Dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem w przypadku kredytów walutowych bez wkładu własnego i jednocześnie korzystniejsze warunki zamiany drogich kredytów walutowych zaciągniętych w okresie kryzysu – to najważniejsze konsekwencje wchodzących w życie w najbliższy poniedziałek zapisów Rekomendacji T. Dodatkowe ubezpieczenie może podnieść koszt kredytu nawet o kilkanaście tysięcy złotych.
Wejście w życie przepisów Rekomendacji T rozłożone jest na dwa etapy: część zacznie obowiązywać 23 sierpnia, a reszta sześć miesięcy później. W pierwszej grupie najistotniejsze są zapisy rekomendacji 18.5 i 24.4, a w drugiej – rekomendacji 10.4. Zalecenia 18.5 i 24.4 odnoszą się do kredytów walutowych. Pierwsze dotyczy konieczności zastosowania 20-proc. buforu w kalkulacji LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Drugie nakazuje bankom wypłacić kredyt bezpośrednio w walucie, jeśli takie będzie życzenie klienta. Zalecenie 24.4 mówi z kolei, że łączne wydatki związane z obsługa kredytów nie powinny stanowić więcej niż połowy dochodów netto osób zarabiających nie więcej niż średnią krajową. W przypadku kredytobiorców o wyższych dochodach limit wynosi 65%. Przepisy, które zaczną obowiązywać od najbliższego poniedziałku mają największe znaczenie dla osób, które albo już spłacają kredyty, albo zamierzają je zaciągnąć.
Kredyt na 100% tylko z ubezpieczeniem
Banki miały problemy z jednoznaczną interpretacją rekomendacji 18.5, ostatecznie jednak przyjęły, że kredyty walutowe na 100%, czyli bez wkładu własnego, nadal mogą być udzielane. W takim przypadku konieczne jest jednak wykupienie przez klienta ubezpieczenia niskiego wkładu. Część banków, np. Alior, Kredyt Bank, mBank, Multibank wymaga takiego ubezpieczenia przy LtV powyżej 70%, PKO BP przy LtV powyżej 75%, a pozostałe przy LTV powyżej 80%. Banki, które nie udzielają kredytów na 100% wartości, nie wymagają ubezpieczenia, czyli BZ WBK (maksymalne LtV wynosi 70%), BPH (80%) czy Polbank (80%). Wejście w życie w najbliższy poniedziałek przepisów Rekomendacji T regulujących te kwestie nie oznacza jednak, że kredyty walutowe zdrożeją z dnia na dzień. Większość banków już wcześniej dostosowała bowiem ofertę do nowych wymogów.
Ubezpieczenie płatne w gotówce
Od poniedziałku kredyt bez wkładu własnego będzie wymagał wykupienia ubezpieczenia, które podnosi koszt kredytowania. Ubezpieczenie płatne jest zwykle na 3 lub 5 lat z góry (w gotówce), a stawki dla kredytów w euro wahają się od 0,4% do 1,5% rocznie. Jeżeli po 3 lub 5 latach relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia nie spadnie do określonego poziomu (np. 80%), ubezpieczenie naliczane jest ponownie. Wyjątkiem jest Bank Nordea, który podnosi do tego momentu oprocentowanie kredytu o 0,25 pkt. proc.
Od kilku do kilkunastu tysięcy złotych dodatkowego kosztu
Jak bardzo dodatkowe ubezpieczenie może podnieść koszt kredytu? Przyjmijmy, że kwota kredytu to 300 tys. zł, a ubezpieczenia wymaga 25% tej kwoty, czyli 75 tys. zł. Spłata następuje w systemie rat równych. Dla uproszczenia w kalkulacji pomijamy wpływ spreadu walutowego i przyjmujemy, że kredyt jest wypłacony i spłacany po średnim kursie NBP. Spłata 75 tys. zł nastąpi po 121 miesiącach spłaty (oprocentowanie 2,65%), czyli po 10 latach. W przypadku, gdy ubezpieczenie płatne jest w okresach trzyletnich, zostanie ono naliczone czterokrotnie. Przy najniższej stawce 1,29% całkowity koszt wyniesie 3 463 zł, a przy stawce 4,5% aż 12 079 zł.
