Private banking: Inwestycje w nieruchomości

Nieruchomości niemal zawsze uważane były za bezpieczną, a przy tym dochodową formę inwestycji. Jednocześnie indywidualne inwestowanie w nieruchomości nie jest sprawą łatwą

W Polsce prawdziwy private banking zaczyna się w okolicach 400-500 tysięcy złotych, choć funkcjonują na rynku oferty i o dużo niższym progu (na skorzystanie z nich pozwala już miesięczny dochód netto w wysokości 5 tys. zł). Takie obniżenie progów jest niewątpliwie pochodną polskich realiów. Po pierwsze rynek usług private banking jest w Polsce stosunkowo młody. Po drugie klient w Polsce nie jest tak zamożny, jak klient w krajach Europy Zachodniej. Bez obniżenia progu wejścia oferty tego typu nie miałyby więc racji bytu.

…to kompleksowa obsługa finansowa, świadczona przez bank, oparta na zaufaniu i profesjonalizmie. Ta zindywidualizowana obsługa finansowa otwiera nie tylko możliwość negocjowania oprocentowania i czasu trwania lokat bankowych, ale przede wszystkim daje dostęp do bardzo szerokiej gamy instrumentów finansowych (także unikalnych, niedostępnych poza ofertą private banking). Dlatego oferując produkty i usługi private banking wykorzystuje się często koncepcję otwartej platformy produktowej (tzw. open-product architecture), która każe bankom oferować nie tylko własne produkty i usługi finansowe, ale i te stworzone przez instytucje konkurencyjne. Wyjście poza produkty i usługi stricte bankowe jest konieczne z uwagi na długoterminowy charakter private bankingu, dla różnicowania ryzyka i zwiększenia dochodowości inwestycji. Jednocześnie oferta współczesnego private bankingu nie ogranicza się do produktów i usług o charakterze finansowym. Produkty i usługi pozafinansowe mają stanowić swoistą przeciwwagę dla inwestycji na rynku finansowym. Po pierwsze dywersyfikują ryzyko i źródła dochodu. Po drugie zaspokajać mają inne potrzeby klienta. Ten element private banking nabiera zresztą coraz większego znaczenia, a inwestowanie w nieruchomości leży właśnie w zakresie oferty pozafinansowej private banking.

Nieruchomości niemal zawsze uważane były za bezpieczną, a przy tym dochodową formę inwestycji. Jednocześnie indywidualne inwestowanie w nieruchomości nie jest sprawą łatwą. Wymaga wiedzy i doświadczenia. Inwestowanie indywidualne nie jest przy tym możliwe bez ogromnego kapitału (dużo wyższego niż wspomniane progi wejścia). Inwestowanie w nieruchomości w ramach private banking pozwala skorzystać z niedostępnych gdzie indziej produktów i usług, ale nie to, w mojej ocenie, przesądza o specyfice, czy też atrakcyjności tego rodzaju inwestycji. Decyduje o tym specjalistyczna zindywidualizowana pomoc w wyborze odpowiedniej formy inwestowania, dywersyfikacji ryzyka etc. Wspomnianą wiedzę i doświadczenie dostarcza klientowi bank. Profesjonalny doradca ma znać rynek nieruchomości i jego meandry. Ma pomóc wybrać nieruchomość (jej lokalizację, przeznaczenie), formę finansowania inwestycji, pomaga sfinalizować transakcję (często uczestniczy w negocjacjach czy przygotowuje ją w formalnym aspekcie).

Klienci private banking inwestują w nieruchomości albo indywidualnie bezpośrednio albo korzystając ze zbiorowych form inwestowania pośredniego. Pierwsza ze wskazanych form inwestowania zarezerwowana jest raczej dla klientów najbardziej zamożnych. W tym przypadku nieruchomość (nieruchomości) wchodzą do majątku klienta. Rolą banku jest więc doradztwo w zakresie zarządzania całym jego majątkiem. W wypadku inwestycji zbiorowych pośrednich mamy zwykle do czynienia z klientami mniej zamożnymi. Taka inwestycja pozwala bowiem dywersyfikować ryzyko przy mniejszym zaangażowaniu kapitału, zapewniając jednocześnie płynność inwestycji. Warto pamiętać, że dywersyfikacja ryzyka w ramach inwestycji w nieruchomości jest tak samo ważna jak w przypadku inwestycji na rynkach finansowych. Zapewnia ją zróżnicowane położenie nieruchomości, różne jej przeznaczenie, czy stosunek jej wartości do ogólnej wartości portfela inwestycyjnego etc. Jednocześnie pośrednia inwestycja w nieruchomości zapewnia dużo większą płynność (zamiana portfela na gotówkę może nastąpić nawet w ciągu kilku dni, inaczej niż w przypadku nabycia nieruchomości na własny rachunek).

