Raport z rynku nieruchomości – sierpień 2012

Choć w lipcu ceny mieszkań po raz kolejny nieznacznie spadły, to o spektakularnych przecenach wciąż nie może być mowy. Jeśli jednak zsumujemy notowane co miesiąc, niewielkie zmiany stawek, to dostrzeżemy, że w ciągu ostatniego roku ceny ofertowe mieszkań w Polsce spadły średnio o 4,6%. Na zmianę tego trendu w najbliższym czasie nie ma co liczyć, bo na horyzoncie nie widać żadnych zwiastunów ożywienia popytu – wynika z analizy portalu nieruchomości domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w lipcu 2012 r.

miasto	ceny mieszkań w lipcu 2012 r.				zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr
	średnia PLN/m2	mediana* PLN/m2	najtańsze* PLN/m2	najdroższe* PLN/m2		%	PLN
Białystok	4412	4481	3367	6170	-1,9	-5,7	-266
Bydgoszcz	3876	3804	2479	5531	-1,7	-3,2	-127
Gdańsk	5959	5617	4092	9459	-0,5	-5,2	-329
Gdynia	5898	5537	3957	10031	-0,2	-5,7	-359
Gorzów Wlkp.	2965	2941	2036	3876	-0,2	-0,6	-18
Katowice	3927	3763	2501	6184	-0,9	-3,1	-125
Kielce	4466	4459	3566	5689	-1,2	-7,1	-341
Kraków	7056	6463	4626	11431	-0,2	-4,7	-345
Lublin	5014	4969	3734	6400	-0,3	-4,3	-224
Łódź	3973	3862	2809	5813	-0,2	-6,2	-263
Olsztyn	4495	4417	3382	5853	-0,8	-4,1	-194
Opole	4166	4085	3066	5736	-2,8	-4,7	-205
Poznań	5563	5424	3600	8249	0,0	-3,4	-194
Rzeszów	4973	4900	4025	6224	-1,0	2,9	138
Sopot	9381	9073	5791	15023	-0,2	-3,3	-317
Szczecin	4350	4302	2896	6088	-0,6	-5,7	-262
Warszawa	8571	8113	5942	13676	-0,5	-3,9	-350
Wrocław	6106	5940	4222	8968	-0,8	-7,6	-499

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Jak wynika z analizy portalu nieruchomości domy.pl ponad 7% średnie ceny ofertowe mieszkań w Kielcach i we Wrocławiu spadły w ciągu ostatniego roku o ponad 7%. W stolicy Dolnego Śląska stawka za m2 jest obecnie o blisko 500 zł niższa niż przed rokiem, a w stolicy woj. świętokrzyskiego o 341 zł.

 

Jak wynika z analizy portalu nieruchomości domy.pl  średnie ceny ofertowe mieszkań w Kielcach i we Wrocławiu spadły w ciągu ostatniego roku  o ponad 7%. W stolicy Dolnego Śląska stawka za m2 jest obecnie aż o blisko 500 zł niższa niż przed rokiem, a w stolicy woj. świętokrzyskiego o 341 zł.

 

Do ponad 5-procentowych spadków cen doszło także w 5 innych spośród 18 badanych miast: Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Łodzi i Szczecinie. W każdym z nich aktualne stawki za m2 używanego lokum są o ponad 260 zł niższe niż rok temu.

 

Wyjątek wśród największych miast stanowi Rzeszów. W stolicy woj. podkarpackiego średnia cena m2 mieszkania oferowanego do sprzedaży na rynku wtórnym jest w stosunku do lipca 2011 roku wyższa o 2,9%, tj. o 186 zł/m2. Wynik ten nie oznacza jednak, że w Rzeszowie, jako jedynym miejscu w Polsce, popyt przewyższa podaż. Notowany wzrost to efekt większej podaży mieszkań stosunkowo nowych, których wyższe ceny podbijają średnią.

 

Kredyty nowe: rosną marże

 

Niezmiennie nieciekawie wygląda obraz rynku kredytów hipotecznych. Banki coraz mniej chętnie udzielają tanich kredytów, a te trzymające atrakcyjną ofertę nie zawsze radzą sobie z obróbką wniosków na czas i zdarzają się zatory. Średnia marża kredytu mieszkaniowego w sprzedaży wiązanej (dla rodziny z dochodem rzędu 6 tys. zł zainteresowanej 25-letnim kredytem na 90 proc. wartości nieruchomości) wzrosła już ponad poziom 1,5 p.p. To oznacza, że zaciągając kredyt na 25 lat na kwotę 250 tys. zł trzeba się liczyć z tym, że miesięczna rata przekraczać będzie kwotę 1700 złotych.

