klientów systemy płatności 10/90 lub podobne, gdy większą część ceny mieszkania płacimy deweloperowi dopiero przy akcie notarialnym będzie ciągle rzadkością i oferowany będzie raczej dla mniej atrakcyjnych nieruchomości.
Z punktu widzenia rynku wtórnego kłopoty rynku pierwotnego mogą oznaczać, że wzrośnie zainteresowanie tańszymi mieszkaniami. Pozory mogą jednak mylić, bo jak się okazuje osoby sprzedające mieszkania na rynku wtórnym często zamieniają mieszkania na droższe. Nie mogąc tego zrobić, nie dostarczą ofert na rynku wtórnym. Nabywcy musieliby liczyć się w takim scenariuszu z bardziej ubogą ofertą i możliwością wzrostu cen. Szczególnie dotyczy to gotowych, atrakcyjnych mieszkań budowanych w ostatnich latach. Ograniczenia kapitałowe mają szansę dopiero zniknąć z przystąpieniem do strefy euro, co pozwoli instytucjom kredytowym pozyskiwać kapitał z szerszego rynku, pojawią sie też nowi kredytodawcy. Już dziś gotowość prowadzenia działalności w Polsce zgłosiło blisko 300 instytucji finansowych z innych krajów Unii. Nie działają jednak z uwagi na ciągle wysokie ryzyko walutowe i makroekonomiczne. Brak tanich kredytów to cena za opieszałość w akcesji do strefy euro. Cena liczona w dziesiątkach miliardów złotych za drogich i trudno dostępnych kredytów.
dr Bogusław Półtorak
Główny Ekonomista Bankier.pl
Źródło: PR News
Wojciech Boczoń