Mieszkanie, dom czy ziemia — jak zarobić na nieruchomościach?

Polacy wciąż wskazują nieruchomości jako jedną z najlepszych inwestycji. Jednak nie każdy zakup w obecnej sytuacji rynkowej przysporzy nam profitów. Jak zarobić na nieruchomościach?

Z ankiety przeprowadzonej dla Wealth Solutions przez portal Bankier.pl wśród jego użytkowników wynika, że nieruchomości są wskazywane wśród najbardziej zyskownych inwestycji. Respondenci poproszeni o podanie aktywów, które w ciągu najbliższych pięciu lat przyniosą najwyższą stopę zwrotu, wskazali na pierwszym miejscu akcje, na drugim złoto, a na trzecim… nieruchomości. Rzeczywiście rynek nieruchomości nadal może zaoferować spore stopy zwrotu, ale nie każdemu i nie wszędzie takie same.

Zyski z najmu

Mieszkania, które do 2008 r. — czyli podczas gwałtownego boomu na rynku — oferowały swoim właścicielom wysokie zyski, również obecnie mogą zarabiać. Jednak jeśli jeszcze kilka lat temu wystarczyło nabyć mieszkanie w większym mieście i cieszyć ze wzrostu jego wartości, właściwie nic z nim nie robiąc, to aktualnie trzeba dobrze przemyśleć zakup i późniejsze działania. Obecnie zyski czerpać można z najmu dobrze wybranego mieszkania. Najpopularniejsze są lokale dwupokojowe o powszechni ok. 50 m². Na takie mieszkania najłatwiej można pozyskać najemcę i je później sprzedać.

Jednak nie tylko wielkość jest ważna. Warto zwracać uwagę również na takie czynniki, jak bliskość terenów zielonych i infrastruktury oświatowej czy komunikacja z centrum miasta, ale także na kondygnację. Najwyższe piętra zapewniają najlepszy dostęp światła i powietrza, a często też większe poczucie prywatności i przestrzeni oraz lepsze widoki. Takie mieszkania cieszą się po prostu lepszym wzięciem. Atrakcyjność nieruchomości zwiększyć można przez odmalowanie ścian na jasny kolor oraz drobne naprawy, takie jak sprawdzenie przymocowania wszystkich klamek, kranów czy kontaktów. Mało opłacalne może się okazać natomiast dokonywanie większych, kosztownych remontów.

Jeśli chcemy obliczyć faktyczną rentowność wynajmu, musimy uwzględnić koszty transakcyjne ponoszone przy zakupie, podatek i czynsz, który będziemy płacić jako właściciel. Wiadomo też, że mieszkanie nie będzie wynajęte non stop — kilkumiesięczne przerwy są nieuniknione. Należy też założyć, że po 3-4 latach wynajmowania konieczny będzie remont, by nieruchomość korzystnie sprzedać. Z drugiej strony, przy odrobinie optymizmu, można pokusić się o założenie kilkuprocentowego wzrostu wartości mieszkania. Co wynika z obliczeń? Wynajmując przez 5 lat mieszkanie w Warszawie, powinniśmy zarobić ok. 6 proc. w skali roku.

Okazuje się, że więcej zarobimy, finansując mieszkanie w całości kredytem. Będzie to nawet 7,8 proc. w przypadku zakupu mieszkania w Warszawie na kredyt w złotych. Jak to możliwe, że mimo kosztu kredytu zarabiamy więcej? Rentowność wynajmu obliczamy za pomocą tzw. wewnętrznej stopy zwrotu, która uwzględnia fakt, że pieniądz z czasem traci swoją wartość. Skoro 100 zł zapłacone za kilka lat będzie mniej warte niż ta sama kwota dzisiaj, to warto koszty odroczyć.

Od domu lepsza ziemia

Znalezienie najemcy na dom jednorodzinny jest o wiele trudniejsze niż w przypadku mieszkania. Liczenie z kolei na zysk wynikający tylko ze wzrostu rynkowej wartości nieruchomości może okazać się zbytnim optymizmem. Do tego należy dodać fakt, że domy są mniej płynne niż mieszkania. Co w takim wypadku możemy zrobić? Lepszym rozwiązaniem jest inwestycja w grunty pod przyszłe domy. Wprawdzie te położone w obrębie dużych miast czy ich bezpośrednim sąsiedztwie spotkała korekta cen podobna do tej z rynku mieszkaniowego, ale już parę kilometrów dalej sytuacja jest odmienna.

W większej odległości od centrów miast rynek ziemi okazał się bardziej stabilny, a popyt na grunty budowlane nie zmalał. Według danych GUS inwestorzy indywidualni, którzy budują domy jednorodzinne, obecnie oddają więcej inwestycji niż deweloperzy mieszkań — 57,8 proc. oddawanych lokali mieszkalnych to obecnie właśnie ich zasługa.

Jednak podobnie jak w przypadku mieszkania czy domu, tak i przy inwestycji w ziemię nie wystarczy tylko dokonać zakupu i czekać na wzrost wartości. Ta z pewnością nastąpi, ale w dłuższej perspektywie. Co w takim razie należy zrobić, by osiągnąć wyższą stopę zwrotu? Można rozważyć zakup gruntu rolnego na terenach podmiejskich oraz jego przekształcenie, podział i uzbrojenie. — Dzięki ogromnej dysproporcji w cenach gruntów rolnych i budowlanych można liczyć na stopy zwrotu wysokości kilkudziesięciu procent rocznie przy pięcioletnim horyzoncie inwestycyjnym — wyjaśnia Hubert Telecki z Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie.

Jednak takie rozwiązanie wymaga większej wiedzy oraz doświadczenia niż inwestycje na rynku mieszkaniowym. Liczba czynników do uwzględnienia i pułapek czyhających na inwestora jest duża. Do tego dobrze jest inwestować w kilka działek jednocześnie, tak żeby nie być uzależnionym od wyników inwestycji w jednym miejscu. Taka dywersyfikacja wymaga jednak zaangażowanie większego kapitału — od kilku do kilkunastu milionów złotych. Co w takim wypadku ma zrobić inwestor z mniej zasobnym portfelem? Na rynku dostępne są już od paru lat grupowe formy inwestowania, w których można wziąć udział z kwotą 100 tys. zł. Takie rozwiązanie jest też bezpieczniejsze od samodzielnych prób lokowania pieniędzy w ziemię rolną, ponieważ całym procesem w naszym imieniu zajmują się specjaliści.

Źródło: Wealth Solutions