Ministerstwo Finansów przygotowało założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Boom na tego rodzaju produkty może nadejść, gdy na emeryturę zaczną przechodzić osoby mające dzisiaj 55-60 lat. To pokolenie, które stoi przed perspektywą niskich emerytur wypłacanych przez ZUS i OFE – ocenia w rozmowie z PRNews.pl mec. Małgorzata Chruściak z kancelarii CMS Cameron McKenna.
Wojciech Boczoń, PRNews.pl: Odwrócona hipoteka już działa – taką usługę oferują prywatne fundusze hipoteczne. Na czym ona polega?
Mec. Małgorzata Chruściak, kancelaria CMS Cameron McKenna: Na początku warto zwrócić uwagę, że obecnie w Polsce dostępny jest produkt, który mieści się w kategorii określanej w nomenklaturze anglosaskiej jako equity release, czyli niejako uwalnianie wartości majątku, w tym przypadku mieszkania. Nie jest to typowy odwrócony kredyt hipoteczny. Ministerstwo Finansów w założeniach do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym określa ten działający już model jako model sprzedażowy. Polega on na przeniesieniu prawa do nieruchomości na osoby trzecie (w tym przypadku fundusz hipoteczny) i jednoczesnym ustanowieniu na rzecz zbywcy prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Ten model funkcjonuje w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego, a dokładnie zapisanych w nim przepisów o rencie lub tzw. dożywociu.
Jakie ryzyko wiąże się ze skorzystaniem z takiej oferty?
Ryzyko związane z funkcjonowaniem prywatnych funduszy hipotecznych wiąże się z faktem, że ich działalność nie jest nadzorowana i nie muszą one spełniać żadnych wymogów kapitałowych. Teoretycznie dowolna firma, nawet z minimalnym kapitałem, może działać pod firmą fundusz hipoteczny. Dlatego w przypadku korzystania z usług takich instytucji trzeba sprawdzić ich sytuację finansową, aby mieć pewność, że firma ma dostatecznie dużo kapitału, aby regularnie wypłacać świadczenia.
Ma to szczególne znaczenie obecnie, kiedy firmy te działają od niedawna. Prowadzą aktywną akwizycję klientów, czego efektem jest obowiązek dokonywania coraz większej liczby wypłat na rzecz klientów. Z drugiej strony prawdopodobnie mają ograniczone możliwości sprzedaży mieszkań, w których mieszkają klienci (nie mogą tego zrobić do czasu śmierci klienta). Mogą finansować swoją działalność, stosując bardziej skomplikowane mechanizmy, takie jak sekurytyzacja. Potwierdzenie źródeł finansowania działalności funduszu powinno być jedną z najważniejszych czynności przed skorzystaniem z jego usług. Należy jednak pamiętać o tym, że nawet szczegółowe sprawdzenie wiarygodności finansowej takiego podmiotu nie eliminuje wspomnianego powyżej ryzyka.
Ministerstwo Finansów przygotowało założenia do ustawy o odwróconym kredycie. Jakie będą zasadnicze różnice dla osoby, która zdecyduje się skorzystać z takiej oferty w banku, w porównaniu do oferty prywatnej firmy.
Najważniejszą różnicą jest kwestia własności nieruchomości. Fundusze hipoteczne stosują model, w którym w momencie zawarcia umowy stają się właścicielami nieruchomości. W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych, których będą mogły udzielać banki, klient pozostanie co do zasady właścicielem nieruchomości aż do śmierci, po której rozstrzygnie się kwestia zaspokojenia praw strony finansującej.
Dodatkową różnicę stanowi fakt, że osoby korzystające z odwróconych kredytów hipotecznych będą miały możliwość wyboru formy wypłaty świadczenia. Będą mogły otrzymać całą kwotę na raz lub w formie comiesięcznych wypłat. Jeżeli skorzystają z tej drugiej opcji, umowa będzie określała okres, przez jaki będą otrzymywali świadczenie.
Inną różnicą jest także ograniczenie kręgu podmiotów, które będą mogły udzielić tego rodzaju kredytów. Będą to instytucje finansowe podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub analogicznego organu kraju macierzystego
Czyli w przypadku skorzystania z odwróconej hipoteki, po wypłacie ostatniej transzy, klient nadal będzie mógł mieszkać w mieszkaniu?
Tak. Jeżeli klient zaciągnie kredyt hipoteczny uregulowany projektowaną ustawą, po wypłacie ostatniej transzy będzie mógł spokojnie mieszkać w swoim mieszkaniu aż do śmierci.
Umowy o odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły być wypowiedziane przez stronę finansującą, tylko w przypadku niewywiązywania się przez klienta z jego obowiązków Pod tym pojęciem kryją się przede wszystkim wszelkie próby dysponowania (czyli np. sprzedaży) nieruchomości bez zgody finansującego lub niewywiązywania się z innych obowiązków związanych z nieruchomością.
Kto będzie mógł skorzystać z odwróconej hipoteki? Czy istnieje jakiś minimalny limit wiekowy?
Odwrócona hipoteka, niezależnie od modelu, w którym jest oferowana, jest produktem przeznaczonym dla osób będących w wieku emerytalnym. Z oferty funduszy hipotecznych mogą skorzystać osoby w wieku powyżej 65 lat. Założenia przygotowane przez Ministerstwo Finansów nie precyzują minimalnego wieku osób, które będą mogły zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny, ale można przewidywać, że banki, które zaoferują ten produkt, zastosują zbliżoną dolną granicę wieku. Jej ustanowienie na takim poziomie jest racjonalne z dwóch względów. Po pierwsze moment przejścia na emeryturę oznacza często obniżenie dochodów. Po drugie oferowanie tego produktu osobom młodszym byłoby dla instytucji finansowych zbyt ryzykowne. Możliwa byłaby sytuacja, w której suma jej wierzytelności przewyższyłaby wartość nieruchomości, co czyniłoby transakcję nieopłacalną dla finansującego.
Czy przy dokonywaniu wyceny i określaniu wysokości rat będzie brana pod uwagę cała wartość mieszkania, czy tylko jej określony procent?
Decydując się na uwolnienie wartości z posiadanej nieruchomości nie można zakładać, że świadczenie będzie wypłacane w kwocie wynikającej z uproszczonej kalkulacji: dzisiejsza wartość mieszkania podzielona przez przykładowo na 360 miesięcy.
Do wyliczenia kwoty świadczenia brana jest tylko część dzisiejszej wartości nieruchomości. W krajach, w których tego typu produkt funkcjonuje, do wyliczenia wartości świadczenia przyjmuje się od 15% do 75% rynkowej wartości nieruchomości. Reszta stanowi bufor bezpieczeństwa dla finansującego na wypadek spadku wartości nieruchomości lub właśnie przeżycia przez klienta okresu zakładanego w momencie podpisania umowy. Podobne rozwiązanie jest stosowane przez polskie fundusze hipoteczne i prawdopodobnie zostanie przyjęte także przez banki. Założenia projektu ustawy nie zawierają określonego z góry odsetka wartości nieruchomości, który będzie mógł stanowić podstawę wyliczenia wysokości świadczenia. Ten element będzie więc jednym z obszarów konkurencji między bankami.
Jeśli mieszkanie straci wartość, to czy bank będzie mógł dokonać korekty wyceny i rościć sobie prawa np. do zwrotu części wypłaconego świadczenia? I odwrotnie – gdyby doszło do kolejnego boomu i skokowego wzrostu wartości mieszkań, czy klient będzie mógł poprosić o skorygowanie wartości mieszkania i podniesienia miesięcznej składki?
