Spadła także liczba udzielonych kredytów hipotecznych w porównaniu do III kwartału minionego roku – tutaj spadek wyniósł 16,9 proc. A warto pamiętać, że i w III kwartale sprzedaż była o prawie 10 proc. proc. niższa niż w rekordowym pod tym względem drugim kwartale 2007 r.
Statystyki całoroczne nie pokazują jednak stagnacji. Według Związku Banków Polskich liczba udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła w 2007 r. 311 tys. i była o ok. 7 proc. wyższa niż w 2006 r. Warto jednak zwrócić uwagę na spadającą dynamikę wzrostu – o ile po pierwszym półroczu 2007 mówiliśmy o 20-proc. wzroście (dane tych samych banków dla Open Finance) liczby udzielonych kredytów, to po III kwartale narastająco było to już 14 proc. (według ZBP), a w zestawieniu III kwartał 2007 do III kwartału 2006 dynamika wynosiła już tylko 8,7 proc. (według danych OF). Spowolnienie w III kwartale byliśmy skłonni przypisywać sezonowemu zastojowi (wakacje) w nieruchomościach. Teraz nie ma już wątpliwości, że szczyt aktywności pod względem liczby transakcji na rynku mieszkań, domów i działek – ściśle przecież powiązany z hipotekami – mamy już za sobą i minął on w pierwszej połowie 2007 r.
Ilu kredytów hipotecznych udzieliły banki
Źródło: banki; w zestawieniu wykorzystaliśmy dane nadesłane przez banki, które – według naszych szacunków – reprezentują 70-80 proc. rynku kredytów hipotecznych; niektóre z nich nie zgodziły się na publikację danych i nie są one ujawnione, ale uwzględnione w danych zbiorczych
Rośnie wartość kredytów
Mimo że liczba udzielonych kredytów hipotecznych wyraźnie spadła w IV kwartale 2007 r., to nie można powiedzieć tego samego o wartości wypłacanych kredytów. Z udostępnionych nam przez banki danych wynika, że średnia wielkość udzielonych kredytów wyniosła w tym okresie 196 tys. PLN i była o 26,6 proc. wyższa niż w analogicznym kwartale 2006 r., ale jednocześnie już tylko o 3 proc. wyższa niż w III kwartale 2007 r. Wnioski są oczywiste. Obecne ceny nieruchomości są wyższe niż przed rokiem, zatem i kwoty pożyczane na ich zakup wzrosły, ale jednocześnie od pół roku ceny nieruchomości już nie rosną tak wyraźnie, zatem i średnia wartość kredytu ustabilizowała się w tym okresie.
Jak dużych kredytów udzieliły banki
Źródło: banki; w zestawieniu wykorzystaliśmy dane nadesłane przez banki, które – według naszych szacunków – reprezentują 70-80 proc. rynku kredytów hipotecznych; niektóre z nich nie zgodziły się na publikację danych i nie są one ujawnione, ale uwzględnione w danych zbiorczych
KOMENTARZ
Ponieważ spadek popytu na kredyty zbiega się w czasie ze wzrostem ich oprocentowania, może się zdawać, że to właśnie rosnące koszty obsługi kredytu są główną barierą przed ich zaciąganiem. Jednak jeśli pamiętać, że obecne oprocentowanie kredytów jest porównywalne z pierwszą połową 2005 r., kiedy hossa mieszkaniowa dopiero się rozkręcała, łatwiej dojść do bliższego prawdy wniosku, że problem leży nie tyle w oprocentowaniu kredytów, co w wysokich cenach samych nieruchomości.
Dane o sprzedaży liczby kredytów hipotecznych są zaskakująco słabe, ucierpiały zwłaszcza duże banki odgrywające największą rolę na tym rynku. Wobec równocześnie zwiększonej podaży mieszkań, rośnie ryzyko korekty cen na rynku nieruchomości (przy słabszym popycie). Korekta może mieć jednak łagodny charakter i zmienić się w stabilizację cen w dłuższym okresie, za czym przemawia utrzymanie cen nieruchomości w końcówce 2007 r.(i na początku 2008 r.), kiedy popyt na kredyty i nieruchomości był już wyraźnie słabszy niż w pierwszej połowie 2007 r.
Wiele przemawia za tym, że popyt na kredyty osłabł głównie ze strony kupujących nieruchomości w celach inwestycyjnych, natomiast popyt nieruchomości na cele mieszkaniowe wciąż jest wysoki.
Biorąc pod uwagę wyniki sprzedaży kredytów za IV kwartał, wzrost stóp procentowych i wzrost wynagrodzeń w Polsce, szacujemy, że tegoroczna sprzedaż kredytów hipotecznych (ilościowo) będzie o 10-15 proc. niższa niż w 2007 r. Taki popyt na kredyty hipoteczne nie pozwoli na wzrost, ale też na wyraźny spadek cen nieruchomości. Zmiany ich cen nie powinny, naszym zdaniem, przekroczyć 10 proc., a bardziej prawdopodobny jest ich spadek niż wzrost.
Wojciech Boczoń