Marże spadają
Na szczęście podwyżka kosztów związana z ubezpieczeniem niskiego wkładu idzie w parze ze spadkiem oprocentowania. Dotyczy to kredytów w euro, w przypadku których średnia marża wynosi obecnie według Home Broker Doradcy Finansowi 2,65% wobec 3,2% na początku roku (300 tys. zł, 25% wkładu własnego). W przypadku kredytów we frankach szwajcarskich marże są stabilne (średnio 3,8%).
23 sierpnia – przełomowa data dla spłacających drogie kredyty walutowe
O ile zapisy dotyczące LtV w niewielkim stopniu zmieniają sytuację na rynku kredytów walutowych w samym momencie ich wprowadzenia (rynek dostosował się wcześniej), to już regulacje odnoszące się do wypłaty kredytu bezpośrednio w walucie istotnie zmieniają sytuację spłacających kredyty walutowe po 23 sierpnia. Osobom, które zaciągnęły drogie kredyty w szczycie kryzysu umożliwiają bowiem ich zamianę na tańsze na znacznie korzystniejszych niż do tej pory zasadach. Dzięki temu, że bank udzielający nowego kredytu nie będzie mógł odmówić jego wypłaty bezpośrednio w walucie, a bank, w którym klient już spłaca kredyt ma obowiązek przyjąć spłatę w walucie (na mocy rekomendacji SII), przy zamianie jednego kredytu na drugi klient będzie mógł uniknąć połowy kosztu tzw. spreadu walutowego. Pozwoli to znacznie ograniczyć wydatki ponoszone w związku z obsługą zadłużenia.
Prawie 90 tys. zł oszczędności
Przy założeniu, że kredytobiorca spłaca obecnie kredyt w euro zaciągnięty w styczniu 2009 r. (wypłacony po kursie 4,05 zł, marża 3,5%, 24 gr spreadu) jego rata wynosi 1510 zł. Gdyby zamienił go na tańszy kredyt w euro (marża 2%, kurs wypłaty 3,83 zł, też 30 lat spłaty), rata spadłaby do 1367 zł. Gdyby jednak zrobił to korzystając z opcji uruchomienia nowego kredytu w euro, rata spadłaby jeszcze bardziej – do 1286 zł. Różnica w stosunku do wyjściowej raty wyniosłaby więc 224 zł. Dla uproszczenia zakładamy, że kapitał „starego” kredytu nie zmniejszył się na skutek spłaty. Kredytobiorca sporo zaoszczędziłby na łącznym koszcie odsetek, który spadłby o 88 tys. w wariancie z wypłatą nowego kredytu bezpośrednio w walucie. Dodatkowe wydatki związane z refinansowaniem, jakie trzeba uwzględnić w kalkulacji, to koszt ustanowienia nowego zabezpieczenia (ok. 920 zł) oraz wyższa rata do momentu wpisu hipoteki na rzecz nowego banku (o ok. 200 zł).
Dodatkowy koszt przelewu
Wypłata nowego kredytu bezpośrednio w walucie może wiązać się z dodatkowym kosztem z tytułu przelewu walutowego. Przykładowo w mBank nalicza z tego tytułu 0,25%, nie więcej niż 200 zł. Opłata za przelew może być naliczona podwójnie – także przez bank, który go przyjmuje (czyli ten, w którym klient obecnie spłaca kredyt).
Informacja dla banku we wniosku kredytowym
Ważne jest też to, aby nie przegapić momentu, w jakim należy poinformować bank o zamiarze uruchomienia środków z kredytu w walucie. Większość banków wymaga, aby zrobić to od razu przy składaniu wniosku.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń