Warto także zwrócić uwagę na analogiczne porównanie mediany z października 2008 i października 2007; w ubiegłym miesiącu cena ofertowa obliczona w ten sposób wyniosła 9032 PLN/m2 i była niższa od mediany z października 2007 (9261 PLN/m2) o 2,5%.
W obecnej sytuacji powszechną praktyką są upusty negocjowane przez kupujących przed zawarciem transakcji. Pozwalają one zmniejszyć ostateczną cenę o kilka do kilkunastu procent. Jednak mimo tych zmian wielu potencjalnych klientów nawet o krok nie przybliżyło się do własnego M. Przeciwnie – dla wielu z nich szansa zakupu mieszkania oddaliła się w bliżej nieokreśloną przyszłość. Nową przeszkodą stały się bowiem wprowadzone przez banki restrykcyjne obwarowania w regulaminach przyznawania kredytów na zakup nieruchomości. Ale jest też druga strona medalu: wspomniane na wstępie spadki kursów akcji skłoniły wielu inwestorów do wycofania swoich środków z giełdy i ulokowania ich m.in. w nieruchomościach. Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net te niezmiennie stanowią jedną z najbezpieczniejszych lokat na czas zawirowań na rynkach finansowych.
TAŃSZE ZŁOTÓWKI
Przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania kredytów złotowych spadła o 18 punktów bazowych – z 6,87 do 6,69 proc. Nie jest to co prawda zmiana porównywalna z dynamiką rynkowych stóp procentowych w innych walutach (o frankach nieco niżej), ale jednak wystarcza to do obniżenia raty przeciętnego istniejącego przed kryzysem kredytu o ok. 1,8 proc. miesięcznie (dla kredytów 30-letnich, rat równych) lub o 13 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN.
Nowe kredyty, które w większości opierają się o wyższe marże oprocentowane są obecnie na ok. 8,2 proc. (stare na 7,7 proc.), ale można się spodziewać, że obecnie będą stopniowo taniały – mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Nie tylko ze względu na oczekiwania obniżek stóp procentowych w Polsce w przyszłym roku. Obecnie trzymiesięczna stopa WIBOR przewyższa główną stopę w Narodowym Banku Polskim o prawie 70 punktów. Przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp było to ok. 20 pkt. Powrót rynku pieniężnego do równowagi, pozwoliłby na spadek stopy WIBOR o ok. 50 pkt, a ewentualne obniżki stóp przez RPP mogłyby obniżyć koszt kapitału o kolejne 100 pkt. Na koniec przyszłego roku spodziewamy się oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie ok. 7 proc.
WARIACJE FRANKA
Październik i dalej listopad przyniosły kontynuację kryzysu kredytowego w Polsce. Pod tym pojęciem kryją się radykalnie zwiększane marże przy kredytach we frankach, a tego rodzaju kredyty stanowiły trzy czwarte rynku kredytów hipotecznych jeszcze w III kwartale tego roku. Mieliśmy zatem do czynienia z jednoczesnym wzrostem oprocentowania nowych kredytów, wzrostem rat kredytów już istniejących ze względu na wyższy kurs franka, aż wreszcie spadek oprocentowania kredytów i nowych i istniejących za sprawą działań Banku Narodowego Szwajcarii, który przez ostatnie 1,5 miesiąca obniżył stopy o 175 pkt bazowych – tłumaczy Emil Szweda. Obecnie trzymiesięczna stopa LIBOR wynosi 1,33 proc., wobec 3,1 proc. u szczytu kryzysu.
Z Analizy Open Finance wynika, że sam spadek stóp LIBOR przez ostatni miesiąc (od 24 października do 21 listopada) obniżyłby ratę istniejącego kredytu hipotecznego o 17,4 proc. lub o 91 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. W tym samym czasie kurs franka spadł o 2,7 proc. (z 2,56 do 2,49 PLN) dodatkowo powodując większe oszczędności w racie kredytu. Należy oczywiście pamiętać, że w większości banków i umów kredytowych, posiadacze kredytów szybciej odczują wpływ wahań walutowych niż zmianę oprocentowania kredytów (te aktualizowane są po prostu rzadziej).
POWRÓT EURO?
Przez ostatni miesiąc o 100 punktów bazowych spadła także stopa LIBOR dla euro. Kredyty hipoteczne w tej walucie można znaleźć oprocentowane na 5,5-6,0 proc., podczas gdy dla franka – licząc według obecnych warunków rynkowych byłoby to 4,3-4,8 proc., a dla złotego ok. 8,2 proc.
Ze względu na łatwy dostęp do wspólnej waluty polskie banki mogą oferować kredyty w euro niemal równie powszechnie jak wcześniej franki, natomiast nie jest pewne czy będą je promować wobec zdecydowanej postawy Komisji Nadzoru Finansowego i wciąż utrzymującego się ryzyka kursowego. Zdecydowanie łatwiej byłoby wrócić euro na rynek kredytów, gdyby Polska wstąpiła do strefy ERM2.
GDYNIA W GÓRĘ, POZNAŃ W DÓŁ
Ostatni rok przyniósł wyraźny wzrost średnich cen ofertowych mieszkań w Gdyni. W ciągu 12 miesięcy średnia stawka jakiej oczekiwali sprzedający wzrosła w tym mieście aż o 11,8% – z poziomu 6468 do 7228 PLN.m2. Wzrost, ale już nie tak znaczny, zanotował również Gdańsk, w którym w październiku br. średnia cena – 7092 PLN/m2 była wyższa o 3,8% od ubiegłorocznej (6838 PLN/m2).
Jak wynika z rocznego zestawienia Oferty.net do największych spadków cen ofertowych – przekraczających 7% – doszło w Poznaniu (-7,6%), Rzeszowie (-7,1%) i Łodzi (-7%).
Wyraźny spadek cen nastąpił również w Krakowie; mieszkania pod Wawelem staniały w ciągu ostatniego roku średnio o 6,6%.
WARSZAWA – PODAŻ MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM WG ROKU BUDOWY
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W PAŹDZIERNIKU 2008 R.
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w październiku 2008
Wojciech Boczoń
