Mieszkanie dla freelancera, czyli własne M bez etatu

Dla grafika, dziennikarza, tłumacza lub doradcy mieszkanie to miejsce pracy i zarabiania pieniędzy – na zlecenie, czyli bez etatu i z różnych źródeł. W życie wolnego strzelca na stałe wpisana jest doza niepewności – kiedy „wpadnie” kolejne zlecenie i czy klient zapłaci w terminie? Czy taka osoba ma szansę na kredyt mieszkaniowy?

Ofertę kredytów dla tej grupy osób sprawdzili eksperci internetowego pośrednika hipotecznego Invigo. Analiza dowodzi, że tak, tylko procedura może być bardziej wymagająca niż w przypadku kredytobiorców posiadających stale zatrudnienie.

W Polsce, na wzór trendów europejskich, coraz więcej osób decyduje się na obranie zawodu wolnego strzelca. Eksperci firmy doradczej Kelly Services twierdzą, że już co piąty pracujący Polak jest freelancerem, a liczba ta rośnie z roku na rok. Pracujący na własny rachunek stają się coraz liczniejszą grupą społeczną, a biorąc pod uwagę fakt, że większość z nich jest na początku swojej drogi – do życia i pracy potrzebuje własnego mieszkania, freelancerzy stają się także potencjalnymi nabywcami kredytów hipotecznych, całkiem poważną grupą klientów banków. Eksperci Invigo, sprawdzili zarówno zdolność kredytową freelancera oraz konkretne oferty kredytów dla niego dostępnych.

 

Zdolność kredytowa freelancera

Zdolność kredytowa jest warunkiem uzyskania kredytu. W największym uproszczeniu jest to oszacowanie – na podstawie osiąganych dochodów oraz bieżących zobowiązań kredytobiorcy – możliwości spłaty kredytu wraz z odsetkami, w ustalonym terminie. – Wiele osób myśląc o swojej zdolności kredytowej bierze pod uwagę tylko dochody i ewentualnie comiesięczne raty związane np. z kredytami gotówkowymi. Często zapominamy, że bank w ramach analizy będzie sprawdzał czy posiadamy limity w dodatkowych  produktach bankowych (np. konto osobiste lub karta kredytowa), które także obciążają zdolność. Natomiast dochody, które osiągamy są analizowane w oparciu o liczbę osób, które potencjalny kredytobiorca ma na utrzymaniu –przypomina Maciej Chyziak, ekspert Invigo. 

Eksperci Invigo przyjrzeli się danym dotyczącym dochodów osiąganych przez freelancerów,
a następnie obliczyli zdolność kredytową przeciętnego „wolnego strzelca” w Polsce. W ramach analizy zdolności kredytowej sprawdzono jak może zmienić się ocena zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy w zależności od wysokości jego comiesięcznych wydatków, limitów w posiadanych produktach bankowych, a także w zależności od tego czy pracuje on tylko na własne utrzymanie, czy też rodziny.

Okazuje się, że przeciętnie zarabiający „wolny strzelec”, żyjący dość oszczędnie (minimalne wydatki uznawane przez banki) nie posiadający zobowiązań finansowych np. z tytułu krótkookresowych pożyczek nie musi się martwić o swoją zdolność kredytową. Przy średnich dochodach netto – 4tys. zł – może zaciągnąć kredyt o max. wartości około 480 tys. zł. Biorąc pod uwagę średnią cenę transakcyjną za m2 w Warszawie (wg. ZBP AMRON SARFIN 2010 w IV kwartale 2010 r. wyniosła 8117 zł.) może pozwolić sobie zakup nawet blisko 60 metrowego mieszkania.

Jeśli własne lokum chciałby zapewnić sobie mieszkaniec Katowic to mowa byłaby już o prawdziwym blisko 140 metrowym apartamencie. (wg. ZBP AMRON SARFIN 2010, średnia cena transakcyjna za m2 mieszkania na Śląsku to ok. 3423 zł). Sytuacja jednak zmienia się diametralnie gdy w gospodarstwie freelancera pojawi się dziecko, automatycznie wzrosną jego wydatki, limity w kartach i pojawią się dodatkowe zobowiązania finansowe. Wtedy zarówno zdolność kredytowa, jak i dostępny dla niego kredyt znacznie spadają. Warto zauważyć, że z pozoru niewielkie zmiany w obszarze domowych finansów mają bardzo silny wpływ na wypłacalność kredytobiorcy.

Nieco ciekawiej prezentuje się ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy pracującego na własny rachunek, z comiesięcznym dochodem na poziomie ok. 8 tys. zł. Przy wyższych dochodach kalkulacja zdolności kredytowej jest korzystniejsza, a potencjalnie dostępny kredyt daje większą swobodę myślenia o własnym mieszkaniu. Jednak niniejsza analiza dowodzi, że bez względu na wysokość kwoty jaką freelancer ma do dyspozycji w ciągu miesiąca, wzrost wydatków oraz zmiana poziomu stałych zobowiązań finansowych bardzo szybko i niekorzystnie wpływa na wypłacalność kredytobiorcy.

