Po wielu miesiącach nieznacznych wahań cen – raz w górę raz w dół – maj jawi się jako miesiąc przełomowy na wtórnym rynku mieszkaniowym.
Choć zmiany stawek ofertowych były nieznaczne to uwagę przykuwa fakt, że aż w 15 z 18 analizowanych przez Oferty.net miast doszło do spadków cen. Mimo 2-procentowego spadku cen najdroższym miastem w Polsce wciąż pozostaje Sopot. Średnia stawka ofertowa w tym mieście kształtowała się w maju na poziomie 9805 zł/m2. Na drugim miejscu pod względem cen plasuje się Warszawa ze średnią stawką 9082 zł/m2 (spadek 1,1%), a na trzecim Kraków – 7519 PLN/m2 (spadek 0,4%).
W świetle aktualnej, bardzo niepewnej sytuacji na rynkach finansowych trend spadkowy będzie się utrzymywał. Rosnąca inflacja, a wraz z nią wzrost bieżących kosztów utrzymania, studzą zapał wielu pretendentów do posiadania własnego M. Bijący rekordy kurs franka szwajcarskiego i dochodzące zewsząd informacje o możliwej drugiej fali kryzysu powodują, że zakup nieruchomości dla osób nawet średnio zarabiających zaczyna się jawić jako spore ryzyko.
Dalsze ograniczenie popytu najpewniej spowodują zatwierdzone przez sejm zmiany w programie „Rodzina na Swoim” oraz zaostrzenie procedur kredytowych, związane z wejściem w życie rekomendacji S. Po 1 lipca problemy z uzyskaniem kredytu na zakup mieszkania będą miały osoby, które zechcą zadłużyć się w obcych walutach. Suma wszystkich zobowiązań finansowych nie będzie mogła przekroczyć 42 % dochodu netto klienta. Poza tym bank, wyliczając zdolność kredytową, będzie brał pod uwagę maksymalny okres kredytowania do 25 lat.
Właścicielom mieszkań, którym zależy na sprzedaży, nie pozostanie nic innego jak zachęcać klientów atrakcyjną ceną początkową – już w momencie wystawiania wyraźnie niższą od tych, jakie figurują przy podobnych ofertach obecnych na rynku od dłuższego czasu. I takie zjawisko – konkurowanie cenami ofertowymi – właśnie zaczyna przybierać na sile.
Kredyty nowe – pod znakiem podwyżek stóp
Trzy podwyżki stóp procentowych w trakcie kwartału – Rada Polityki Pieniężnej zafundowała kredytobiorcom niemiłą niespodziankę. W efekcie jej działań 3-mies. WIBOR, na podstawie którego ustalane jest oprocentowanie większości kredytów hipotecznych w złotych, wynosi już 4,66 proc., najwięcej od dwóch lat. Wraz z nim wzrośnie oprocentowanie kredytów i oczywiście miesięczne raty. Od końca maja WIBOR 3M zyskał 21 pkt bazowych, co przekłada się na wzrost miesięcznej raty o 13-14 zł na każde 100 tys. zaciągniętego kredytu (o 2-2,3 proc.). Powoli wspina się też EURIBOR odpowiedzialny za kredyty w euro. 3-mies. stawka wzrosła od końca maja z 1,43 do 1,51 proc., co nie oznacza zmiany raty większej niż 1 procent. Praktycznie niezmieniony pozostaje za to LIBOR CHF, ten trzymiesięczny od kilku kwartałów znajduje się w przedziale 0,15-0,20 procent.
Pocieszeniem dla osób, które teraz chciałyby się zadłużyć są coraz niższe marże kredytów. Wg danych Open Finance średnia marża kredytu w złotych z 20-proc. wkładem własnym spadła od jesieni ubiegłego roku z 1,9 do 1,3 p.p. W ostatnim czasie ruszyły się też kredyty w euro: marże obniżyły m.in. Bank Ochrony Środowiska i Deutsche Bank PBC, rośnie też zainteresowanie klientów frankiem szwajcarskim, ale banki nie podzielają tego entuzjazmu.
Powoli klarują się zmiany w programie Rodzina na Swoim. Wg aktualnego projektu ustawy (przyjętego przez sejm) dopłaty zostaną jednak udostępnione singlom i osobom pozostającym w związkach partnerskich, ale w bardzo ograniczonym zakresie (mieszkania do 50 m2 i niższe limity cenowe niż dla małżeństw). Zgodnie z wcześniejszymi założeniami, ostatnie wnioski o kredyty z dopłatami będzie można składać 31 grudnia 2012 roku.
