W porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku liczba sprzedanych kredytów hipotecznych spadła o 6,3 proc. – wynika z ankiety, którą przeprowadził Open Finance w dziewięciu największych bankach aktywnych w tym segmencie rynku. W porównaniu do I kwartału 2007 r. sprzedaż jest niższa o ok. 12 proc. Liczba udzielonych kredytów byłaby znacznie niższa, gdyby nie ożywienie na rynku kredytowym w marcu. Ponieważ zbiegło się ono w czasie ze spadkiem transakcyjnych cen mieszkań (w marcu obserwowaliśmy najsilniejszy, dochodzący do 5 proc. spadek cen transakcyjnych), potwierdza to nasze przypuszczenia – główną barierą dla kredytobiorców nie są koszty kredytu (oprocentowanie kredytów złotowych jest na poziomie 2005 roku, kiedy boom mieszkaniowy dopiero się rozkręcał), lecz wygórowane ceny mieszkań. Ich spadek jest warunkiem ożywienia rynku i transakcji na rynku hipotecznym i na rynku kredytowym. Alternatywą jest stagnacja cenowa i kredytowa w oczekiwaniu na poprawę zdolności kredytowej klientów banków, deweloperów i pośredników, która będzie wynikać ze wzrostu wynagrodzeń.
Zmiana liczby udzielonych kredytów hipotecznych do poprzedniego kwartału i do I kwartału 2007
Źródło: banki – PKO Bank Polski, Bank Millennium, Kredyt Bank, DomBank, Bank Zachodni WBK, ING Bank Śląski, mBank, MultiBank, Santander Consumer Bank
Po raz pierwszy od kiedy przeprowadzamy podobną ankietę (ta jest czwarta) spadła średnia wartość udzielanych kredytów hipotecznych. Spadek na poziomie 0,9 proc. w porównaniu do IV kwartału mieści się jednak w granicach błędu statystycznego i można nie przywiązywać dużej wagi do tego wyniku. Wartość przeciętnego kredytu odzwierciedla tendencje cenowe na rynku mieszkań (tabela niżej) – stagnację z ostatnich dwóch kwartałów, ale także wzrost cen w okresie ostatnich 12 miesięcy.
Wysokość przeciętnego kredytu hipotecznego
Źródło: banki – PKO Bank Polski, Bank Millennium, Kredyt Bank, DomBank, Bank Zachodni WBK, ING Bank Śląski, mBank, MultiBank, Santander Consumer Bank
Ceny transakcyjne na rynku nieruchomości według Open Finance
Źródło: Open Finance – na podstawie transakcji przeprowadzonych transakcji przez klientów firmy
INFORMACJE DODATKOWE I KOMENTARZ
Nie wszystkie banki odpowiedziały na pytanie dotyczące liczby udzielonych kredytów walutowych i kredytów refinansowych. W tych, które przekazały odpowiedzi (zastrzegając sobie prawo do nie ujawniania szczegółowych wyników) wyraźnie wzrósł odsetek udzielanych kredytów walutowych, w udzielonych kredytach ogółem, ale trzeba dodać, że sama liczba udzielonych kredytów walutowych nie wzrosła wyraźnie (poza bankami, które dopiero w I kwartale wprowadziły je do swojej oferty). Wytłumaczenie tego zjawiska jest proste – przed rokiem różnica w racie między kredytami w złotych i frankach szwajcarskich wynosiła ok. 17 proc., dziś jest to już ok. 35 proc. W tej sytuacji większa część kredytobiorców zdecydowana jest na kredyty we frankach szwajcarskich, choć liczba samych nowych kredytobiorców spadła w tym samym czasie.
W przypadku kredytów refinansowych ich udział w kredytach udzielonych ogółem szacujemy na ok. 10 proc., ale jest to szacunek dokonany na podstawie szczątkowych danych. Coraz więcej kredytobiorców zamienia swoje kredyty złotowe na franki; względnie poszukują niższych marż dla kredytów złotowych lub konsolidują inne zadłużenie na hipotece. Przed rokiem udział kredytów refinansowych w liczbie udzielanych ogółem był przez nas szacowany na 3-4 proc.
To oznacza, że popyt na nieruchomości spada nie tylko ze względu na mniejszą liczbę udzielonych kredytów, ale również dlatego, że część kredytów w ogóle nie trafia na rynek nieruchomości (nie służą finansowaniu nowych zakupów). W tej sytuacji i utrzymującej się wciąż wysokiej podaży mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym można spodziewać się dalszego niewielkiego spadku cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Spadek cen nie musi być duży, ponieważ już marcowe doświadczenie wskazało, że niższe o kilka procent ceny są wystarczającą zachętą, by ożywić rynek i kredytów i zawieranych transakcji na rynku nieruchomości.
Ceny na rynku pierwotnym zależeć będą w większym stopniu od elastyczności finansowej deweloperów.
Nasze przewidywania z początku roku dotyczące spadku liczby udzielonych kredytów w 2008 r. wobec 2007 r. o 10-15 proc. dla całego rynku, pozostają niezmienione. Towarzyszący temu spadek cen mieszkań będzie miał najprawdopodobniej równie łagodny charakter, co do tej pory.
Wojciech Boczoń