 

Kredyty walutowe stanowią już coraz mniej znaczącą mniejszość na rynku. Wycofywanie się banków z tego sektora działalności obserwujemy od kilku kwartałów, ale takiej siły jak teraz te działania jeszcze nie miały. W II kw. 2012 r. udzielono niespełna 1,3 tys. kredytów mieszkaniowych w obcej walucie, to o 76 proc. mniej niż kwartał wcześniej i aż o 86 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Taką zmianę trudno określić inaczej niż mianem zapaści. W ostatnim kwartale w żadnym banku odsetek kredytów walutowych nie przekroczył 20 proc., a tylko w pięciu znalazł się w przedziale 10-20 proc. Na dodatek obecna oferta jest coraz mniej atrakcyjna dla klientów ze względu na wymaganie wkładu własnego i wysokie marże przekraczające 3, a nawet 4 p.p.

 

Kredyty spłacane: wakacyjna stabilizacja

 

Przez ostatni miesiąc oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych w zasadzie nie drgnęło. Odpowiedzialna za nie 3-mies. stawka WIBOR wynosi aktualnie 5,12 proc., w lipcu i w czerwcu ani razu nie wyszła poza przedział 5,10-5,14. W efekcie rata 30-letniego kredytu na kwotę 300 tys. zł z marżą 1,2 p.p. wynosi ok. 1860 zł i praktycznie nie zmieniła się od maja.

 

Po obniżeniu stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny (na początku lipca) cały czas obniża się stawka EURIBOR decydująca o oprocentowaniu kredytów w euro. W ciągu miesiąca z poziomu 0,5 proc. spadła ona do 0,29 proc., a jeszcze jesienią ubiegłego roku wynosiła 1,6 proc. W efekcie tych zmian przez ostatnie 10 mies. rata kredytu wyrażona w euro obniżyła się o prawie 15 proc. Należy jednak pamiętać, że wysokość raty zależy też od kursu danej waluty. Tu też kredytobiorcy raczej nie mają powodów do narzekań, bo kurs euro od kilku miesięcy powoli, acz systematycznie spada, choć w ostatnich dniach nieco wzrósł i wynosi aktualnie dokładnie tyle co miesiąc temu. Rata kredytu zmieniła się zatem niewiele, o 2-3 proc. zależnie od daty rozliczania.

 

Z kredytami we franku szwajcarskim też nie jest źle: 3-mies. LIBOR CHF spadł do 0,05 proc. (tak nisko nie był od jesieni ubiegłego roku), acz miesięczna zmiana jest tak niewielka, że nie ma wpływu na oprocentowanie kredytów. Podobnie jest z kursem franka. Przez ostatni miesiąc zmieniał się zaledwie o kilka groszy i raty spłacanych kredytów są na bardzo podobnym poziomie jak miesiąc temu.

Jak dużych mieszkań szukają Polacy?

Ponad połowa obecnych klientów na zakup mieszkań poszukuje lokali o powierzchni do 50 m2 – wynika z ankiety przeprowadzonej w dniach 20-28 sierpnia br. wśród użytkowników portalu nieruchomości domy.pl. Co czwarty poszukujący zainteresowany jest zakupem lokalu o powierzchni od 41 do 50 m2, co odpowiada powierzchni przeciętnego mieszkania 2-pokojowego.

 

Podobnej wielkości grupę (27%) stanowią klienci szukający lokali mniejszych, o powierzchni do 40 m2, a więc kawalerek i małych mieszkań 2-pokojowych. Przedmiotem poszukiwań 1/3 z nich (tj. 8,7% wszystkich poszukujących) są mieszkania najmniejsze, nie przekraczające 30 m2.

 

Mniej niż połowa (48,6%) Polaków aktualnie zainteresowanych zakupem własnego M poszukuje ofert o powierzchni przekraczającej 50 m2. Jednak mieszkań dużych, mierzących ponad 70 m2, zapewniających większą przestrzeń do życia i poczucie komfortu szuka zaledwie co szósty klient.

 

Struktura popytu na mieszkania wg powierzchni

powierzchnia (m2)	popyt (%)
do 30	8,7
31-40	18,2
41-50	24,5
51-60	18,2
61-70	13,4
pow. 70	17,0

 

Indeks Cen mieszkań wciąż spada

Lipcowe spadki cen mieszkań we wszystkich analizowanych miastach spowodowały dalszy spadek Indeksu Cen Mieszkań (ICM) – publikowanego przez portal nieruchomości domy.pl wskaźnika trendu cenowego na krajowym rynku sprzedaży mieszkań. W ciągu ostatniego roku jego wartość spadła o 42 pkt. (4,7%) i wynosi 867,1 pkt. Spadek na przestrzeni ostatniego miesiąca wyniósł 4,3 pkt., tj. 0,5%.

Źródło: Open Finance