Rynek nieruchomości nagina ofertę do malejącej zdolności kredytowej zadłużających się na zakup mieszkania.
Banki oceniają, że warunki cenowe pożyczek hipotecznych zaczynają już sięgać progu rentowności. Dlatego łącznie z promocyjnymi pożyczkami starają się sprzedawać inne swoje produkty, żeby podwyższyć wpływy. Topniejące marże wynoszą teraz średnio dla kredytu w złotych ( w kwocie 300 tys. zł z 20-proc. wkładem własnym) do 1,5 proc., a w euro do 2,15 proc., wynika z danych firmy Expander. Likwidacja dodatkowych kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu i udostępnianie pożyczek na 100 proc. wartości nieruchomości sprzyja kredytobiorcom. Warunki w bankach są dla nich teraz dobre, ale kredyty coraz mniej dostępne. Od początku tego roku wszystkie instytucje finansowe ostrzej oceniają ryzyko kredytowe i oczekują od klientów wyższej zdolności niż wcześniej. Wszystkiemu są winne nowe przepisy przyznawania pożyczek narzucone bankom przez Komisję Nadzoru Finansowego (rekomendacja T i S).
Dosięgnąć finansowania
Dla wielu osób nowelizacja oznacza większy problem ze zdolnością kredytową. Dlatego rośnie ilość klientów banków, którzy chcą pożyczać na mieszkanie na możliwie najdłuższy okres czasu. Banki wydłużają czas spłaty do 40, a nawet do 50 lat. Dzięki temu pożyczkobiorcy mają niższe obciążenia miesięczne i mogą dostać większą kwotę.
Z danych Związku Banków Polskich (ZBP) wynika, że najwięcej osób zaciąga kredyty hipoteczne na 25–35 lat (w IV kw. 2010 r. prawie 60 proc. kredytobiorców). Zmniejsza się zaś liczba osób, które decydują się na finansowanie krótsze niż 25 lat.
Nie pożyczamy zbyt wysokich kwot. W ubiegłym roku braliśmy kredyt mieszkaniowy średnio na kwotę 207 tys. zł. ZBP informuje, że co trzecia osoba pożyczała w 2010 r. kwotę między 100 tys. a 200 tys. zł (31 proc.). Kredyt w mniejszej wysokości niż 100 tys. zł zaciągnęło ponad 26 proc. klientów banków.
Optymalizacja metrażu
Wciąż najbardziej pożądanym na rynku towarem, ze względu na możliwości nabywcze kupujących, są mieszkania o powierzchni do 45–50 mkw. Większość inwestorów angażuje się w projekty z segmentu popularnego. Oferują niższe ceny mieszkań wygenerowane dzięki mniejszemu metrażowi lokali. W nowych inwestycjach dominują niewielkie dwupokojowe lokale.
– Dla klientów najważniejsza jest ostateczna cena mieszkania. Poza nią liczy się funkcjonalność. Poszukiwane są dwa lub trzy pokoje przy jak najmniejszej powierzchni lokalu. W tym etapie budowy osiedla Alpha zmieniliśmy konstrukcję budynków i oferujemy to samo mieszkanie w kilku wariantach. Z zamkniętą kuchnią lub aneksem, a także z dodatkowym pokojem. Dwa pokoje mamy już od 34 mkw., a trzy od 49 mkw. – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w RED Real Estate Development.
Na rynku jest w czym wybierać. Krajowa oferta rynku pierwotnego, wg szacunków serwisu Tabelaofert.pl, to ponad 44 tys. lokali. Jak oblicza firma Emmerson pod koniec 2010 r. na warszawskim rynku można było kupić ponad 16 tys. lokali, z czego ponad 5 tys. oddanych. W Krakowie na w ofercie deweloperów było prawie 6 tys. nowych mieszkań, a 1,7 tys. gotowych, we Wrocławiu z 5,6 tys., do odbioru 1,1 tys.
Ile kosztuje to mieszkanie?
Inwestorzy nie eksponują już ceny metra kwadratowego lokalu, ale wartość mieszkania. W reklamach możemy przeczytać, gdzie można kupić budującą się kawalerkę w Warszawie, która kosztuje nieco ponad 200 tys. zł. Deweloperzy oferują dwa pokoje w mieszkaniach, które liczą trzydzieści kilka metrów kwadratowych, a nie jak dwa, trzy lata temu o wielkości 50-60 mkw. Wszystko po to, by cena całkowita mieszkania nie przekraczała zdolności kredytowej osób ubiegających się o finansowanie w bankach. Ważne, żeby klient dostał na małej powierzchni większą liczbę pokoi.
Spadły też nieco ceny mieszkań, choć nie we wszystkich miastach. Wynik badań AMRON na zlecenie Związku Banków Polskich pokazuje, że ceny transakcyjne mieszkań (rynek pierwotny i wtórny) w IV kwartale 2010 roku spadły w niektórych miastach o 4 proc. (rynek krakowski, łódzki i wrocławski) wobec III kw. ub. r.
W ciągu roku stawki zmieniły się jeszcze bardziej. Porównując ceny wywoławcze nowych mieszkań z IV kw. 2009 r., z cenami w IV kw. 2010 r. widzimy, że średnia cena w Poznaniu zmalała o 9,7 proc., a w Warszawie o 7,1 proc. Firma Emmerson podaje, że w Łodzi i Wrocławiu mieszkania staniały o ok. 6,9 proc., a w Krakowie o 5,6 proc. Obniżce cen sprzyjają przede wszystkim mniejszy koszt rozpoczynanych teraz inwestycji.
Źródło: RED Real Estate Development
Wojciech Boczoń
