Money Expert: Jak długo będą rosły ceny mieszkań

Niekiedy uznaje się, że wzrost cen mieszkań w dobrych lokalizacjach nosi już znamiona histerii. Deweloperzy sprzedają w Warszawie oraz w innych aglomeracjach 70–80% czy nawet 90% mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Co więcej, firmy deweloperskie nie umożliwiają już negocjacji cen, a jeszcze kilka lat temu było to możliwe. Warto jednak zauważyć, że boom na rynku nieruchomości dotyczy nie tylko liczby oddawanych nowych mieszkań, ani nawet średniej ceny za metr kwadratowy w kraju – dotyka także rynku kredytów hipotecznych.

Przyczyn obserwowanego w ostatnich dwóch/trzech latach gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości można upatrywać w trzech grupach czynników:

Demograficzno-społecznych

Bardzo istotne jest wejście na rynek pracy oraz zakładanie rodzin przez pokolenie wyżu demograficznego z początku lat osiemdziesiątych. Młodzi ludzie zadłużają się bez większych oporów. Często oznacza to życie z długiem aż do emerytury.

Transformacja gospodarki polskiej uruchomiła też nowe tendencje migracyjne. Ze względu na jej latynoidalną strukturę (centrum + peryferie), migracja koncentruje się na dwóch kanałach – z prowincji do centrum (Warszawa + aglomeracje) lub, od czasu wejścia do Unii Europejskiej – z Polski do Unii Europejskiej. Napływ funduszy unijnych dla rolnictwa wytworzył także nową grupę społeczną – bezpośrednich beneficjentów tych funduszy. Zrozumiałą reakcją tych osób jest nabycie mieszkania w większej aglomeracji (głównie Warszawie). Ich zdolność kredytowa gwałtownie wzrosła i pozwala na przeprowadzkę ze wsi lub z miasteczka.

Makroekonomiczno-politycznych

Przystąpienie do Unii spowodowało powstanie wielu nieznanych dotychczas w Polsce zjawisk. Najważniejsze dla rynku nieruchomości i rynku kredytów są przemiany na rynku finansowym. Po pierwsze, w ostatnich latach następował szybki spadek stóp procentowych kredytów złotowych. Spowodowało to, że kredyty stały się bardziej dostępne niż jeszcze kilka lat temu, gdy ich oprocentowanie oscylowało w granicach 20%. Pojawiły się także kredyty denominowane w walutach obcych – początkowo dla zamożniejszych klientów, potem dla ogółu kredytobiorców.

Systematycznie poprawiają się oczekiwania co do przyszłych wynagrodzeń i zatrudnienia. Utrzymujący się wzrost gospodarczy, a także spadek bezrobocia polepszają perspektywę na przyszłość osób, które mają pracę. Spada jednocześnie zagrożenie bezrobociem. Poprawa statusu materialnego łączy się oczywiście z przekonaniem o jego dalszym wzroście w przyszłości.

Inwestycyjnych (oszczędnościowo-spekulacyjnych)

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w maju 2004 roku zapoczątkowało także wzrost liczby prywatnych inwestorów krajowych oraz zagranicznych, którzy nabywają mieszkania w głównych aglomeracjach w celach spekulacyjnych. Wyższa niż w rodzimych krajach oczekiwana stopa zwrotu z takiej inwestycji (wyższa niż nominalne stopy procentowe od kredytów i depozytów) zachęciła inwestorów z Irlandii, Hiszpanii, Izraela czy Wielkiej Brytanii do zakupów nawet 20–50 mieszkań w jednym projekcie. Co więcej, różnica między cenami nieruchomości w Polsce i w innych krajach Unii Europejskiej w dłuższym okresie powinna się zmniejszyć. Zatem obecnie, z punktu widzenia inwestycji kapitałowej, nakładają się na siebie dwa elementy – relatywnie niska cena nieruchomości (z trendem rosnącym długookresowo) oraz gwałtowny, krótkookresowy wzrost cen – czyli dwa podręcznikowe bodźce do spekulacji. W dalszej perspektywie – po przystąpieniu do strefy euro – przypuszcza się, że do Polski poprzez rynek nieruchomości mogą napłynąć nieopodatkowane dochody uzyskane w szarej strefie. W efekcie może to doprowadzić do wzrostu cen (podobne zjawisko miało miejsce w Hiszpanii). Obecnie jednymi z głównych inwestorów, np. w Pradze i w Budapeszcie, są Rosjanie. Także obywatele polscy dostrzegli ten fakt i, w miarę swoich możliwości, starają się inwestować zgromadzone oszczędności na rynku nieruchomości lub zaciągać kredyty na zakup kilku mieszkań.

Według szacunków GUS i Ministerstwa Budownictwa nadal pozostaje niezaspokojony popyt (który będzie się utrzymywał) na poziomie 947,6 tys., przy statystycznym deficycie 1567 tysięcy. Jednakże tylko 700 tysięcy osób myśli o zakupie mieszkania – reszta wynajmuje lub czeka na pomoc państwa. Brak radykalnego wzrostu liczby oddawanych mieszkań oraz ograniczenia rynku, spowodowały, że zwiększenie się popytu automatycznie przekłada się na wzrost cen, tworząc samo nakręcającą się spiralę spekulacji i strachu.

Za najpoważniejsze bariery popytu można uznać:

Niską i spadającą siłę nabywczą mieszkańca metropolii w przeliczeniu na metry kwadratowe mieszkania (obecnie w Krakowie jest to ok. 0,4 m²., w Poznaniu – 0,6 m², w Warszawie – 0,7 m²). W ciągu ostatnich 6 lat za przeciętną pensję, nawet w metropoliach, można było nabyć zawsze w granicach 0,9 metra kwadratowego, obecnie na skutek gwałtownego wzrostu cen nastąpił ostry spadek do ok. 0,6 m² za przeciętne wynagrodzenie.