Zmiana wartości nieruchomości jest podstawowym czynnikiem ryzyka dla obu stron transakcji. Wpływ tego czynnika jest większy niż w przypadku normalnych kredytów hipotecznych, ponieważ w ich przypadku rzadko dochodzi do zaspokojenia roszczeń kredytodawcy przez sprzedaż nieruchomości. W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych sprzedaż nieruchomości po śmierci klienta jest podstawą całej konstrukcji i z tego względu wartość wypłacanego świadczenia jest pewnego rodzaju kompromisem pomiędzy interesami banku i kredytobiorcy na etapie zawierania umowy.
Niektóre fundusze hipoteczne indeksują wypłacane co miesiąc świadczenia według średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług publikowanego przez GUS.
Jeśli osoba starsza wbrew oczekiwaniom spadkowym rodziny podpisze umowę o odwróconym kredycie, to czy po jej śmierci rodzina będzie mogła odzyskać mieszkanie? Załóżmy, że dojdzie do sytuacji, gdzie starsza osoba sprzedaje „dobro rodowe” – domek lub dworek.
Tradycja przekazywania nieruchomości w spadku jest w Polsce bardzo silna. Jest to chyba najważniejszy czynnik, który powoduje, że tego typu produkty bardzo wolno zyskują popularność.
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości aż do śmierci. To oznacza, że nieruchomość wchodzi do masy spadkowej i do obowiązków spadkobierców należy spłata kredytu. Źródło środków przeznaczonych na spłatę kredytu będzie dowolne. To znaczy, że rodzina będzie mogła zachować nieruchomość, pod warunkiem, że spłaci kredyt w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy.
W przypadku funduszy hipotecznych sytuacja jest inna. Prawo własności nieruchomości zostaje przeniesione na fundusz już w momencie zawarcia umowy. Z tego względu spadkobiercy klienta nie mają w zasadzie żadnych praw do tego majątku.
Jakie obowiązki po podpisaniu umowy będzie miał klient wobec zastawionej nieruchomości?
Jednym z warunków prawidłowej realizacji umowy będzie należyte wywiązywanie się kredytobiorcy ze wszystkich obowiązków właścicielskich. To oznacza, że kredytobiorca będzie zobowiązany do dbania o nieruchomość tak, aby jej stan nie pogarszał się w stopniu przekraczającym normalne zużycie eksploatacyjne. Czyli będzie musiał wykonywać remonty, czy przeprowadzać naprawy. To samo dotyczy wywiązywania się z obowiązków podatkowych i konieczności ubezpieczenia mieszkania. Te obowiązki będą prawdopodobnie wynikały z ustawy i zapisów umowy. Ich celem jest minimalizacja ryzyka nieodzyskania kwoty udzielonego kredytu wraz z odsetkami po zakończeniu umowy.
W przypadku oferty funduszy hipotecznych obowiązki są podobne. Klient jest umownie zobowiązany do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie.
Biorąc pod uwagę stosunkowo niskie emerytury Polaków – odwrócona hipoteka będzie hitem? Czy Polacy będą chętnie korzystać z oferty. Czy banki będą zainteresowane sprzedażą takiego produktu?
Ciężko powiedzieć. To pytanie raczej do socjologa lub analityka bankowego. Nie wiadomo też, jak radzą sobie fundusze hipoteczne, ponieważ nie są zobowiązane do publikowania wyników. Bankowcy ostrożnie wyrażają się o perspektywach tego rynku. W Polsce tradycja przekazywania nieruchomości w spadku jest dosyć silnie zakorzeniona. Wynika z uwarunkowań historycznych. Poza tym nadal stosunkowo niewielki odsetek nieruchomości w Polsce jest nieobciążoną własnością osób, które w nich mieszkają. Ta sytuacja będzie się z czasem zmieniała, ale prawdopodobnie na boom na tego rodzaju produkty będziemy jeszcze musieli poczekać. Być może nadejdzie on w momencie, kiedy na emeryturę zaczną przechodzić osoby mające dzisiaj 55-60 lat i które stoją przed perspektywą otrzymywania niskich emerytur wypłacanych przez ZUS i OFE.
Dziękuję za rozmowę.
Źródło: PR News
