Kupno mieszkania na wynajem w jednym z dużych miast to wydatek rzędu minimum 200-300 tys. zł. Jak zwracają uwagę przedstawiciele Home Broker, niższe ceny mieszkań i tylko niewielka korekta stawek za najem powodują, że rentowność najmu jest w tym roku wyższa niż w ubiegłym. Wzrasta więc aktywność inwestorów. Co czternaste mieszkanie nabywane w Polsce kupowane jest obecnie w celach inwestycyjnych.
Z danych Home Broker wynika, że około 7,3 proc. osób, które w bieżącym roku kupiły mieszkania to inwestorzy. Potencjalny dochód z wynajmu przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście powinien wynieść średnio 6,5 proc. wartości nieruchomości, szacują analitycy tej firmy. Rok temu w podobnym przypadku rentowność brutto szacowana była na poziomie 6 proc. Posiadając mieszkanie o wartości 300 tys. zł można w ciągu roku z wynajmu osiągnąć przychód w wysokości 19,5 tys. zł.
Optymalne pod wynajem
Poszukujący mieszkań na wynajem najczęściej wybierają lokale niewielkie usytuowane w centralnych rejonach miasta lub dobrze z nimi skomunikowane. Dla osób wynajmujących liczy się bowiem łatwy dostęp centrum, a jeśli są studentami także do uczelni.
Aby zmaksymalizować zysk z najmu, wybierając mieszkanie należy skoncentrować się na liczbie pokoi, a nie metrażu lokalu. Trzeba szukać takich mieszkań, które przy zakładanej liczbie pokoi mają minimalną powierzchnię. Stawki najmu takich lokali nie są znacznie niższe niż tych o większym metrażu, a przy niższej cenie zakupu rentowność, wynajmu jest większa.
Wzrost zainteresowania inwestycyjnym zakupem mieszkań potwierdzają deweloperzy. – Teraz więcej osób niż wcześniej kupuje w naszej inwestycji powstającej przy ulicy Wileńskiej w Warszawie mieszkania pod wynajem. Część nabywców traktuje zakup jako lokatę długoterminową, czy zabezpieczenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci. Wielu klientów kupuje mieszkania ze środków własnych, bez wsparcia kredytowego – wyjaśnia Michał Wilczewski z firmy Budrem. – Inwestycyjnym zakupom sprzyja położenie projektu w pobliżu centrum i dobra komunikacja z wszystkimi rejonami miasta, którą poprawi jeszcze powstająca w pobliżu stacja metra Dworzec Wileński, jak również struktura mieszkań, jakie oferujemy w Nowej Wileńskiej. Choć większość mieszkań znalazła już właścicieli, w sprzedaży mamy jeszcze nieduże mieszkania w optymalnych pod wynajem cenach całkowitych. W tej chwili jest wybór większych dwójek, a z szerokiej oferty kompaktowych mieszkań zostało jeszcze kilka mniejszych lokali dwupokojowych od 35 mkw. Trzypokojowe mieszkanie można kupić jeszcze o powierzchni 48 mkw., a kawalerkę o metrażu 30 mkw. – dodaje.
Niższe ceny, wyższy zysk
Inwestowanie w mieszkania jest teraz tym bardziej opłacalne, że ceny mieszkań są niższe niż przed rokiem. W ciągu roku średnia cena transakcyjna metra kwadratowego w Warszawie obniżyła się o 452 zł. Z ostatnich danych Związku Banków Polskich wynika, że w trzecim kwartale tego roku średnia cena po jakiej kupowane są mieszkania w stolicy wynosiła (rynek pierwotny i wtórny) 7333 zł/mkw., podczas gdy rok wcześniej 7785 zł/mkw.
Spadkowy trend widać nie tylko w przypadku cen. Po nagłym wzroście liczby budów rozpoczętych w pierwszej połowie 2012 roku aktywność deweloperów w ostatnim czasie znacznie osłabła. Oferta rynkowa jest w prawdzie jeszcze szeroka, ale liczba rozpoczynanych budów drastycznie spadła, podobnie jak ilość pozwoleń na budowę. W najbliższym czasie należy się spodziewać tego, że oferta deweloperów zacznie się kurczyć.
W Warszawie kupujący na rynku pierwotnym mają jeszcze w czym wybierać. W stolicy wystawionych na sprzedaż jest ponad 19 tysięcy mieszkań deweloperskich. W całym kraju (na rynku warszawskim, krakowskim, łódzkim, wrocławskim, poznańskim, gdańskim i katowickim) liczba oferowanych nowych mieszkań w końcówce września br. sięgała 54 tys., wylicza Emmerson.
W Warszawie co drugie za 7-9 tys. zł/mkw.
Ceny ofertowe prawie połowy nowych warszawskich stołecznych mieszkań zamykają się w przedziale od 7 do 9 tys. zł/mkw. Warszawa jest jedynym miastem, gdzie odsetek mieszkań w tym przedziale jest wciąż większy niż lokali oferowanych poniżej 7 tys. zł/mkw., które stanowią ponad jedną trzecią stołecznej oferty. W pozostałych głównych miastach jest taniej, stawki większości lokali mieszkalnych z pierwszej ręki wynoszą od 5 do 7 tys. zł/mkw., podaje Emmerson.
Warszawa i Kraków charakteryzują się największym zróżnicowaniem cenowym nowych mieszkań. W Krakowie w cenie do 7 tys. zł/mkw. wystawionych jest ponad 70 proc. mieszkań na rynku pierwotnym. W Gdańsku wydamy na mieszkanie mniej. Co trzeci lokal deweloperski mieści się w kwocie 5 tys./mkw. Najbardziej jednorodna cenowo oferta jest w Poznaniu, gdzie prawie 90 proc. mieszkań jest dostępnych w cenie od 5 do 7 tys. zł/mkw. Podobne ceny obowiązują w Wrocławiu, gdzie do 7 tys. zł/mkw. kupimy większość mieszkań wystawionych do sprzedaży przez deweloperów (84 proc.).
W każdym z pięciu największych miast, mamy do czynienia ze spłaszczeniem cenowym oferty. To efekt tego, że inwestorzy koncentrują się obecnie na budowie tańszych mieszkań, które najłatwiej sprzedać. W inwestycjach, które oferują lokale w wyższych cenach niż stawki w obowiązującym w danym mieście najpopularniejszym przedziale cenowym, jest znacznie trudniej sprzedać mieszkania.
Autor: BUDREM
