Średnie ceny, po jakich faktycznie realizowane są transakcje na rynku mieszkaniowym przez klientów Open Finance, w zależności od wielkości lokalu są niższe o 3-4 proc. w porównaniu ze średnimi cenami z ofert, które zamieszczane są przez sprzedających w serwisie Domiporta.pl.
Jak wynika z publikowanego co dwa miesiące wspólnego raportu Domiporta.pl i Open Finance, różnice między średnimi cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań konsekwentnie zmniejszają się. Trend ten obserwujemy od początku bieżącego roku, a szczególnie widoczny jest na rynku pierwotnym. W przypadku lokali dwupokojowych oraz czteropokojowych możemy wręcz mówić o zrównaniu cen. Ceny transakcyjne w przypadku kawalerek i mieszkań trzypokojowych są o odpowiednio 3,3 proc. i 2 proc. niższe od ofertowych. Pamiętajmy jednak, że jeszcze w grudniu ubiegłego roku sięgały one nawet ponad 15 proc.
Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*
| rynek pierwotny | rynek wtórny | ||||||
| kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowie | 4-pokojowe i większe |
kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| -3,30% | 0,11% | -2,02% | 0,24% | -3,87% | -9,85% | -7,21% | -8,68% |
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance
Na rynku wtórnym, z punktu widzenia sprzedającego, sytuacja też się poprawiła, ale w znacznie mniejszym stopniu. Obecnie kawalerki z drugiej ręki sprzedawane są o niespełna 3,9 proc. poniżej średniego poziomu cen ofertowych, właściwego dla tego segmentu rynku. Dla większych mieszkań różnice te zawierają się w przedziale 7,2-9,9 proc. W grudniu 2012 roku różnice wynosiły po 16 proc w przypadku mieszkań jedno- i dwupokojowych, ponad 13 proc. w przypadku lokali trzypokojowych oraz ponad 19 proc. w segmencie największych mieszkań.
– Prezentowany przez nas raport po raz kolejny potwierdza, że poziom cen transakcyjnych jest w utrwalonym już trendzie wzrostowym – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych, Domiporta.pl. – Pewna stabilizacja nastrojów, uspokojenie na rynku pracy, coraz lepsze prognozy dotyczące sytuacji makroekonomicznej sprawiają, że spadki cen w zdecydowany sposób wyhamowują, a w większości przypadków, jak pokazują dane z niniejszego raportu, rosną. Ceny ofertowe zaś, powoli, ale sukcesywnie maleją. Oznacza to, że sprzedający zbyt długo czekają na nabywcę i zaczynają racjonalizować swoje oczekiwania, ale też są mniej skłonni do obniżek. Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, jak pokazują przedstawione dane bardzo zmalały i świadczą o pewnym normowaniu się rynku – dodaje Grotkowska.
Jak ceny transakcyjne różniły się od cen ofertowych w ostatnich trzech miesiącach
| miasto | kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| Gdańsk | -12,3% | -6,4% | -8,3% | -5,4% |
| Kraków | -1,4% | -4,3% | -9,2% | -9,3% |
| Łódź | -1,8% | -3,8% | -1,4% | -12,0% |
| Poznań | -5,0% | -4,7% | -7,9% | -10,5% |
| Warszawa | 1,9% | -4,2% | -3,5% | -2,3% |
| Wrocław | -2,0% | -6,3% | -1,6% | -3,9% |
| ŚREDNIE* | -3,1% | -4,9% | -4,7% | -4,6% |
*ważone liczbą transakcji. źródło: Domiporta.pl, Open Finance
Na coraz mniejsze różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań wpływa przede wszystkim wzrost tych pierwszych. Indeks średnich cen transakcyjnych mieszkań, liczony przez Open Finance i Home Broker, w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy bieżącego roku wzrósł o przeszło 11 proc. W tym samym czasie, ceny ofertowe, w wolniejszym tempie, ale malały. Średnie ceny z ofert zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl, w przypadku sześciu uwzględnianych przez nas miast, tj. Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia, w zależności od wielkości lokalu, zmalały w tym czasie o 4 do 7 proc.
Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Niestety nie mamy możliwości sprawdzenia, po ile ostatecznie sprzedały się konkretne oferowane mieszkania. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.
Bernard Waszczyk
Wojciech Boczoń