Przez cały 2008 rok mieliśmy do czynienia z wyhamowaniem tempa sprzedaży, na które deweloperzy zareagowali obniżeniem liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Istotny okazał się III i IV kwartał, w którym nastąpiło załamanie rynku finansowego, owocujące brakiem dostępności finansowania zarówno dla deweloperów, jak i ich klientów.
Zdaniem Komisji Europejskiej Polska znajduje się w relatywnie dobrej sytuacji. Przewiduje się obniżony aczkolwiek wciąż dodatni – 2% wzrost PKB, co w skali Europy jest niezłym wynikiem i daje nadzieje na postawienie dość optymistycznych prognoz.
Polscy deweloperzy osiągnęli maksymalną zdolność produkcyjną (największa liczba rozpoczynanych budów od lat) w połowie 2007 roku, czyli wówczas gdy rynki nieruchomości na świecie zostały zmrożone przez „kryzys sub–prime”. Rekordowa liczba rozpoczynanych w latach 2006-2007 budów przyniosła wyjątkowo dużą w 2008 roku liczbę mieszkań oddanych do użytku – według opublikowanych niedawno danych GUS było to 163 tysiące nowych jednostek mieszkalnych. Jednocześnie w konsekwencji wydarzeń na rynkach światowych nieomal całkowicie wyhamowały zakupy spekulacyjne oraz odpływy części nabywców planujących dotychczas zakup na własne potrzeby. W konsekwencji na początek 2008 rynek mieszkaniowy rozpoczął z rekordowo dużą liczbą mieszkań znajdujących się w ofercie. W ciągu całego 2008 roku obserwowaliśmy dalszy spadek tempa sprzedaży, zatem na koniec 2008 kumulacja tych mieszkań w ofercie była jeszcze większa niż w analogicznym okresie w 2007 roku.
Tempo sprzedaży w większości inwestycji w pierwszych 3 kwartałach 2008 wyraźnie zmalało choć łączna sprzedaż w skali 6 miast wcale tak bardzo nie spadła. W skali całego roku 2008 bezwzględne wartości sprzedaży są porównywalne na wszystkich 6 rynkach do roku 2007. Wyjątek stanowiły rynki Warszawy oraz Poznania gdzie bezwzględna wielkość sprzedaży była dwukrotnie niższa niż w roku poprzednim. Należy zauważyć, że w kolejnych kwartałach 2008 intensywność sprzedaży maleje. Przyczynę upatruje się w tym, iż wraz z rosnącą liczba mieszkań w ofercie, maleje liczba mieszkań, które znajdują nabywcę. W najlepszym, II kwartale 2007 roku sprzedano aż 69% mieszkań znajdujących się w ofercie. W kolejnych kwartałach wskaźnik ten odnotował stopniowe spadki – jeszcze w IV kwartale 2007 wynosił ok. 40%, podczas gdy na koniec 4 kwartału 2008 szacowany był zaledwie na poziomie 11%. Gdyby tempo sprzedaży w największych miastach utrzymało się na poziomie z całego 2008 roku to na sprzedaż mieszkań pozostających obecnie w ofercie potrzeba byłoby od 11 miesięcy w Łodzi do 22 w Warszawie i 26 w Poznaniu.
Ofertowe ceny mieszkań znajdujących się w sprzedaży na koniec 4 kwartału 2008 odnotowały niewielkie spadki w porównaniu do kwartałów poprzednich. Mówiąc o zmianach cen, należy jednak zwrócić uwagę, iż na faktyczną cenę sprzedaży znaczący wpływ mogą mieć różnego rodzaju promocje oraz negocjacje z deweloperami. Skłonność deweloperów do udzielania rabatów jest bardzo zróżnicowana i zależna od etapu sprzedaży inwestycji, sytuacji finansowej oraz strategii marketingowej. Część deweloperów nie przewiduje obniżania cen, natomiast niektórzy są skłonni do obniżania cen nawet o 15%. Z całą pewnością na średnie ceny ma wpływ zmiana struktury mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. W Warszawie średnie ceny w ofercie w segmencie popularnym pozostają praktycznie niezmienne od wielu kwartałów, jednak średnia cena dla całego rynku spadła. Na pozostałych rynkach średnie ceny ulegały innym trendom. Przykładem jest Wrocław, gdzie na duże wahania cen miały wpływ kolejno wprowadzenie i wycofanie ze sprzedaży wysokościowca Sky Tower, a w ostatnim kwartale wprowadzenie wysokościowego projektu apartamentowego Odra Tower.
Warto zauważyć, że na wielkość oferty w IV kwartale 2008 wpływ miała nie tylko liczba mieszkań wprowadzonych na rynek w przeciągu całego 2008 roku ale także wpływ na kształtowanie się oferty miały dodatkowe zjawiska tj. powroty mieszkań wstrzymywanych, zwroty wcześniej zakupionych mieszkań oraz wstrzymywania budów. W tym okresie zwroty, w samej Warszawie stanowiły około 35% liczby sprzedanych mieszkań zmniejszając tzw. sprzedaż netto o około 416 jednostek mieszkalnych. Widoczny jest również skokowy wzrost udziału w ofercie mieszkaniowej mieszkań gotowych niesprzedanych. We Wrocławiu z poziomu 2% do 11% a w Krakowie z 5% do 13% i w tej chwili wynosi ok. 880 mieszkań.
Wśród mieszkań planowanych do oddania w 2009 w sześciu badanych miastach prawie połowa jest już sprzedana, ok. 41% jest nadal w ofercie. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ze względu na trudną sytuację rynkową pozostałe 10% w ogóle nie zostanie w 2009 wprowadzonych do sprzedaży.
Sytuacja rynku mieszkaniowego będzie w dużej mierze zależała od ogólnej kondycji gospodarczej, zmian na rynku pracy, rynku najmu oraz ewentualnej pomocy rządu. Nie ulega również wątpliwości, że dla przyszłości rynku zasadnicze znaczenie będzie miała postawa banków, a dokładnie . to na jaką skalę i na jakich zasadach udzielane będzie kredytowanie hipoteczne oraz dla deweloperów. Istotny wpływ będzie miało także pogorszenie sytuacji na rynku pracy. Zatrudnienie ma spaść o 0,6 proc. (i o kolejne 0,8 proc. w 2010 r.) przez co bezrobocie może sięgnąć nawet poziomu 8,4 w 2009 roku.
Skala potrzeb mieszkaniowych i procesy demograficzne w warunkach kryzysu przestają mieć jakiekolwiek znaczenie jednakże szczyt urodzeń planowany na lata 2012 – 2013 prawdopodobnie zbiegnie się z pozytywną koniunkturą gospodarczą zaś obecny kryzys z pewnością spowoduje w niedalekiej przyszłości zjawisko akumulacji popytu. Napięcia pomiędzy popytem a podażą przy wyjściu z kryzysu powinny być mniejsze niż w okresie 2004-2005 z uwagi na bardziej elastyczną podaż i wolniejszy wzrost popytu, a także znacznie niższych stóp procentowych w porównaniu do 2000 roku. W konsekwencji dojście do szczytu kolejnego cyklu może być dłuższe, ale zdecydowanie łagodniejsze.
Źródło: REAS