Podstawową formą zbiorowego inwestowania pośredniego w nieruchomości są fundusze inwestycyjne. W tym zakresie oferta private banking jest dość szeroka, obejmuje udziały tak w krajowych, jak i zagranicznych funduszach inwestycyjnych. Na bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości polska Ustawa o funduszach inwestycyjnych pozwala jedynie funduszom nieruchomości. Jest to specyficzna kategoria funduszy inwestycyjnych, które zawsze mają charakter funduszy inwestycyjnych zamkniętych. Przystąpić można do nich tylko w okresie zapisów poprzez wykupienie certyfikatów inwestycyjnych, a nie w dowolnym momencie, jak w przypadku funduszy inwestycyjnych otwartych. Inwestycja ma więc charakter długoterminowy, trwa zwykle od 8 do 10 lat. Wprawdzie certyfikaty inwestycyjne mogą być przedmiotem obrotu na giełdzie, ale tego typu transakcje nie są zbyt często dokonywane.

Fundusz nieruchomości lokuje środki swoich członków przede wszystkim w prawie własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także w prawo wieczystego użytkowania. Nieruchomości będące przedmiotem zainteresowania takiego funduszu muszą mieć uregulowany stan prawny, nie mogą być przedmiotem zabezpieczenia ani egzekucji. Natomiast liczba nieruchomości bądź praw użytkowania wieczystego nie może być mniejsza niż cztery.

W nieruchomości przy pomocy funduszy inwestycyjnych można inwestować także poprzez wykupienie jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych otwartych działających w sektorze nieruchomości, to jest inwestujących tam w sposób pośredni. Wprawdzie fundusz taki nie ma możliwości bezpośredniego nabywania nieruchomości czy prawa wieczystego użytkowania, może jednak inwestować w akcje, bądź innego rodzaju prawa udziałowe spółek działających na rynku nieruchomości. Mogą to być akcje notowanych na giełdzie spółek z branży budowlanej, spółek deweloperskich, czy spółek produkujących materiały budowlane.

W ramach private banking, obok szerokiej oferty funduszy inwestycyjnych, banki proponują także tzw. lokaty nieruchomości. Mają one łączyć bezpieczeństwo depozytu bankowego z możliwością osiągnięcia zysku wynikającego ze wzrostu cen akcji notowanych na giełdzie spó-

łek z branży budowlanej. Można też skorzystać z tak specyficznego produktu jak „zakup pod wynajem”. Klient private banking zainteresowany inwestycją w nieruchomości z przeznaczeniem jej pod wynajmem, chcąc uzyskać kredyt na sfinansowanie jej zakupu, może określać swój dochód poprzez szacowane zyski z takiego przyszłego wynajmu, z pominięciem już istniejących zobowiązań.

* * *

Powyższa krótka charakterystyka produktów pozwalających na inwestycje w nieruchomości potwierdza powtarzaną często tezę, że inwestowanie w nie nie jest łatwe. Nie jest to bynajmniej cecha charakterystyczna inwestycji dokonywanych w ramach private banking, a inwestowania w nieruchomości w ogóle. Analitycy spierają się, jak zwykle, w jakie nieruchomości obecnie najlepiej inwestować. Zgadzają się, że w dalszym ciągu da się na tym nieźle zarobić.

Opłacalne ma być nadal inwestowanie w nieruchomości w największych polskich miastach, choć zapewne ceny tam nie będą w najbliższym czasie rosnąć tak gwałtownie. Coraz więcej inwestuje się też w nieruchomości położone w miejscowościach turystycznych (w górach czy nad Bałtykiem). Po ofercie funduszy inwestycyjnych widać wyraźnie, że sporo inwestycji kieruje się obecnie w stronę rynków nieruchomości nowych państw członkowskich Unii Europejskiej, w szczególności Rumunii i Bułgarii. Jednocześnie globalna sytuacja gospodarcza ma skłaniać do inwestowania w rynki stabilne, takie jak Nowy Jork czy Londyn. Coraz częściej też słyszy się o inwestycjach w bardziej egzotycznych krajach, jak kraje Ameryki Środkowej i Południowej.

Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości wymaga dużego kapitału, a nawet ogromny kapitał rzadko pozwala na dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Każda inwestycja łączy się z koniecznością odpowiedzi na cały szereg pytań: Jaka powinna być lokalizacja nabywanej nieruchomości? Jakie jej przeznaczenie (czy ma to być apartament, biurowiec, pensjonat)? Czy na pewno cena nabywanego apartamentu jeszcze wzrośnie? Pośrednie inwestowanie w nieruchomości możliwe jest przy mniejszym kapitale, ale ciągle wymaga sporej wiedzy i umiejętności. Już sama oferta produktów private banking w tym zakresie jest różna od tej powszechnie dostępnej, bo możliwe jest na przykład negocjowanie oprocentowania kredytu na sfinansowanie inwestycji. Powtórzę jednak, że w mojej ocenie, nie to przesądza o specyfice czy atrakcyjności ofert tego typu, ale zaplecze w postaci profesjonalnego doradztwa jak dywersyfikować ryzyko, jakich zysków się spodziewać, jaki produkt wybrać. l

Autorka jest specjalistą ds. inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej

Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci Spółka partnerska

Źródło: Gazeta Bankowa