Maciej Chyziak, ekspert Invigo zwraca uwagę, że – idąc do banku po kredyt warto się do tego przygotować, czasem lepiej jest zmniejszyć limit na karcie, czy o ogóle ją zamknąć, spłacić wcześniej inne zobowiązania kredytowe. Jeśli w tym samym czasie planujemy zakup samochodu, najpierw weźmy kredyt na mieszkanie. Posiadanie samochodu obniży bowiem zdolność kredytową.

 

Banki, które udzielą dziś kredytu freelancerowi 

Niniejszy ranking, przedstawia aktualne oferty banków, które zaoferowałyby kredyt hipoteczny  osobie osiągającej średni dochód netto – 4tys. zł., na podstawie umowy zlecenia lub o dzieło. Co ważne – o kredyt ubiega się osoba, która dopiero rozpoczęła taką działalność (prowadzi ją od co najmniej sześciu  miesięcy – w przeciwnym razie żaden bank nie udzieli kredytu) . Na potrzeby niniejszej analizy przyjęto następujące założenia:  Mieszkanie, które chciałby zakupić freelancer ma powierzchnię 40 m2 i kosztuje 300 tys. zł. Kredyt o całkowitej wartości 240 tys. kredytobiorca miałby spłacać przez okres 30 lat.

Okazuje się, że banków, które udzieliłyby kredytu osobie bez stałego zatrudnienia jest wiele. Jednak dokładna analiza ofert pozwala zauważyć, że tylko w nielicznych bankach potencjalny kredytobiorca mógłby liczyć na preferencyjne warunki np. promocyjną marżę. Taką opcję banki przewidują dla klientów, którzy zwiążą się z nim na kilku polach – założą konto, wykupią kartę kredytową oraz pakiet ubezpieczeń. To oczywiście nie powinno stanowić problemu, ale niektóre zażądają deklaracji stałych wpływów z tytułu wynagrodzenia.

W przedstawionym rankingu są to: DNB Nord, Bank Pocztowy, BZ WBK, Allianz, Bank Ochrony Środowiska. A wiec warto pomyśleć o przyszłych zarobkach i przygotować się do tego, aby przekonać bank, że ich poziom się nie zmieni. Część banków oferuje preferencyjny kredyt w powiązaniu z kartą kredytową lub debetową – m.in. Deutsche Bank, Millennium – w tych bankach limit transakcji bezgotówkowych w skali miesiąca określono na poziomie min. 500 zł.

Bardziej łaskawy dla kredytobiorcy, bo nie będzie naciskał na wysokość regularnych wpływów z tytułu wynagrodzenia będzie: Multibank (bank będzie za to wymagał regularnego użytkowania karty, a poziom transakcji bezgotówkowych zostanie określony na poziomie min. 2 tys. kwartalnie), mBank, Nordea, Polbank, Lukas Bank, Kredyt Bank, PKO BP oraz Pekao SA.

 

Niektóre banki każdego klienta i warunki jego kredytu analizują indywidualnie, a więc m.in. w Eurobanku – wysokość prowizji z tytułu udzielenia kredytu freelancer będzie musiał wynegocjować samodzielnie. Warto zwrócić uwagę, że PKO Bank Hipoteczny oferuje kredytobiorcy marżę promocyjną i nie stawia przy tym żadnych warunków.

>>> Zobacz całą tabelę

PORADNIK FREELANCERA   Co zrobić, aby zwiększyć pozycję negocjacyjną w banku? Z kredytem poczekać, aż osiągnie staż pracy na własny rachunek (w oparciu o umowę zlecenia, umowę o dzieło lub działalność gospodarczą) – minimum 1 rok. Zadbać o to, aby móc przedstawić w banku umowę o współpracy ze stale obsługiwanym klientem. Dbać o przejrzystość księgowości – banki akceptują taką formę uzyskiwania dochodów pod warunkiem, że dokumenty księgowe dają jasne informacje o osiąganych dochodach. Myśląc o kredycie podjąć decyzję o sposobie rozliczania działalności. W przypadku działalności gospodarczej lepiej wybrać zasady ogólne niż ryczałt lub kartę podatkową. Banki są przychylne kredytobiorcom pracującym na własny rachunek, uwzględniają sezonowość i w związku z tym decyzje wydają na podstawie analizy rocznych dochodów. Najważniejszym zadaniem freelancerów jest zadbanie o to, aby nie było problemu ze spłatą kredytu w przypadku chwilowych problemów z płynnością finansową.

Źródło: Invigo