U progu sezonu urlopowego, na rynku nieruchomości zwanego też „ogórkowym”, średnie ceny ofertowe mieszkań w większości analizowanych przez serwis Oferty.net miast utrzymywały się na stabilnym poziomie; w skali miesiąca zmiany mieściły się w granicy 1%.
Ośrodkiem, który zanotował wyróżniający się wzrost stawek ofertowych były Katowice. W stosunku do maja średnia cena metra kwadratowego była w tym mieście wyższa o 2,1%.Spośród miast, w których ceny spadły na czele uplasowała się Łódź z korektą wynoszącą 2,9% a tuż za nią Opole – 2,7%. O 1,6% niższa była średnia cena mieszkań w Szczecinie a w stolicy spadek wyniósł 1,3%.
Kredyty – raty nadal niskie, ale jak długo?
Zanim omówimy dobre informacje dla kredytobiorców odnotujmy, że w ostatnich tygodniach trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego wzrosła o… 100 proc. Szczęśliwie dla posiadaczy kredytów w tej walucie jest to wzrost z poziomu 0,08 proc. do 0,16 proc. (27 lipca) i przełoży się na wysokość rat w zakresie niemal niezauważalnym. Tym bardziej, że w od naszego ostatniego wspólnego raportu (28 czerwca) kurs franka spadł z 3,05 do 2,90 PLN to jest o 4,9 proc. Oznacza to, że płacone w końcówce lipca raty kredytów we frankach będą o blisko 5 proc. niższe niż przed miesiącem. Powody do zadowolenia – choć nieco mniejsze – mają także posiadacze kredytów w euro, ponieważ za sprawą zmiany kursu walutowego (notowania euro spadły z 4,12 do 4,00 PLN) raty obniżą się o 2,9 proc.
Nadal dobra jest także sytuacja posiadaczy kredytów złotowych. W porównaniu do stanu sprzed miesiąca trzymiesięczna stopa WIBOR obniżyła się z 3,85 do 3,82 proc., do najniższego poziomu w historii, co teoretycznie gwarantuje także historycznie niskie oprocentowanie kredytów spłacanych, a tym samym także najniższe w historii raty. Harmonogram spłat kredytów złotowych (a więc także wysokość rat) z reguły ustalany jest na koniec kwartału (rzadziej na koniec półrocza lub roku), zatem spadek stopy WIBOR w lipcu (choć nieznaczny) niesie ze sobą tylko niskich rat także w IV kwartale 2010 r. Ostatni (skromny) spadek stóp WIBOR wiązać należy z poprawą płynności na rynku międzybankowym, w mniejszym stopniu z perspektywą dotyczącą podwyżek stóp procentowych.
W tym miejscu dochodzimy bowiem do omówienia dalszych perspektyw rat kredytów hipotecznych, ze wskazaniem na ich wzrost. Należy pamiętać, że obecny poziom stóp procentowych w Narodowym Banku Szwajcarii, Narodowym Banku Polskim i Europejskim Banku Centralnym jest rekordowo niski i wszystko, czego można się spodziewać to ich wzrost w nie tak znowu odległej perspektywie. Dobrym wskazaniem oczekiwań rynkowych dotyczących skali wzrostu stóp procentowych są notowania kontraktów FRA na stopę procentową. Na ich podstawie oszacowaliśmy możliwą skalę wzrostu rat 30-letnich kredytów hipotecznych w perspektywie 18 miesięcy (na koniec 2011 roku).Jak zmienią się raty kredytów w zależności od marży
Jak zmienią się raty kredytów w zależności od marży
Źródło: Obliczenia własne dla kredytów 30-letnich. Raty stałe, spread 6 proc. Zmiany kursowe pominięte.
W tym miejscu należy się słowo wyjaśnienia dotyczące szacowanej zmiany wysokości rat kredytów walutowych – szacunek ten nie uwzględnia zmiany kursów walutowych. Tymczasem w przeszłości wzrost stóp procentowych w Polsce wpływał na poprawę notowań złotego. I tak w ostatnim cyklu wzrostu stóp procentowych w Polsce (w okresie kwiecień 2007 – czerwiec 2008) złoty zyskał 17 proc. wobec franka i 13,5 proc. wobec euro. Naszym zdaniem oczekiwanie umocnienia złotego także w zbliżającym się cyklu podwyżek stóp procentowych (pierwszej podwyżki w Polsce oczekujemy już jesienią) jest zasadne, zatem można oczekiwać, że raty kredytów walutowych nie wzrosną w takiej skali jak przedstawiono w symulacji, ponieważ ich wzrost będzie amortyzowany przez umocnienie złotego, przynajmniej częściowo.
A może mieszkanie nad morzem? – trójmiejski rynek mieszkaniowy
Wakacyjne wyjazdy nad Bałtyk sprzyjają rodzeniu się pomysłów zakupu mieszkań czy apartamentów nad morzem. U wielu osób są to marzenia przelotne, znikające wraz z powrotem do domu gdzieś w głębi kraju. Dla części natomiast stają się zamierzeniem, którego urzeczywistnienie jest tylko kwestią czasu. Własne lokum w atrakcyjnej lokalizacji nad morzem to nie tylko sposób na uniezależnienie się od pensjonatów czy kwater ale też mogąca przynosić wymierne zyski inwestycja.
Bardzo dobrym miejscem dla tego typy inwestycji jest aglomeracja trójmiejska. Zarówno mieszkanie w Sopocie, który niezmiennie uchodzi za prestiżowy, polski kurort nadmorski jak i w sąsiadującej z nim Gdynia i Gdańsk jawią się jako warta przemyślenia lokata oszczędności. Lokalizacje te bowiem pozwalają na czerpanie zysków z najmu przez cały rok; latem z najmu dla wczasowiczów, przez resztę czasu dla studentów czy osób pracujących w Trójmieście. Dodatkową zachętą dla kupujących może być sięgający spadek cen, który w stosunku do 2008 roku sięgnął 10%.
Spośród wymienionych miast najwyższe ceny obowiązują w Sopocie. Od kilku już lat średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym oscyluje tam w granicach 10 000 PLN. Można jednak znaleźć oferty tańsze, których cena zaczyna się od nieco ponad 5 000 PLN za m2. Ceny najdroższych apartamentów – w starych kamienicach w centrum miasta – przekraczają 20 000 PLN za m2.
Zbliżone stawki – średnio ok. 6000 PLN za m2 – obowiązuję w Gdańsku i w Gdyni. Jednak i w tych miastach, w zależności od lokalizacji oraz standardu lokalu można znaleźć oferty dużo tańsze jak i kilkakrotnie droższe. Podczas gdy w peryferyjnych częściach Gdańska ceny mieszkań zaczynają się już od niecałych 4000 PLN za m2 to już za mieszkanie w obrębie gdańskiego Starego Miasta trzeba zapłacić ponad 10 000 PLN a za luksus mieszkania w apartamencie w gdyńskim drapaczu chmur przy ul. Hryniewickiego nawet 25 000 PLN za m2.
Zmiany cen mieszkań w Trójmieście w ciągu ost. 2 lat
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń