Według danych firmy Cushman & Wakefield w pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku wyraźnie wzrosła aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości w Europie Środkowej. W tym okresie zainwestowano 2,09 mld euro w Polsce, Czechach, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech. Oznacza to wzrost z poziomu 1,83 mld euro odnotowanego w drugim półroczu 2010 roku. Łączny wolumen inwestycji do końca bieżącego roku może wynieść 4,8 mld euro.
Polska nadal zajmuje dominującą pozycją w Europie Środkowej, ale jako jedyny kraj tego regionu odnotowała spadek wolumenu transakcji w pierwszych sześciu miesiącach br. do 875 mln euro z poziomu 1,27 mld euro w drugim półroczu 2010 r. Dla porównania w tym samym okresie wartość inwestycji w Czechach i na Węgrzech znacząco wzrosła, odpowiednio z 295 mln euro do 744 mln euro (Czechy) i z 78 mln euro do 233 mln euro (Węgry). Jednak na wszystkich rynkach środkowoeuropejskich aktywność transakcyjna jest wciąż poniżej pięcioletniej średniej.
W pierwszym półroczu na wszystkich rynkach dominowały transakcje portfelowe, które stanowiły ponad 60% łącznego wolumenu obrotów. Wartość przejętego przez CA Immo portfela spółki Europolis wzrosła do 850 mln euro. Wśród innych istotnych transakcji należy odnotować nabycie kompleksu logistycznego należącego do VGP przez AEW Europe i utworzenie spółki joint venture dla tego parku (wartość 300 mln euro) oraz nabycie przez CPI portfela nieruchomości handlowych Family Centers w Czechach i na Słowacji za 63 mln euro. Łącznie w pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku zawarto 69 transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości.
W pierwszym półroczu większym zainteresowaniem wśród inwestorów cieszył się sektor biurowy. Tendencja ta będzie raczej krótkotrwała, ponieważ wraz ze znacznym wzrostem aktywności na rynku inwestycji w nieruchomości handlowe w ostatnich miesiącach zwiększą się także obroty na tym rynku w trzecim i czwartym kwartale wskutek finalizowania transakcji. W porównaniu z drugim półroczem 2010 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym za pierwsze sześć miesięcy 2011 r. zmniejszył się z 1,12 mld euro w 2 połowie 2010 r. do 623 mln euro, natomiast na rynku biurowym wzrósł z 466 mln euro do 947 mln euro. W sektorze magazynowym także odnotowano znaczny wzrost wolumenu inwestycji ze 128 mln euro do 511 mln euro – głównie za sprawą transakcji VGP.
Dalszemu wzrostowi aktywności inwestycyjnej w Europie Środkowej towarzyszy zróżnicowanie inwestorów i źródeł kapitału. Przy dominującej pozycji CA Immo, w pierwszym półroczu bieżącego roku w gronie inwestorów, którzy zawarli transakcje o dużej wartości, znalazły się podmioty takie jak AEW Europe, Atrium, Deka, Union, Invesco, Pradera i ECE. CPI i Erste są nadal najważniejszymi inwestorami krajowymi odpowiednio na rynkach czeskim/słowackim i węgierskim. W regionie Europy Środkowej swoją obecność zaznaczają także nowi inwestorzy, których obszar zainteresowań dzięki zwiększeniu tolerancji ryzyka wykracza już poza najważniejsze rynki zachodnioeuropejskie.
Średnie ważone stopy kapitalizacji nieznacznie wzrosły w sektorze handlowym z 7,2% w drugim półroczu 2010 r. do 7,5% w pierwszym półroczu 2011 r., co świadczy o większym zainteresowaniu inwestorów mniejszymi miastami w Polsce. W kolejnych sześciu miesiącach stopy kapitalizacji dla nieruchomości handlowych obniżą się wskutek sprzedaży szeregu kluczowych aktywów w Czechach i Polsce. W przypadku najlepszych nieruchomości zbliżą się do poziomu 6%. W tym samym okresie średnie ważone stopy kapitalizacji uległy kompresji z poziomu 7,4% do 7,1% w sektorze biurowym i z 8,5% do 8,2% w sektorze magazynowym.
Charles Taylor, Partner w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Trzeci i czwarty kwartał przyniosą dalszy wzrost aktywności transakcyjnej, a wolumeny inwestycji na wszystkich rynkach nieznacznie przekroczą poziom z ubiegłego roku. Pierwsze półrocze 2011 r. wskazuje na wzrost zainteresowania inwestorów obiektami biurowymi, ale niewielka aktywność na rynku handlowym to raczej efekt ograniczonej podaży. Wraz ze spadkiem stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych pojawi się więcej ofert sprzedaży. W ostatnich miesiącach roku spodziewamy się największej aktywności na rynku inwestycji w nieruchomości handlowe. Zapowiedziany niedawno zakup przez Unibail-Rodamco pozostałych 50% udziałów w Galerii Mokotów potwierdza utrzymujące się zainteresowanie tym sektorem”.
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