Kredyty spłacane – rząd z odsieczą zadłużonym we franku
Wysoki kurs franka szwajcarskiego zdominował w ostatnim tygodniu gospodarcze sekcje w większości mediów. Historycznie wysokie poziomy rzeczywiście są powodem do niepokoju dla osób zadłużonych w tej walucie. Od kwietnia szwajcarska waluta podrożała o ok. 10 proc., co bezpośrednio przekłada się na wzrost rat kredytów.
Bezpieczniej na tle franka prezentują się kredyty w euro. Kurs europejskiej waluty też się waha, ale dużo mniej. W połowie czerwca spadł poniżej 3,95 zł, ale im bliżej końca miesiąca, tym jest wyższy i zbliża się do poziomu 4 złote za euro.
Osobom zadłużonym w walutach obcych pomóc postanowili politycy. Wróciły pomysły likwidacji spreadów walutowych, pojawiła się nawet idea, by – na wzór węgierski – zamrozić kurs franka. Ostatecznie Platforma Obywatelska zaproponowała, by kredytobiorca miał całkowitą dowolność (nieograniczoną np. kosztem aneksu) wyboru czy chce spłacać kredyt w złotych czy może w walucie, w której kredyt jest rozliczany.
Parter nie zachęca mimo niższej ceny
Podstawowymi kryteriami, którymi posługują się klienci poszukujący mieszkania są – zamiennie – lokalizacja i cena. Dla jednych priorytetem jest zamieszkanie w ulubionej dzielnicy czy nawet okolicy, dla innych miejsce jest mniej istotne – ważniejsza jest przystępna cena lokalu. Jednak, jak wynika z analiz serwisu Oferty.net, jest jeszcze jeden parametr, na który zwraca uwagę większość klientów – piętro w budynku.
Wielu klientów jak ognia unika mieszkań położonych na parterze. W ich przypadku nawet cena – od kilku do kilkunastu procent niższa w porównaniu do wyżej położonych lokali – nie zachęca do zakupu. Te oferty zwykle długo czekają na amatora.
W powszechnym przekonaniu usytuowanie mieszkania na parterze wiąże się z licznymi niedogodnościami. Na pierwszy plan wysuwa się ryzyko włamań. Łatwy dostęp do okna może kusić złodziei i aby się przed nimi zabezpieczyć konieczne staje się posiadanie krat lub rolet antywłamaniowych. Sama perspektywa ich stałego widoku od wewnątrz stanowi pewien dyskomfort. Kolejną niedogodnością nisko usytuowanych mieszkań jest większy hałas. Dobiega on zarówno z ulicy, gdy na nią wychodzą okna, jak i z podwórka czy znajdującego się pod budynkiem parkingu. Często źródłem niechcianych odgłosów są inni lokatorzy wsiadający i wysiadający na parterze z windy, listonosz, który co rano wkłada korespondencję do skrzynek na listy czy choćby głośno trzaskające drzwi wejściowe na klatkę schodową.
Do mieszkań na parterze wlatuje więcej kurzu, dociera mniej światła słonecznego (zwłaszcza, gdy w pobliżu są wysokie budynki lub drzewa), dostaje się więcej insektów. Kłopotem może też być znajdująca się pod podłogą nieogrzewana piwnica lub głośny garaż. Rzadkością są też balkony. Parter ma jednak też kilka zalet. Mieszkając na nim znika problem z wniesieniem roweru, wózka dziecięcego czy ciężkich zakupów. Lokatorzy z tej kondygnacji zwolnieni są z opłat za windę. Położenie na parterze to również wygoda dla osób starszych lub niepełnosprawnych, zwłaszcza gdy budynek nie posiada windy. Ale to w zasadzie wszystko, czym można skusić klienta. Zalet zatem niewiele, za to wad sporo.
Sytuacja wygląda nieco inaczej, jeżeli mieszkanie położone jest na zamkniętym osiedlu, a budynki są strzeżone i monitorowane. Wówczas mieszkańcy parteru mogą czuć się równie bezpiecznie, jak sąsiedzi mieszkający na wyższych kondygnacjach. W takich lokalizacjach do mieszkania na parterze często przynależy ogródek. Jednak tego typu oferty wciąż należą do rzadkości.
Autorzy raportu:
Marcin Drogomirecki – część nieruchomościowa
Marcin Krasoń – część kredytowa
Ofert.net, Open Finance
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń
